可以传承的固定资产

苏伟

想让购置的美国房产增值应该是我们最期盼的事情，这需要抽丝剥茧，找出美国房产增值的根本原因，以帮助投资者在房产不断升值的趋势中尽快做出正确的决定。那么，如何预测哪些美国房产会升值？这其实也是有方法的。

近几年来，由于物价上涨、股市动荡、投资国内房产政策限制、空气污染等因素，越来越多的高净值人群选择移民到美国并投资房产。既然是投资肯定是以升值为目的，买到升值的房产是每个房产投资者追求的理想。美国那么大，做出投资决定后走遍美国是不太可能实现的，但初步的筛选可以大致为我们划一个范围，在这个范围里选择合适的城市及区域，选房的问题就没那么难了，本着快速、安全、便捷、宜居等选房原则，本期《投资与合作》投资移民栏目特邀和中移民投资顾问为大家详细讲解美国房产的概况及选房原则。让您做足选房功课，不走冤枉路。

让房产变成一次成功的投资

想要让购置的美国房产增值应该是我们最期盼的事情，这就需要抽丝剥茧，找出美国房产增值的根本原因，以帮助投资者在美国房产不断升值的趋势中尽快做出正确的决定。那么，如何预测哪些美国房产会升值？其实也是有方法的。

由于美国是私有化经济，因此，屋主不仅拥有房屋而且拥有土地的所有权。房子作为建筑物随使用年限的增长，寿命在不断地降低，它的價值随时在折旧；而土地的价值是随城市发展而不断变化的，从这点我们就能看出美国房价是一个由房屋价值与土地价值的双曲线构成的市场波动。

和中移民投资顾问认为，美国房产的增值实际上是土地的增值速度大于房子折旧的速度而产生的增值。在美国，房子折旧的速度大致相同，而决定房产增值速度的主要是土地的增值速度。要想买到增值最快的房产，就要买到增值最快的土地。因此不难看出，美国买房投资选择房子位置很重要。

再来看看购置房产的类别。一般来说，投资美国房产分为两类：刚需房和投资房。

刚需房，这和国内差不多，移民国外需要自住或者孩子在外留学需要学区房。新移民需要一个自住的地方，而近10年来移民美国的中国人大都是中产阶级以上的家庭，在国内积累了一定的财富，加之国内对于美国房子的印象都是带花园的别墅，致使这几年在美国购买房屋自住的国人大多以别墅为主。我们国家学区的概念是效仿美国的，学区的概念最早起源于美国麻省，是为了保障各区的学子能就近入学，但由于学校等级不同就产生了教育区域化差异，而后各国开始效仿教育区域化，随之也产生了差异化。作为对下一代教育日夜操心的中国人来讲，美国的学区房也很好理解：在学区拥有房子，子女就可以就读学区的小学或中学。

投资房，通常分为两种，一种是有实际产权的投资房，一种是有股权却无实际产权和决定权的房屋。先说说有实际产权的房子：和国内一样，收益多以收取房租为主，等过了几年房价升了再卖出去，这种投资方式收益是比较可观的，近5年来美国的租金一直在涨，根据美国知名房地产网站Zillow的预测，未来租金还会持续上涨。鉴于自住房贷款有低利率等优惠政策，很多民众即使在购买投资房时也想以自住房申报。实际上，银行会依据一些条件来判定顾客购买的房产是自住还是投资。例如，银行会要求顾客披露名下所有房产，一般第二套房产就是投资房； 过户以后，60 天内买房人要入住，且一年住满180 天就算自住房； 另外，一半自住、一半出租的情况也算作自住房。从贷款比例来讲，投资房贷款最多只能申请到70%，这就是说购房者至少要付30%的首付，而自住房贷款有时可以达到90%之多。银行对首付的要求也会更高，自住房首付款可以由父母、朋友赠予，若购买投资房，银行要查看申请人两个月的银行月结单，其中不允许有任何赠予款。另外，申请人的信用要求也更高，通常要在660 分以上，而自住房仅为620 分。

