房地产价格影响因素分析及政策建议

赵玮

随着房地产行业在国民经济中的占比越来越大，房地产价格问题成为关系国计民生的重要因素，本文通过梳理近年来的研究成果，介绍了我国房地产市场的发展历程，从GDP增速、利率、宏观政策三个方面分析了房地产价格的影响因素，并为我国房地产市场健康稳定的发展提供了政策建议。

从上世纪末我国住房商品化改革以来，由于城市化的快速发展和大规模劳动力向城市流动，城市住房需求逐渐增加。随之而来的是我国房价的持续上涨，从2002年至今，全国房屋销售均价上涨了近两倍，部分一线城市，如北京、上海、深圳等，甚至上涨了三倍左右。这样快速的房价上涨，一方面造就了一个巨大的灰色产业——房地产业，大批投机者在房价上涨浪潮中获得了巨额利润，将房价“炒”得越来越高；另一方面，房价上涨的速度要远远超过我国通货膨胀率和经济增长率，将引发贫富差距加大和其他社会问题。因此，深入、清楚地研究影响房地产价格的影响因素及其背后的问题，将对我国的房地产的健康稳定发展具有一定的理论指导意义和实践意义。

我国当前房地产市场的现状

我国房地产市场发展历程。回顾我国近二十年的房地产发展史，可以看到，我国房地产价格经历过几次大规模的上涨，在几次上涨之后，呈现出一线城市上涨幅度最高，城市重要性越低房价涨幅越低的大趋势。整体上来看，因为基础设施和发展机会的不平等，大量人口涌入一线城市，造成住房的供不应求，这是一线城市房价上涨最主要的原因。同时，因经济社会的发展，人们将住房作为投资产品也是促进房价上涨的重要原因。

以北京为例，纵观其几轮房价上涨，可以发现，在经济发展态势良好的时候发生过大幅上涨现象，如在北京举办奥运会前的2006、2007年北京住房均价大幅上涨在经济发展进入下行阶段、实体经济衰颓的时候发生过大幅上涨现象，如进入2016年以来，在经济形势未见较大起色的情况下，以北京为代表的重点城市房价却逆势上扬；在经济运行稳定的时期，只因“追涨”心理，房价也曾发生过大幅上涨现象。因此，我们认为房价的上涨虽然在整体趋势上有规律可循，但是在短期内的大幅上涨规律性不大，购房者缺乏理性。

从城市各区域来看，上涨幅度也有所区别，从本世纪初的中心城区领涨，逐渐转变为基础设施导向型房价上涨，再到学区房、经济开发区等政策倾斜地段房源的火爆，各方面因素对于房地产价格产生了综合影响。

我国的房地产调控政策。我国房地产调控政策的整体基调是随市场的变动而变动，在市场火热的时期推出限制性政策，为市场“降温”；在房产供大于求，有大量现房空置时，政府往往推出刺激性政策，加速房产的流转和资本的流动。

在房价上涨过快的时期，我国采取了一系列宏观调控政策：2010年时我国推出“限购令”；2011年提高二套房首付，并在上海和重庆实施房产税；2012年严打小产权房；2013年出台新国五条；2016年第四季度的密集调控等。在房价趋于稳定，房地产市场库存过多的时期，我国一方面对既有限购政策进行松绑，另一方面推出新的刺激政策：如2014年实行“9·30”房贷新政；2015年3月降低二套房首付新政；2016年前三季度的刺激政策等。

总体上来看，我国的宏观调控政策在特定时期内，从一定程度上对我国的房地产市场产生了颇有成效的调控作用，有力地调节了房地产价格。但同时，我国的房地产调控政策也存在着不少问题。首先，由于国家政策天然的滞后性，这些调控政策往往要在一段时间之后才能体现出效果，因此并不能在第一时间起到应有的效果；其次，房地产市场瞬息万变，这也造成了房地产调控政策不断变化，政策的频繁调整对于地方政府公信力有有一定的影响；最后，这些宏观调控政策以对需求侧的限制和刺激为主，对于供给侧的调整有限，“堵”不如“疏”，一味地调控房价并不能从根本上解决各区域发展不均衡、大城市住房供不应求的情况。

