蚌埠市房地产高库存现状分析及对策研究

刘慧琳

摘 要：在我国房地产市场得到迅猛发展的同时，一系列问题随之而来，这其中就包括“房产高库存”现象。现如今，我国三四线城市的房产高库存形式日益严峻。本文以安徽省蚌埠市为三线城市代表，在对蚌埠市房地产发展现状以及影响库存的主要因素进行概况分析的基础上，在分析蚌埠市房地产市场供求均衡现状的同时为蚌埠市房地产高库存相关问题提出相应建议。

关键词：蚌埠市；房地产；高库存

通过研究我国各地区的房地产现状后发现，高库存现状的“重灾区”主要为我国三四线城市。此类城市普遍存在经济发展水平较低、地区流动人口基数大等特点，也正是这些因素使得三四线城市的房地产高库存现象加剧。伴随着三四线城市的房地产行业高速发展与库存过剩的矛盾现状频发，在对蚌埠市房地产发展现状以及影响房地产库存的主要因素进行分析的基础上，从房地产住房市场供给与需求两个维度分析蚌埠市住房均衡具有一定的创新性。

蚌埠市房地产发展现状

投资开发规模逐年加大，导致蚌埠房地产去化周期长

据相关数据显示，在2000年至2015年的十五年间蚌埠市房地产市场企业注入的投资额约增长90倍。截止2015年，全市相关房屋待售面积已经高达58万平方米。伴随着开发规模的加大以及开发行为的频繁，蚌埠市房产的高库存现象日益凸显。然而，只涨不降的房价却促使房地产厂商进一步加大相关房产投资力度，力求“分上一杯羹”。这种连锁效应使得蚌埠房地产业在原本房产库存还未有效解决的同时又添压力，致使“住房库存”问题产生“累积式”反应，最终形成蚌埠房地产去库存化周期较长的不良现状。

住宅投资比例波动明显，商营用房库存较多

纵观蚌埠市房地产市发展，有关住宅房产投资占比于2007至2009年大幅度上升，尽管剩余年份的增速有所回落甚至趋于下降，但整体上住房投资比重仍然保持较高水平，这也进一步反应了蚌埠市住宅房产的重要性与大比重性。在住房房产的库存情况方面，蚌埠主城区的商品房住宅库存量较前些年开始呈现好转态势。然而，与住房市场库存现状的改善形成对比的是相关商营用房库存量的加剧。尽管蚌埠市政府及相关部门自2016年以来相继颁布施行了一系列去库存的政策与措施，但是从最终效果来看，商业地产发展萧条的同时依然库存激升。有关商铺随着“电商”运营模式的推广而受到极大冲击，加之有关零售市场的垄断地位提升，一些实体店被迫退出蚌埠市场，相关商品房资源也因此便被空置出来，需求方面的锐减在减缓经济发展的同时加剧了“高库存”现状。

房价连年攀升，刚需族购买力不足

随着我国取消福利分房、推行住房市场化改革进程以来，房地产行业发展形式一片大好，房价的变化可以用“翻天覆地”这一成语去形容。上至“北上广深”的一线城市地区，下及三四线城市，房价的增速均十分惊人。反观蚌埠市房价，它已从2000年的1097元/m2飙升至现如今的8000元/m2左右。在过去的2017年，蚌埠市房价还由于上升过快受到了全国的关注。由于房价的异常增长，国家不断出台了一些相关政策来抑制房价。基于这些相关政策的实施，蚌埠房价表现有所回落，但仍处于较高水平。另一方面，蚌埠市具有刚性购房需求的消费者由于过高的房价以及其他相关原因，相关购买力处于较低水平，这也是去库存路上的一大阻碍。

影响蚌埠市房地产库存的主要因素分析

供求失衡

随着全国众多一二线城市房价的久涨不降，当地政府开始出台相关政策，例如采取房产限购等。基于此类政策条例的制约下，有关一二线大城市的房地产开发商投资受阻。因此，在多方面权衡考虑下，大多数房产开发商 “转战”相关三四线城市，蚌埠市就是众多选择之一。随着众多外来开发商集聚于“珠城”，蚌埠市的土地开发被进一步推动。在完成相关建设后，大量新建商品房涌入了蚌埠市房地产市场，这使得原本就接近饱和的蚌埠市房地产市场处于更加失衡的局面。从商品房供应方来说，随着开发的频繁程度扩大，不仅无法获得极润而且还会丧失相关投入本金。而从消费者代表的需求方来看，由于蚌埠市并不属于经济发达的繁荣城市，人口流动量较小，且常住人口的购房需求基本已经得到满足，因此相关购房需求不旺盛，最终导致了该市房地产的高库存。