据和中移民投资顾问介绍，在美国，相对其他商业贷款，申请房屋贷款比较容易，而且利率较低。因此购买房产，要善于利用银行贷款，也就是学会借钱投资，用别人的钱赚钱。

但投资房贷款和自住房贷款还是有些不同。申请投资房贷款最好曾经做过房东。投资房购买者去银行贷款时，银行会看负债和收入的比例，不能超过43%～50%。例如，某人月收入5000 元，当前自住房和未来的投资房加起来的所有贷款、地税、保险等负债额每月2500 元，负债和收入比例刚好50%，他可以申请到这个贷款。但如果本人还有汽车贷款200 元，负债达到54%，就不能申请到这栋投资房的贷款了。

民众选择不同的房屋类型，如Co-op 、Condo 等，对申请贷款都会有影响。专家称，Co-op 用于投资而言基本上没有贷到款的可能，银行会觉得风险太大；Condo 比Co-op 好一点，但也有诸多限制。是否能够拿到贷款，银行也是需要经过很多审核的，如果Condo 预售率没有达到50%，商业面积超过大楼面积的20%，里面个人投资比例过高，那么银行也不会贷款给买家。一到四家庭的房产是比较容易申请到投资房贷款的。四家庭以上的在纽约就算是商业贷款。商业贷款从租金上是很好的投资方式，但贷款更困难：贷款一般是5～7年，而且提早还款还有罚金，另外利率也更高。

在美国，租金年收益一般在5%?8%，而如果是在国内相当的商区或居住区位置出租一套房的话，年回报率最高也只有3.5%左右。数据显示，在不考虑汇率和租金收益的前提下，仅2016年全年，中国土豪的全球房产增值就达20466342元人民币，其5年前的投资额并不是33658872元人民币，而仅仅是1/3的贷款首付，只有11219624元人民币。从中可以看出5年时间内的资产回报率是1.8倍。由此可见美国房产回报率是相当高的。不仅收益较高，有实际产权及管理权，对承租人的挑选、租金的升降都可自己决定，当有需要时还可转化为自住房。说白了就是手里有套房，想怎么处置就怎么处置。但同时也要注意，美国租赁房屋是合同制的，合同期内是不可以涨租金的。除非合同写明房东可随时涨，不过这种条件一般租客是不会接受的。endprint

再来看看，只有股权的房屋。这种方式一般就是融资公司招募投资人，几个或几十个投资人合伙去买下一套或几套甚至整个小区的房子来出租，而租金所得以百分比分给投资人，自己再抽点佣金，卖房子的时候也是同样的方式。与其说是房屋，不如说是种理财产品，因为实际上投资人只是把钱投进某个项目，租金的多少，什么时候卖都是由融资公司这边决定。这种房屋有专人管理，一般无须操心，风险较低，项目由融资公司评估执行，事前会有大量考量评估，这样就会促使价格更加趋于合理化。但一般您对接的出卖人对房屋无实际控制权，无法转化为自住房。在现在人民币不断贬值的大条件下，越来越多的人去美国投资房产，也会遇到股权房产的情况，这就要和股权代言人保持良好的沟通，确保能够顺利过户。

美国房产的产权

房地产产权是房地产的基础和灵魂，围绕房地产所产生的一切社会和经济活动，实际上都是围绕产权的流转、更迭、处置而发生的。在美国，无论是房地产买卖、抵押、出租以及房地产证券化等，都有一个前提，这就是产权清楚。那么，什么样的房地产算产权清楚？如何保障产权？