我国房地产价格影响因素分析

增速对我国房地产价格的影响。GDP又称国内生产总值，一方面，国内生产总值直接影响了人民的消费水平，体现了人民的生活质量，决定了人民对更高层次住房的需求。另一方面，GDP增速是衡量一个国家经济运行状况最核心的指标，也是影响力最大的经济指数，在很大程度上能够影响居民对于国家未来经济发展状况的信心，由于在当前阶段我国消费者的购房行为受心理因素还比较大，GDP增速较高时房价往往比较稳定，GDP增长速率过高或过低时可能会引发“追涨”、“投资性购买”等消费心理的出现，引发房地产价格波动。

银行利率对我国房地产价格的影响。利率，又称利息率，是指借款、存入或借入金额中每个期间到期的利息金额占总金额的比例。一方面，我国房地产行业在供给侧采取土地出让制一次付清土地费用，对于流动资金的需求量较大，房地产商楼盘开发期间往往需要大量银行贷款进行融资；另一方面，从需求侧来看，随着房地产价格的飙升和人们消费观念的改变，越来越多的人选择贷款买，综合来看利率对整个房地产行业都有着非常重要的影响。当利率提高时，房地产商资金紧张，新开楼盘减少，但往往需要一段时间才能影响到现房供给量，而需求侧市场流动的资金减少，抑制了消费者的购房需求，全社會的货币供应量下降，房地产需求下降，必然会导致短期内房价的下跌。

宏观政策对房地产价格的影响。我国在不同时期采取不同的宏观调控政策，但综合来看，土地政策、保障房政策、信贷政策和货币政策这四类经济政策对于房地产价格的影响较大。

土地政策影响房地产的最大调控因素是土地供给量，而由于各种功能的土地产生的经济价值有区别，政府对土地的规划和对特定土地功能的确定，会直接影响到土地的价值和房产的价格。例如：一片土地被用来科技开发新区的价格肯定要高于绿化用地的价格；商业或工业用地的价格相对要高于农业用地的价格。这时，政府的土地政策就显得尤为重要了。

保障房政策是我国为解决买房难问题所推出的保障性政策，对于促进社会公平有着极其重要的意义。设立保障性住房，不仅可以改善城市低收入居民的居住条件，也可以缓解人们对于房屋的硬性需求的压力。但同时我们也要注意到，当前的保障性住房政策并不能惠及到城市的每一位居民，在很多城市保障性住房只有具有本城户口的居民可以申请购买，这对于流动性人口占大多数的北上广等特大城市效果有限。

信贷政策和货币政策是影响房价最直接的政策，提高贷款利率、减少社会货币流通量都可以有效地减少房地产投资、抑制房地产消费需求，都会导致房价的下跌，反之上涨。

当我们根据国家的房地产调控政策来分析房地产价格的变动时，不是看政策放松还是抑制“资金”，而要看政策抑制还是鼓励“需求”。

政策建议

通过对影响我国房地产价格的因素进行分析，为了维持房地产市场的规范发展和房地产价格的稳定，政府应当从以下几个方面进行政策的调整

首先，需要进一步规范宏观政策的制定，国家在通过调节货币供应量来进行宏观调控时，还应重视调整市场资金流动方向。采用选择性货币工具，通过对房地产信贷规模的控制，限制流入房地产市场的资金量，引导货币资金在市场的流向，让货币政策对房地产价格的影响更合理。

其次，国家应当加强对房地产市场的监管，此处的监管不仅指政府及监督部门对于扰乱房地产行业稳定的严罚严惩，更包括土地管理的完善，充分考虑土地的利用价值，还应该与民生问题紧密结合起来。

最后，为了从根本上解决供求市场的矛盾，国家应当努力调整经济结构。在当前阶段，房地产价格偏高的深层原因是地区经济发展的不均衡和产业发展的不均衡，实体经济的低迷往往会引发投机性的房地产价格飞涨。只有大力推动各地区经济协调发展，加强中小城市的基础设施建设，同时大力发展服务型经济、互联网经济，推动经济转型发展，才能避免人们对于一线城市房产的过度追捧，规避房地产泡沫风险。

结论与展望。本文梳理了我国房地产市场发展历程，简述了我国房地产市场的现状和宏观调控政策，具体分析了GDP增速、利率、宏观政策这三大因素对于房地产价格的影响机理。根据我国房地产价格的影响因素，建议我国应当进一步规范房地产宏观调控政策，加强对房地产市场的监管，努力调整经济结构，这样才能保证房地产市场平稳发展。