房地产市场殊不可解

易宪容

“天价地王”与高房价的出现，恰说明中国房地产市场的特殊难题。显而易见，泡沫已经出现。

无论是从经济形势而言，还是从房地产市场本身来说，房价飙升与天价地王的现象都是与市场逻辑相悖的

在2008年9-10月，当房地产的销售迅速下降，住房空置率越来越高的时候，房地产开发商及相应的协会就在大叫，房地产市场要垮掉了，中国经济要垮掉了，因此政府赶快救之，否则中国经济将万劫不复。

但是，尽管如此，房地产开发商却不会按市场法则出牌，让过多的住房降价来销售。房地产开发商一方面大叫住房销售不畅会引起经济多大的风险，另一方面就是把房价顶在天花板也不降价销售，最近只能要求政府出台各种房地产优惠政策采救房地产。

没有想到，中央政府的房地产政策就是在这种情况下出台的，而这些政策出台之后不到3个月，国内的房地产市场突然繁荣起来了，而且按照房地产开发商及各地政府房管部门出来的数据，房地产的繁荣不是一般的繁荣，而是超过了2007年房地产泡沫四起时的繁荣。住房销售的迅速增长、房价的快速飚升、一块又一块所谓的拍卖土地的“地王”出现，国内房地产市场又出现了前所未有的繁荣局面，不少地方房地产泡沫又开始泛滥。

按照房地产市场的内在逻辑，房地产不仅是不动产，而是一个十分分散的市场。在这些无数个分割的市场，其价格是相当不同的，根本不可能形成全国统一的价格。

房地产市场的交易情况不似股市，它不仅具有分割性，而且市场交易完全是无数个分散个体组成，房地产市场要形成统一的价格是不容易的。因此，房地产市场的价格无论是上涨还是下跌，都有一个较长的持续性。房地产市场价格要想在短时间内大涨或大跌几乎不可能。不过，从市场内在逻辑上来看的不可能性则在国内房地产市场出现了。

我们再从所公布的房地产数据来看，1-5月份房地产住宅销售达到10103亿元，同比增长幅度达到49％，但住宅销售最为核心的个人住房按揭贷款则只有1982亿元。对此数据，有分析员提出质疑，认为住宅销售的统计数据有造假之嫌，按照他的推算，住宅销售应该是在3000亿左右。但是，对此相关部门信誓旦旦，认为国内购买住宅者大多是一次性付款，根本就没有通过商业银行按揭贷款来购买住房。

实际上这种反驳是苍白无力的。因为，住宅作为一个家庭的高值商品，国内绝大多数家庭购买都是通过住房按揭贷款来进行的，住房按揭贷款的重要性十分明显。

最近，监管部门对第二套住房信贷收紧的政策一落实，整个房地产马上出现销售下降的趋势。对于银行监管部门来说，要求执行第二套住房信贷政策，目的在于把住房的投资与消费区分开，让住房的消费者可能享受信贷政策的优惠，而让住房投资者购买住房则要按市场信贷来定价。其区分的目的就在于防止房地产市场泡沫。可监管部门对商业银行一有要求，房地产市场销售立即下降，也就说明当前房地产销售，个人住房按揭贷款是最为核心的杠杆。

此外，尽管北京、上海等一些城市土地拍卖火热一片。但实际上今年1-5月份房地产开发购置土地的面积同比负增长为28.6％。房地产开发商对土地购买不看好，只能够说明房地产开发商对国内房地产市场前景并不如市场上所炒作那样，房地产市场有多么繁荣。

总之，目前国内房地产市场许多现象十分奇怪，完全与经济学常识相背离了。特别是在当前这样的情况下，房地产的价格已经非常离谱，不少地方房地产的价格在近几个月的突然飚升并屡创新高，这些都是不可思议的。

作者系中国社科院金融研究所金融发展室主任