和中移民投资顾问给出了如下解释。在美国，产权清楚一般包含两方面的意义：一是产权的合法性，指业主对房地产具有确定无疑的产权，无其他人对其产权的合法性提出异议；二是产权的市场性，指是否具备足够的证明文件依法确认业主对房地产的产权，以保证房地产顺利进入市场。具有合法的产权不一定具有市场性，如一些丢失资料或年代久远、资料不全的房地产，虽然其产权是合法的，无他人提出异议和主张权利，但其市场性是不好的，因为在房地产交易时，卖方无法提供足够的证明材料让买主确信房地产权清楚，因此，这样的房地产进入市场就会有困难。

明确产权后再来看产权的持有方式。在美国，产权清楚同时还包括明确以何种方式持有产权。产权持有方式将决定将来对房地产的处置方式及权利人各方的权益，是产权的重要组成部分。美国通常把产权的拥有方式分成如下几类。完全产权指一个人或一个单位完全单独拥有对房地产的产权，如未婚单身男女拥有的产权或已婚夫妇按协议单方拥有产权等情况；联合产权是指两人以上联合对房地产拥有一致的产权。联合产权具有产权一致、时间一致、利益一致和占有一致的特点，产权的取得是同时的，确权依据的文件是相同的，各产权人不区分产权份额，不能单独处分各自的产权。当某一产权人去世后，其他在世的产权人自动获得其产权，因此联合产权是不能用遗嘱的形式处置的。法律规定，联合产权的产生必须有书面文件明确约定，各产权人是以联合共有的方式共同持有产权的。例如，一些州规定，夫妻双方以联合产权的形式持有产权；共有产权是两人以上按份共同拥有一宗不可分割的房地产，产权人按份拥有房地产权益和承担责任。共有产权的特点是，尽管共有产权人对房地产的份额在实物上不可分，但利益上是可以分开的，而且共有产权人有权处置自己份内的房地产权益，另外，各产权人取得产权的时间和份额可以是不同的。大多数情况下，两人以上对房地产的权利是共有产权；企业拥有的产权包括公司产权、合伙组织产权和信托产权3种形式，企业拥有的房地产权其特点是当事人按企业章程和有关法规行使对房地产的权益和义务。

投资美国房产要清楚登记制度

与所有国家和地区一样，房地产登记是美国房地产管理的一项基本制度，但美国实行的是契约登记制度，房地产登记主要起公示作用和作为政府收税的基础，它并不担保登记的房地产是产权清楚的。因此，在房地产经济活动中，当事人不能仅凭政府的登记来确定房地产权状态，还必须有其他保障制度。在美国保障产权主要靠3种方法：一是在产权转移契约中要求转让人提供产权保证；二是通过代理律师查阅登记机关的档案资料和提供法律意见，确认产权的真实性；三是向专业的产权保险公司购买产权保险。最基本的美国产权就是担保契约，类似于我们的房屋银行抵押文件。产权担保契约的主要形式有两种。最常用的是一般性担保契约，该种契约要求转让方必须就如下4个方面的内容向受让方进行保证：转让人对拟转让的房地产具有确定无误的产权；转让人有权转让房地产；如果因他人主张产权或他人具有优先于转让人的产权造成受让人损失的，转让人保证赔偿一切损失；除契约中特别注明的外，该房地产无其他任何限制和负担。一般性担保契约的担保不仅限于转让方这一方，它对房地产自存在以来的产权状况都做出担保，因此对转让方前面任何一方存在的产权问题，转让方都要负责任。第二种是特定担保契约，该契约内容基本与一般性担保契约相同，但这种担保契约转让方对产权担保的责任只限于其自身这一方，对于由上一家造成的责任则不予担保。一般来说，用产权担保契约来保障产权，主要适应于卖方为信誉良好、实力雄厚的大公司的情况下，因为在这种情况下，买方不用担心卖方违约或者因破产而无法负赔偿责任。产权保障的第二种方法类似于目前香港的做法，主要是通过专业代理律师查阅登记机关的档案资料，提供法律意见来确定产权。在产权保险制度出现之前，这是美国最常用的办法，特别是在美国东部和南部地区，尤其盛行。在这种制度下，专业律师受买主或者抵押贷款机构的委托，到登记机关查阅有关房地产登记资料，然后通过研究登记资料所披露的事实或当事人提供的资料来判断产权的合法性及市场性，提供法律意见，并对产权审查中发现的问题，提出可能的补救办法。

