2016年房产新政下的购房规划

秦丽+陈玉罡

过度的债务会增加家庭的财务风险，但完全没有负债将降低家庭财富的增长速度，适度的负债有利于家庭财富的保值增值。

陈先生，31岁，月收入1.6万元，年底双薪，每月生活支出4000元；陈太太，31岁，月收入1.1万元，年底双薪，每月生活支出4500元；孩子1岁，每月生活支出2500元。陈先生家庭目前租房居住，月租金4000元。现金和活期存款21万元，定期存款45万元，基金7300元。陈先生和陈太太均有社保，并各自购买了商业保险，陈先生的保额为20万元，陈太太的保额为10万元，每年分别交纳5000元和3000元的保费。每年赡养父母及其他费用约2万元。陈先生希望在房价下跌时抄底买房，成为有房一族。但由于收入的限制，担心无法承受购房的压力。

家庭财务状况诊断

陈先生家庭资产负债及收入支出情况分别见表1、表2。

从表1来看，陈先生的家庭无负债，家庭财务风险较低。但由于没有充分利用负债的资源，陈先生家庭的财富增长缓慢。过度的债务会增加家庭的财务风险，但完全没有负债则会降低家庭财富的增长速度，适度的负债将促进家庭财务的保值增值。目前，陈先生的家庭正处于成长初期，在这一阶段，家庭最大开支是买房及养育子女。

从陈先生家庭目前的收入支出情况来看，夫妻两人的月总收入2.7万元，其中，男方的月收入为1.6万元，占比59.26%，女方的月收入为1.1万元，占比40.74%。男女双方经济地位相近，同时构成家庭经济支柱。

目前陈先生家庭的月总支出为1.6万元，其中日常生活支出为1.1万元，占比68.75%。家庭日常支出占月收入比重为40.74%，低于50%，表明陈先生的家庭控制开支能力较强。陈先生家庭目前无房贷，家庭财务风险较低。每年可结余14.3万元，留存比例为40.74%，家庭的储蓄能力较强。

家庭理财规划

应急规划

由于陈先生家庭没有房贷，可以考虑按照3个月的生活费用来储备应急资金，共计4.5万元。陈先生家庭的活期存款共计21万元，金额过高，不利于家庭财富的增长。陈先生只需保留4.5万元的应急资金，并将其中的1/3以活期存款方式保留，另外2/3用于购买货币基金。

长期保障

陈先生的年收入约20万元，已购商业保险保额为20万元，可保障意外情况发生时1年的收入。如果希望保障未来5年的收入，则保险缺口约80万元。陈先生目前的保费仅为年收入的2.4%，如果考虑未来需要承担的房贷，需要补充商业保险，保费应控制在年收入的10%～15%。按此标准测算，陈先生还可增加15800～26200元的保费加强长期保障。

陈太太的年收入约14万元，已购保险保额10万元，无法保障意外情况发生时1年的收入，保额缺口约为60万元。由于陈先生和陈太太均为家庭的主要经济支柱，因此保额的设置应基本相同。目前陈太太的保费占年收入的比例为2.1%，以10%～15%的标准测算，还可增加11300～18450元的保费支出增强长期保障。

子女教育规划

如果陈先生家庭每月定投基金2563元，按照7%的年收益率测算，在孩子18岁时可为其筹备100万元的教育金。如果考虑学费按照3%的通胀率上涨，可增加定投金额至4237元。

养老规划

陈先生和陈太太二人每月的生活费用为8500元，由于陈先生和陈太太年龄相同，陈太太退休的时间更早，因此按照陈太太退休的时间筹备夫妻二人的养老费用。按照3%的通胀率计算，24年后陈太太退休时夫妻二人的生活费用将上涨至17279元，陈先生和陈太太共计需要退休金518万元。如果这笔费用的50%可以由社保满足，另外50%则需要自行筹备，陈先生家庭每月需要定投的金额为3484元。

上述基本规划完成后，陈先生家庭的月结余为4279元，年结余为5701元，留存比例为1.62%，说明家庭现有的财务资源足以完成上述基本规划。

买房规划

在未进行基本规划之前，陈先生家庭的年收入约35万元，留存比例为40.74%。可投资资产（存款、金融产品等）共计66.73万元，这些均为买房可动用的财务资源。除此之外，陈先生还可借用外部财务资源，如银行贷款等。由于陈先生已经31岁，距离退休时间最长为29年，因此贷款时间可设置为25年。目前的贷款利率达到近10年的最低水平，商业贷款5年期以上的利率为4.9%。

根据上述信息和参数，如果在未来2个月内买房，陈先生家庭可筹备的首付款约为682499元，每月可负担的房贷还款额为11917元，可负担的买房总价为274万元。按照90平方米计算，可负担的每平方米房价为30460元。

但陈先生做好上述4个基本规划后，其财务资源非常有限。完成规划后，陈先生每月可负担的月还款额仅为475元，能负担的贷款总额为8万元。按此测算，可负担的买房总价仅为75万元，按90平方米计算可负担的买房单价为8344元/平方米。

根据上述信息，可知陈先生家庭可承担的房价范围在75万～274万元之间。如果优先考虑基本规划，则仅能选择价格在75万元以内的房屋；如果放弃全部基本规划，则可购买价格在274万元以内的房屋。根据陈先生家庭的情况，也可考虑先满足其中的部分基本规划，将另一部分财务资源用于购房。