对中国房地产泡沫论的思考研究与总结

摘 要 对于房地产泡沫的问题，各学者在近二十年内的文献里都做出了详细的研究。本项目旨在以房地产泡沫论为切入点，主要从其理论意义与现实角度，总结房地产泡沫论观点并分析给出合理建议。

关键词 房地产行业；泡沫

根据通信达数据，房地产指数（880482）自从2011年10月10日有统计数据以来，一直处于不断攀升的阶段，2015年上半年房地产指数出现了一个陡峭的上升，直到这一年的6月才到达较为明显的顶点，在中国家庭自有住房率超过九成的背景下，房价关乎民生大计。房价长期上涨必然会影响家庭内部的投资、消费和创业等一系列决策行为。尤其是一二线城市的高房价给年轻人带来了较大的压力。

我国的房地产业在计划经济体制福利分房制度背景下曾一度而陷入发展的停滞，最终成为我国的重要产业支柱，为我国经济的发展作出了巨大贡献。然而攀升的房价也给人们带来压力与疑问，房价是否存在泡沫的问题以及如何调控房价引起了公众、政府和金融部门的高度关注。

一、房地产泡沫

泡沫指一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，即“泡沫经济”（FoamEconomy）。泡沫表现为金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象，造成社会经济的虚假繁荣，容易导致社会震荡，甚至经济崩溃。房地产泡沫（Property Bubbles）被认为是一种市场价值远超于实际价值的现象

最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。

二、中国房地产泡沫的几种说法

针对这一现象，学界就房价是否存在泡沫相继提出了泡沫论、局部泡沫论、阶段泡沫论和理性泡沫论等观点，并使用了大量的经济理论和计量模型，从多层次、多角度对中国房价进行了全面的分析。

（一）泡沫论

这一阶段以简单的经验分析为主，房价泡沫研究逐渐由定性转向定量，主要有三种，指标法（房价收入比和房价租金比）与单位根检验等统计检验的方法得出我国房地产市场存在泡沫的结论。而第三类方法将房价的实际价格与由经济基本面决定的基准价格相比较，其结论是中国没有出现全国范围的泡沫。前一种论述接受度较广。

（二）局部泡沫论

学者于2006年提出房地产局部泡沫论，认为国内房地产泡沫存在结构性的差异。上海、北京的房地产市场则明显存在泡沫。高波等（2014）基于样本城市的房价认为从时间上大部分样本城市房价都经历了从泡沫出现，加速膨胀和逐步缓解的过程。从空间上看，绝大多数城市房价都有偏离经济基本面，出现泡沫。东部城市的房地产泡沫明显高于中西部城市。

（三）階段泡沫论

阶段论主要从时间角度来考虑，认为国内房地产价格存在动态的发展过程：早期价格是理性的，随后出现非理性房价。

（四）理性泡沫论

长期以来人们普遍认为泡沫的是非理性行为引起，而理性泡沫论提出：虽然国内房地产有泡沫，但是，仍然是理性的。这一观点的突出之处在于把泡沫与非理性区别开，城市化的持续发展将避免泡沫的破灭，实现房地产业的健康发展。

三、对楼市泡沫的讨论与分析总结

房款不仅占据家庭收入的主要比例，同时房产也是中国城市居民家庭最重要的资产，数十年来居民家庭所经历的最显著的财产变化就是房价的持续上涨。

（1）首先，必须意识到泡沫和房地产行业增速是两个概念；其次，如果楼市泡沫存在，这一泡沫何时破灭、引发的后果及如何有效预防将是公众最为关注的问题；如果泡沫不存在，房价的崩盘是否就是一个伪命题？根据不同的指标与理论，我们无法判断哪一种方法更为正确，但是综合上述理论，我们不难发现。房价存在地区性的结构不平衡。重要城市房价的居高不下，已经让公众对房价下跌回落失去了信心，影响民生。一线房源较为紧缺，而部分三、四线城市甚至存在存量过多的现象。我国存在房价结构性泡沫、金融速度过快以及产业发展不均衡的问题。

（2）房价的杠杆是过度的。随着中国住房价格的持续上涨，使得越来越多的资金出于保值和投资的需要而流入房地产，中国自1998年实施住房货币化改革以来，大量银行信贷资金（住房消费贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款等形式）流入房地产市场，金融支持下的房地产市场得到极大繁荣，成为推动我国经济持续高位增长的重要因素。这与20世纪80年代以来一些发达国家和新兴市场国家在金融自由化改革进程中经历的房价泡沫与经济过热颇为相似，但又有所区别。美国次贷危机中，由于房价的下跌所引发的金融环境恶化蔓延至其他各个国家和地区；而日本在泡沫破灭后数十年房价都处于下滑区间。

（3）对泡沫破裂的担忧实质为对房价走势以及涨跌幅度的担忧，应该从多方面的角度考虑：长期来看，受人口老龄化的影响，房价整体平均水平是有可能下跌的。而短期房价不可能暴跌；即使下跌，也必定是温和的，政府与学者也不提倡房价以“腰斩”的方式回落。2013年10月，北京、深圳先后出台“京七条”“深八条”；11月，广州和上海出“穗六条”和“沪七条”。11月底，武汉出台“汉七条”，随后南昌、厦门、沈阳、乌鲁木齐、桂林等一二线城市迅速跟进。短短两个月中，数十个城市先后发布了各自的房价调控政策，但到2013年底，70个大中城市，有65个在上涨。目前房市中仍未发生过集体的恐慌抛售，以及未来的货币政策、银行信贷政策，将在很大程度上左右楼市的长期运行，而短期房价则不可能暴跌。

综上所述，从现实意义的角度看，中国房价泡沫问题不单单只是一个房地产市场的问题，需要产业转型、银行信贷与经济增长三者之间的相互协调。

参考文献：

[1]林芊芊.泡沫还是理性——2003-2014年学术界对中国房价的研究综述[J]. 特区经济，2015（11）： 88-91.

[2]魏钦溪.中国股市泡沫的存在性研究[D].湖南大学，2007.

作者简介：

纪昀瑛，女，1997年3月生，江西抚州人，江西财经大学金融学院2014级金融学本科生，研究方向：房地产价格。