上述两种方法，为房地产活动当事人提供了一定程度的产权保障，但还是难以保证产权的绝对可靠。例如，靠担保契约的方法，转让方可能毁约，或者转让方因经济原因等根本无法承担赔偿责任。如果通过律师查档和提供法律意见，律师只能查阅已登记过的（或已知的）文件资料，而且只能从文件表面发现问题，对可能存在的一些隐蔽的或者不是通过文字资料表现出来的产权缺陷（如失散的继承人的突然出现并主张产权、伪造文件、登记机关的书记笔误）等，律师有时是没有办法发现的。

因此，通過担保契约和律师咨询作为产权保障，当事人无论多么小心，还是无法避免产权风险。为了减少风险，预防可能存在的产权隐患，美国发展了产权保险制度。目前，产权保险制度已成为美国房地产经济活动中最基本的保障制度，也是保险行业普遍的险种之一。endprint

房地产产权保险制度是为弥补契约担保和律师提供法律意见这两种产权保障方法的缺陷而发展起来的。产权保险制度与前面两种制度相比，增加了如下几个方面的保障：一是产权保险公司对委托人负有明确的合同责任，对将来可能发生的产权纠纷、产权障碍负赔偿责任；二是它有足够的赔偿基金；三是受政府和法律的严格监管。

产权保险公司在接受委托后，首先要做的事与律师相同，就是仔细查阅登记机关、税务机关、法院等所有有关该房地产的资料档案，并尽可能收集其他相关资料，然后仔细研究房地产的产权状况，对发现的产权障碍提出补救措施，最后为委托人提供担保，对今后可能发生的产权责任和造成的任何损失保证给予赔偿。

产权保险制度消除了因隐蔽的产权缺陷引起的产权风险，目前美国投资者和贷款机构都倾向于采用产权保险制度，房地产交易和房地产按揭都必须购买产权保险。

房地产权保险的险种分为两种：一是买方保险，二是贷款方保险。买方保险保障新业主的利益，保险期限可以延伸到包括房主的后代及房主把房地产转手之后；贷款方保险保障抵押贷款债权人的利益，保险期限至贷款本息全部偿还为止。

产权保险的费用一般包括两项。一是保险费。保险费标准是相对固定的，一般由房地产所在州的土地产权协会按房地产价值或抵押贷款额，结合房地产的产权现状确定。不同的州保险费有所区别，一般来说在10万美元以内的房地产，保险费不超过房地产价值的1%，超过10万美元的房地产，保险费约为房地产价值的0.6%?0.9%，房地产价值越高，保险费比例就越低。二是房地产权搜索费用。产权搜索费用一般根据工作量计费，对新房等产权历史短的房地产，搜索费微不足道，但对产权来源复杂、历史久远的房地产，费用要高一些。产权保险费用一般都是一次性支付。

产权保险公司大多是从代理房地产业务的律师行发展起来，是保险行业的一种，从业人员大多是具有丰富房地产经验的律师。产权保险公司的行为除受保险行业法律的约束外，同时有专门的产权保险法律规范产权保险公司的行为。产权保险公司一般是美国保险协会的会员，同时有自己专门的行业协会。美国土地产权协会 （American Land Title Association） 是美国产权保险业的全国性行业组织。

随着业务的开展，许多产权保险公司建立了自己的产权档案馆，并与政府的登记、税收、司法等机关建立了联网电脑系统，提高了产权搜索的效率和产权的准确性。但由于产权的复杂性，无论产权保险从业人员多么小心，经验多么丰富，错误总是难免的，风险总是存在，因此，产权保险公司利用收取的保险费建立保险基金，赔偿投保人可能出现的产权损失。

