房地产开发规模和效益对金融业的影响

文|李文海

房地产开发规模和效益对金融业的影响

文|李文海

国民经济的快速发展，人均收入的增加，城市规模的扩建等，使得房地产业成为热潮，房地产业的快速发展，使其成为扩大内需拉动经济增长的一支重要力量。该文是在充分认识房地产业发展与金融业发展之间的关联性的基础上，深入研究房地产热与金融市场供需变化，认真分析房地产和金融市场存在的现实问题，最终目的是实现金融市场的健康发展。

房地产业是关系国计民生的重要产业。在我国，房地产业始终受到人们的高度关注，由于金融危机影响的逐步加深，我国发育不完善的房地产市场更是产生了较大幅度的震荡。金融业是影响房地产业的诸多因素当中，起着决定性的作用。在这样一个特殊的经济发展时期，分析金融业对房地产市场的影响具有重要现实意义。

我国房地产业发展现状

房地产业已经成为我国的支柱产业，对我国国民经济的发展确实起到了重要的作用，但是全国城市住房的价格近几年一直在不断的攀升，部分城市甚至出现了房价上涨过快，房价收入比明显增长，房地产业的泡沫日益显现。其主要显现在炒房的热度中等，且房地产泡沫已经显现在某些城市中。房地产还存在调控失当的因素，行业市场会出现偏差，其主要原因是因为参与市场主体的行为和动机所导致的。宽松的信贷政策确实对房地产市场产生一定程度的作用，但是在货币政策调控不当的前提下，政府财税政策的干预更是加重了房地产市场的不理智发展。

房地产业与金融业的关系

金融业与房地产业存在相互依存的关系，银行利润主要依靠贷款利率与存款利率之差，银行为了保证收益，也会不断的去挖掘新客户，而房地产业确实可以满足其对客户的需要。土地资源的相对永续利用、土地资源的稀缺等，都给房地产业的价值提供稳定的升值空间。面对房地产未来的一片大好的势头，对银行来说不失为一件好事。同时，房地产业的发展也离不开金融业的信贷支持，在金融业务中，与房地产业相关的就有六大种类，土地开发贷款、建筑施工企业的贷款等，所以房地产业与金融业之间是相互依存的关系。

房地产开大规模和效益对金融业的影响

增加银行利润。房地产业的发展与金融业密切相关，房地产业不同于一般的其他行业，从房产项目的开发到房产的建设、土地的销售等都需要大量的流动资金，而对于房地产业中最重要的资金来源是银行贷款，所以房地产开发企业对商业银行的依赖性十分的强，房地产业的平均资产负债也是比较高的，所以对于金融业来说，提供信贷支持是确保房地产业能够持续快速发展的最主要保证。间接说明银行也依赖于房地产的规模扩大自身的客户群与经济效益。对于房地产也来说，其开发规模的扩大也会给自身带来经济效益，增加银行利益，同时一定程度上也会存在不同程度的风险。

金融危机的影响会波及到房地产业与金融业。金融危机对我国金融业信贷能力冲击很大，无疑这样的冲击会波及到房地产领域。金融危机的全面爆发源于美国的次贷危机，在我国的房地产业的销售中，按揭制度也潜伏着相类似的危机，面临着房地产行业崩盘的局面。受金融危机的冲击，我国的房地产市场已经有一些地区部分用户发生断供的现象。因此，金融企业为了自身的利益和发展，会更谨慎的确定其贷款的去向。金融危机使金融业实体受到巨大的损失，房地产行业没有银行的支持，它的发展壮大将会举步维艰。

银行不可以一味的依赖于房地产的开发给其带来经济效益，同时房地产面临融资渠道的单一，容易造成与金融业一荣俱荣、一损俱损的局面，所以金融业应该充分考虑利润背后的风险，规范信贷操作。

解决房地产金融风险的相关措施

推动住房抵押证券化，建立健全房地产金融市场。我国的房地产业现如今已经进入了快速发展的时期，从资本市场的发展需求来看，我国现如今已经具备了发展住房抵押贷款证券化的基础，所以应该在建立健全各方面机制的基础上，建设适合我国国情和商业银行行情的住房抵押贷款证券市场。基本模式是组建一两家全国性的从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构，由住房抵押公司制定标准化的贷款协议、利率等，按照这个标准，我国的省市公积金管理中心和发放个人住房贷款的各家商业银行收购个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款，让政府出面进行担保。在此基础上可以发行证券筹集资金，各个公积金管理中心和商业银行可以出售人个人住房抵押贷款获得流动性的资金，然后用该资金滚动进行发放个人住房贷款。证券机构以个人住房抵押贷款的还款额作为支付证券本息的来源，从而形成个人住房抵押贷款资金的良性循环，将证券资金市场与货币信贷市场有机的结合起来。

商业银行加强自身管理。商业银行要想获得好的发展，并且规避掉自身的风险因素，就应该建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，能够对其发展形势做好分析预测能力。银行信贷从业人员因该牢固树立风险意识和职业道德素养，及时的做好贷款钱的调查工作，信贷审批人员应该严格把好关，确保投资项目的合理性以及真实性，同时合法合规。还要有抗风险能力，对收益的指标进行严格的分析把关等。房地产业在贷款环节也应该加强自身的信用等级评估，建设个人征信体系，可以有效的解决很多问题，最重要的是预防风险的危害性，确保贷款机构与借款人之间的信息对称化。

不管是房地产开发规模，还是金融业的发展，归根究底都离不开消费者，消费者是两者共同的关系人，也是利益化的最大体现。消费者直接关系到经济的发展水平，金融业的利润增长也离不开消费者。消费者一旦对市场行情失去信心，将会对经济的复苏产生很大的阻碍，所以经济的复苏依赖消费者，同时房地产与金融业相辅相成，息息相关。

（中信银行股份有限公司西宁分行）