我国房地产开发资金的来源分析研究

◎宁 日

我国房地产开发资金的来源分析研究

◎宁 日

房地产作为国民经济发展的支柱产业具有工程量大、耗时长、投资额度大等特点。目前我国房地产项目开发过程中遇到的最大的瓶颈就是资金不足的问题。针对这一问题，文章基于统计数据分析在当前的经济形势下，我国房地产开发资金来源的构成情况。基于现状提出了三点问题，并从房地产企业自身、银行和政府的角度提出了解决建议。

自1998年我国开展住房制度改革以来，本国的房地产市场规模就一直处于平稳较快的扩大中。房地产行业的发展为社会的发展带来了众多益处，如改善居民生活条件﹑支持外来人口流入定居，进而增加城市劳动力﹑拉动区域经济增长等。房地产具有工程量大﹑耗时长﹑投资额度大等特点。其中建房资金充裕与否直接影响着工程项目的按时完工。房地产行业从项目的申请到项目建成历时时间长，耗资上亿元，故项目的顺利完成需要雄厚的资金支持。基于房地产自身的特点，房地产开发的自己筹集问题成为了项目施工前要做的重要工作之一。自2003年中央银行发布了一系列紧缩性财政政策之后，我国房地产行业面临着资金紧缺的严峻形势。房地产行业要想在这样严峻的金融形势下生存就必须加强资金来源的多元化，减少由资金带来的开发风险。

我国房地产开发资金来源构成

由国家统计局发布的《房地产开发投资资金来源合计》得知，2017年3月到7月的房地产开发投资总额为545413.6亿元，同比2016年3月到7月增长了19.18%。房地产开发本年资金来源合计增速累计数据表明，自2016年3月到2017年7月，我国的房地产开发资金一直处于增长的状态，但自2017年2月开始增速开始减缓，见图1.

图1 房地产开发本年资金来源合计增速累计（%）

我国房地产筹资来源主要由国内贷款﹑外资﹑外商投资﹑自筹资金和其他资金来源5个部分构成。经分析投资结构统计图可以得出如下特点：

我国房地产开发资金主要来源于国内贷款﹑自筹资金和其他资金来源。如图2所示，其他资金来源所占的比重最大，其他资金来源以消费者的定金和预付款为主；其次主要来源于自筹资金，自筹资金以自有资金为主；国内贷款主要以银行贷款为主。除此之外，资金来源中还包括少量的外资，外资包括利用外资自主投入到项目中的和外商直接入股投入资金的。

各部分的资金增长速度呈现放缓的趋势。1998年我国的房地产市场规模不断扩大，尤其进入21世纪后，我国房价飞速上涨，出现了“房地产泡沫”现象。中央政府为了抑制房价的上涨先后出台了多项调控房地产市场的政策，其目的在于抑制房价的非自然增长，进而促进房地产市场健康稳定的发展。2007年中国人民银行与银监会联合发布了《关于价钱商业性房地产信贷管理的通知》，政策中指出，选择采用信贷的方式购买住房的消费者在缴纳首付时采取阶梯式的缴纳方式，即购置第一套房产的首付百分比上调了10个百分点，即达到了30%，之后再购置第二栋房产时的首付百分比高达40%以上，以此类推。由于贷款首付比例的大幅度上调给用户购房造成了巨大的负担，进而抑制了预付款和定金的增长速度。

商业银行也通过从规定房地产项目面积﹑手续是否齐全等方面来提高发放贷款的准入门槛。在这种严峻的经济形势下，房地产企业要想顺利完成项目，筹集足够的资金就必须提高自筹资金的比例，从银行贷款向民间融资的方式转变。也可以制定一系列的购房优惠政策吸引消费者购买，进而提高定金及预收款的比例。

房地产行业资金筹集存在的问题

随着房地产市场规模的不断扩大，仍有大批竞争者进入市场，参与竞争。市场内的房地产开发商意识到资金的筹集是房地产项目顺利进行的关键，雄厚的资金基础也是开发商们进行市场竞争时最重要的筹码。根据上节中统计数据信息的分析，可以发现我国房地产开发资金主要面临如下问题：

图2 房地产市场开发资金来源构成

第一，筹集资金方式单一，缺乏多元性。中国房地长的融资渠道一直都是以国内贷款﹑外资﹑外商投资﹑自筹资金和定金及预付款为主，受到传统融资模式的局限，缺乏创新性和多元性。融资工具的缺乏会在极大程度上阻碍房地产市场规模的扩大。

第二，信贷资金主要寄希望于商业银行，银行承担的风险大且集中。当前我国房地产开发商在筹集项目资金时在很程度上寄希望于商业银行的借贷，对于房地产企业自身来说，如果利用了银行贷款使得项目顺利进行，则可以获得高额的利润；相反，如果项目失败，自身也没有承担过多的风险而是将这种损失转接给了银行。对于房地产这种高投资且投资周期长的行业，银行贷款对于银行自身来说具有很大的风险。

第三，资金筹集日益趋向于购买者的定金及预付款。从上节中的统计信息折线图中可以看出，其他资金来源是企业融资构成中最大的比例部分。在其他资金资源中，定金和预收款占最大比例。2017年1月至8月定金及预收款总额为170706.1亿元，同比2016年同期的107866.7亿元增长了58.26%。这意味着定金及预收款在开发资金构成中的比例仍不断上升。

防范措施及解决建议

拓宽企业融资渠道，调节企业资本结构。有效的﹑科学的企业融资结构可以分散企业的投资风险，在保证顺利完成项目的同时最大程度的降低企业运营成本。增加融资渠道的多元性，信贷方式可以从商业银行向民间借贷进行转移，制定优惠政策吸引外商投资，提高外商投资比例，降低自身风险。合理的资本结构可以有效地规避企业风险，促进房地产市场健康稳定的发展。

商业银行自身要加强对房地产市场发展现状的了解，把握行业发展走向。当今的房地产市场存在着“行业泡沫”的现象，只有找到了房地长行业发展的经济规律，进而制定合理的信贷政策，提高准入门槛，才可以合理的调解贷款发放的数量。

政府部门要完善房地产市场的相关政策，为企业拓宽融资渠道提供便利的条件。房地产行业的发展为社会的发展带来了众多益处，如改善居民生活条件﹑支持外来人口流入定居，进而增加城市劳动力﹑拉动区域经济增长等。作为支柱型产业，房地产市场的健康平稳发展在很大程度上影响着市场经济的发展。

（作者单位：安徽交通职业技术学院）