美国共有产权保险公司1532家，从业人员34473人，总产值48.8亿美元。其中排在前5位的分别为：第一美国产权保险公司、芝加哥产权保险公司、共同体土地产权保险公司、斯图华特产权集团公司、律师联合产权保险公司。

房产登记是房产购置的关键

房地产登记是房地产权保障的必要程序。在实行产权登记制度的国家，房地产登记的目的一是确权，二是公示，房地产登记是产权生效的充分和必要条件。在实行契约登记的制度的国家，房地产登记的目的主要是公示，并通过公示确定和保障优先权。

美国房地产登记实行契约登记制度，法律要求，凡是影响房地产权益的文件、契约、抵押合同、租赁合同、房地产征税、法定规划图等，都要登记。经登记的房地产权不一定成立，登记行为也不保障业主的产权，但经登记的房地产具有优先权。

房地产登记机关一般是房地产所在县的政府登记办公室。申请登记的文件契约必须附有完税证明，同时交纳登记费。一般情况下，登记费是按登记的文件页数收费的，如纽约州，登记费以17美元为基本费，每增加1页纸增加5美元，但每项登记收费最低不少于27美元。

房地产登记一般由买方（或贷款方）的代理律师、产权保险公司或交割处理托理机构代理。

房地产交易不同于一般的商品交换，一般商品交易是以钱物易手的方式来完成交易的，而房地产作为一种特殊商品，交易的实质是产权交易，房地产交易完成的标志是产权转移。房地产价值量大，买卖房屋是美国人经济生活中非常重要的一件事情。为了保障买卖双方的合法權益，房地产交易要通过一个正式的交割程序，通过交割程序，双方在合同、文件上正式签字，转让方将产权转移给受让方，受让方将购房价款付给转让方。

在交割开始之前，有关当事人要自己或通过代理律师做好各项准备工作。交割前要准备好的事项和文件包括：买方和卖方的结算陈述报告、合同、贷款文件、产权保险文件、业主人身保险、产权契约、首期款和交割费用等。房地产交割在不同的地区有不同的做法，有的地区买卖双方和房地产经纪人等全部要到场，有的只要求买方到场。房地产的交割程序大致有如下两种。

在纽约等美国东部地区，房地产交割的做法是，有关各方当事人在交割日聚集在商定的交割地点（交割地点可以是产权保险公司办公室、买卖某方的代理律师办公室等），双方交换资料，代理律师进行最后的审查，然后双方在各种文件上签字，签订契约，转移产权，买方付清款项（或首期款）和各种费用，或完成抵押贷款程序。然后，买方的代理律师或产权保险公司将有关文件送登记机关登记。

在美国西部地区，如加利福尼亚州等，房地产交割要通过一个作为买卖第三方的托管机构 （Escrow），由这个托管机构保证房地产买卖的公正、安全、中立。托管机构可以是代理律师行、产权保险公司、信托公司或专业托管公司。在交割开始时，按照预先拟定的交割指引，以托管机构为中间人，卖方将有关房地产的文件、契约交给托管人，买方将购房款项也交给托管人，托管机构审查核实文件资料和款项后，双方签订文件和契约，然后托管机构将文件交给买方并送登记机关登记，将款项按交割结算表付给有关各方，完成交割。如果买房按揭来源于有联邦背景的机构，那么房地产交割程序要严格按美国联邦“房地产交割程序法”规定的程序进行，要填写美国联邦住房与城市发展部制订的“规范化交割结算表 HUD 1”。

和中移民投资顾问提醒，房地产交割是房地产交易的最后一道和最重要的一道程序，也是买卖双方反悔或弥补可能出现的房地产隐患的最后机会。因此，买卖双方都非常慎重，代理的产权保险公司一般会在即将交割前再做一次产权搜索，以确保万无一失。endprint