美国“两房”危机的启示

黄小鹏

美国“房利美”和“房地美”之所以会走到被救这一步，原因是多方面的。首先，次贷危机的大环境使其难以独善其身。虽然按照法律“两房”不可涉足次贷产品，但在十级以上的“风暴”面前，一些优质房贷也出现了问题。作为抵押证券的担保人和持有者，其收入和利润大幅下降，而与此同时，资金来源又出现了问题。依靠特殊背景进行低利率债券融资，可以说是“两房”盈利模式的核心，而次贷危机使得其盈利模式变得难以为继。

其次，从“两房”的企业属性上来看，政府赞助的背景与私营企业利润最大化目标之间存在冲突。作为私营企业，股东需要利润，高管需要拿到巨额的奖金，因此，管理层时常存在冒险冲动，而他们确实这样做了。一是保留最少量的资本金，尽量把生意做大；二是经营激进，最近一两年就涉足了不少Alt－A贷款（介于优质贷款和次贷之间），其历史上甚至出现管理层操纵利润。在外部冲击下，其脆弱性自然很快就暴露出来了。

那么，“两房”危机到底给我们带来哪些启示和教训呢？首先，它再次向我们提醒泡沫的极端危害性。由于独特的经营模式，“两房”的风险本来是比较小的，但在楼市泡沫破裂后，抵押贷款市场和融资市场全都陷入了混乱，原本正常的经营难以为继。

追根溯源，此轮次贷危机来自于实体经济与虚拟经济的脱节，来自于房价泡沫。在最近两三年楼市股市积聚泡沫的过程中，不少人鼓吹歌颂，一些颇有名望和影响力的人士也经常就房价和股价问题发表极不负责任的言论，一些证券分析师为了得到高额奖金，也发表大量的欺骗性报告和言论，推动泡沫膨胀。

对于正在高速成长的中国经济体来说，泡沫破裂或许只会导致至多两三年的经济低迷，尚不至于演化成长期萧条，而一旦日后中国经济体趋于成熟，泡沫破裂的后果很可能就是“中风”，而不是“皮外伤”了。因此，我国一定要从美国次贷“风暴”和自身近两三年股市楼市的泡沫中吸取教训，防止悲剧重演。

其次，应该动态地检讨住房政策体系。各国现有的住房政策似乎都存在这样或那样的问题。比如香港的廉租房体制就曾遇到过“八万三风波”；即便是在新加坡运行得比较成功的公积金制度和保障房体系在移植到中国后也是问题多多；而美国一向以“两房”作为住房金融的核心，2003年布什政府又大举推动少数族裔购买住房，并从金融政策方面给予支持，没想到最终却酿成了一轮巨大的次贷危机。

这些例子说明，住房体制天然具有复杂性，要找到合身合体的好政策并非易事，因此，对于正在构建多层次住房体系的中国来说，应该认识到这种复杂性，经常进行检讨和动态改进，方能减少试错成本。（摘自2008年9月9日《证券时报》）

两房

——美国金融界的“支柱”

说起房利美与房地美，在美国金融界可谓大名鼎鼎。两家公司均为美国政府赞助的股份制企业，经济实力非常雄厚。房利美创立于上世纪30年代经济大萧条时期，房地美成立于上世纪70年代。

“两房”本身并不从事房地产买卖，而是购入按揭资产，然后将其打包成债券卖给投资者。据统计，美国四分之三的新按揭业务，均与这两家公司有关联。而两家公司持有和担保的房贷总额约为5.3万亿美元，几乎占到了美国房贷市场的一半。可以说，这两家公司对于美国楼市的正常运转乃至国民经济的整体走势，都起到了非常关键的作用，因此被誉为美国金融界的“支柱”。而“两房”被曝遭遇严重危机，不仅导致其股价暴跌，亦拖累全球金融市场再次出现剧烈动荡。作为美国住房市场和金融界的支柱之一，“两房”公司吸引了包括中国在内的不少外国央行或大银行的投资，因此也牵动了这些国家经济的神经。（摘自2008年7月18日《文汇报》牛震/文)