收入水平

一般而言，现期收入与持久收入共同决定了消费者的消费支出以及消费倾向。因此，消费者的收入水平可以说对于购房的欲望与能力起到了正向的积极影响。相比一二线城市，蚌埠市由于地理位置以及资源的有限性，相关经济发展速度较为缓慢。据统计，2016年该市城镇居民人均可支配收入仅为28653元，低于合肥市6199元；农村居民人均可支配收入低于合肥市的相关收入为12591元。总结得知，蚌埠市城乡居民的收入仍处于较低水平，这在一定范围内导致了蚌埠市居民购房意愿薄弱现象。相关农村地区居民收入的不理想性使得大多数农户并不具备购买城市住房的能力。因此，相关惠民购房政策亟待形成。

人口因素

从根本上来说，人口数量的多寡直接影响当地房地产库存量。由于一二线城市本身具有丰富充足的就业和资源优势，加之经济实力一般较为雄厚，因此它们对于外来人口的吸引能力十分强劲，这正是众多三四线城市所无法形成的优势所在。且伴随着大量的三四线城市的人口外流现象日益加重，房地产产能过剩趋势化明显。

近些年来，我国积极落实相关城镇化政策，城镇化水平从17.9%提高至54.8%。随着城市中的农村人口数进一步增加，作为城市吸纳的主要新群体——农民工人群来说，拥有真正城镇户籍人口仅为三分之一左右。人口的流动加上户籍制度的限制，使得他们无法在城市中购买属于自己的住房。因此，三四线城市流入的农村人群并不能有效地消除一部分房地产库存。由房地产市场的均衡条件可知，供给等于需求形成真正市场出清价格。在测算蚌埠市住房市场出清价格后，本文发现：长期以来，蚌埠市的市场出清价格一直高于实际价格，这一数据表明蚌埠市住房长期处于供给大于需求的局面。另一方面，根据蚌埠市库存压力指数指标来看，该市的库存压力指数一直存在波动的状态但整体并没有下降。这种变化趋势同样可以用来说明蚌埠市住房市场库存压力长时间存在。

对策与建议

积极发展当地经济，吸引人口内流

基于前文的分析可知：有效降低三四线城市的房产高库存的根本源头在于促使城市人口“减少流出，增加流入”。由于城市“人口流出”因素存在不可控制性，因此增强三四线城市对于人口的吸引能力就显得尤为重要。在产业结构较为合理的前提下，吸引人口内流的根本途径是大力发展本地经济。蚌埠市应该将新兴产业发展作为经济的推动力，并利用独特的自然资源与人文背景来大幅提高第三产业在蚌埠市经济结构中的比重。这一注重协调一体化发展的措施不仅有利于消化高库存，更有利于蚌埠市未来的发展。

推动新型城镇化，实现农民工市民化

在积极推动农村户口户籍城市化的同时大力推动蚌埠市的城市化进程至关重要。将一部分“农村人”向“城镇人”转变的举措能大大刺激此类人群对于购房的需求，进而促进更多群体对房地产进行消费。因此，蚌埠市政府应积极出台鼓励城市新居民购房的相关政策，并合理有效地整合利用城镇资源，加大城乡统筹一体化的形成，并逐步缩小城乡经济水平以及居民收入差距。

改善产品端供给打造绿色建筑

随着“绿色发展的理念”普及，人们的消费理念开始发生转变。因此，未来蚌埠市的房地产开发商须紧跟时代发展，打造“绿色建筑”的新型住房类型。在高质量的前提保证下，开发商要从产品自身出发，坚持以人为本以及为居民提供一个优质、舒适的的住房环境，通过将自然、科技、人文、环保融合在一起，打造以绿色建筑为核心的生态房地产市场，从而进一步吸引公众，激发房地产市场新活力。

（作者单位：安徽财经大学经济学院）

【参考文献】

[1]李鸿文，李良成.我国房地产的发展现状问题及对策研究[J].云南社会科学，2012（04）.

[2]崔晶玲，刘慧.三四线城市房地产库存现状及问题研究[J].中国集体经济，2016（25）.

[3]王先柱.我国住房市场去庫存压力的区域性差异研究—基于住房均衡价格的视角[J].价格理论与时间，2016（05）.