增持三木集团 阳光城曲线扩土储

杨春霞 高方方

5月24日，三木集團（000632.SZ）公告称，公司股东福建阳光集团上海实业有限公司于5月14日至5月24日，通过深交所系统以集中竞价方式累计增持三木集团2327.59万股，持股比例达4.99997%，逼近举牌线。公告还显示，未来12个月内，福建阳光集团上海实业还将继续增持其在三木集团中拥有的股权份额。

值得一提的是，截至2017年末，三木集团通过不同方式获取土地储备133.09万平方米，而天眼查显示，福建阳光上海实业分别由阳光控股有限公司持股51%、福建阳光集团有限公司持股49%，而这两个公司同时也是阳光城的股东。业内人士表示，此次增持意味着，阳光城（000671.SZ）将受益于三木集团133.09万平方米的土地储备，且土地成本优势明显，平均楼面地价仅为982.78元/平方米。

事实上，除了通过此次入股间接可获得的土地储备之外，2018年以来，阳光城在公开市场上多有斩获。克而瑞数据显示，2018年1～4月房企新增货值TOP100排行榜中，阳光城以666.6亿元位居榜单第14位。

1000亿预算拿地

土地储备是房企规模扩张的先行“粮草”，阳光城也不例外。据公司内部人士透露，阳光城2018年拿地预算在800亿～1000亿元区间。

数据显示，截至2017年年底，阳光城累计总土地储备已达3796万平方米，储备货值为4911亿元。克而瑞2017年中国房企新增货值TOP100排行榜中，阳光城以1988.6亿排在第14位。

在此基础上，阳光城有更高的规模追求，明确要跨入千亿元房企阵营。2018年4月，在业绩会上，阳光城执行董事长朱荣斌表示，“今年跨千亿是肯定的，只是跨多少的问题。”

举牌三木集团，是阳光城对土地储备及规模的诉求表现，也是其冲击千亿元目标的一个协奏曲。

资料显示，三木集团拥有多种房地产业态，包括以“三木地产”为代表的住宅地产，以“自遊小镇”为代表的自驾游营地项目，以“长沙步行街”为代表的商业地产，以“三木物业”为代表的物业管理。

2017年，“双斌”（阳光城执行董事长朱荣斌和执行副总裁吴建斌）入主后，阳光城改变了原有的拿地模式，提出“三全战略”，即“全地域”、“全业态”、“全方式”。

“全地域”，即围绕原有的区域辐射布局，以此为根据地，再向周边渗透，最终多点开花;“全业态”，是指住宅开发销售、产业地产及园区运营、长租公寓、酒店、商业等经营性物业运营的全盘布局;“全方式”，则为涵盖公开招拍挂、一级土地整理、城市更新、三旧改造、特色小镇、产业引导、产业地产、项目并购，集团并购等方式。

值得一提的是，为了能够更高效地拿地，阳光城下放了一些权力，其中就包括拿地权力。以往阳光城的模式是集团拿地交给区域公司做，2017年9月开始，阳光城把投资拿地的工作交给区域公司去做。

除此之外，阳光城还致力于发展产业地产。5月30日上午，阳光城与中光电集团在上海市阳光控股大厦签订了框架合作协议，以共同探索产城融合的新发展。

阳光城布局产业地产始于2015年。当年阳光城以不超过6000万元收购天安中国房地产有限公司50%股权，介入产业地产。而后，阳光城便逐步拓展城市更新、存量资产、特色小镇等产业地产。

截至目前，阳光城常州北影影视小镇、广州清远科技小镇、延安教育小镇等特色小镇项目相继落地。

降负债成关键

不可忽视的是，与很多追求规模扩张的房企一样，阳光城也面临着规模与负债的平衡问题。

克而瑞数据显示，截至2018年一季度末，阳光城的资产负债率为86.8%，与2017年年末85.66%的资产负债率略有增加。

值得注意的是，今年一季度末，房企资产负债率上升至79.42%，房企负债率创下13年新高，而超过85%的房企近20家，阳光城就是这20家之一。

对于负债高企问题，阳光城方面并未回避。2017年业绩会上，执行董事长朱荣斌坦言：“我还有很多不满意的地方，比如盈利和负债水平，但这也是阳光城未来的优化空间。”

目前，阳光城用以降负债的方法主要包括：销售回款、多元化融资、成本管控以及引入战略投资。

据公开报道，2018年阳光城管理层与董事会签署了一个年度回款率不低于80%的指标。数据显示，2017年阳光城全年累计回款金额614.7亿元，完成年度计划的106.06%。

在持续开源的同时，阳光城也开始强调成本管控。为此，朱荣斌在全新的核心管理团队引入了前中海系成员阚乃桂，并由其负责成本管理及设计管理。

“去年我们推了降成本的动作，第一轮是降了19.2亿元，第一季度完成第二轮，是20.7亿元，两笔加在一起接近40亿元。”阚乃桂在2017年业绩发布会上说道。

此外，公司还制定了“三收三支”的现金管理制度，即以收定支，收大于支，先收后支，合理管控资金。

而在多元化融资方面，自执行副总裁吴建斌加盟阳光城之后便开始尝试并购基金、资产证券化、中期票据、商业地产抵押贷款、购房尾款资产证券化等多元化融资渠道。

具体而言，阳光城发行了44亿元中期票据、10亿放弃吧永续中票、7.5亿美元海外债（含私募债）、西北首单CMBS以及全国首单购房尾款ABN，据会上透露的数据，2017年阳光城的累计融资额达千亿元。

最新消息称，2018年5月31日，阳光城集团公开发行的2018年公司债获批，发行规模为50亿元。

此外，据吴建斌透露，2018年阳光城有意吸引一些战略投资者加盟，这些战略投资者必须是与阳光城在业务上具有协同、互补效应。

譬如，2018年5月18日上午，阳光城集团与浙金信托签署战略合作，拟就包括房地产项目股权投资基金、房地产项目并购贷款、房地产开发贷款等各种投融资服务开展全面合作，进一步提升集团的整体资金配套能力，预计1年内完成50亿元资金合作规模。

2018年4月2日，阳光城集团与上海银行达成合作，上海银行计划将给予阳光城综合授信额度100亿元人民币，发起设立产城融合综合开发基金。

与此同时，阳光城与国和基金达成合作协议，双方将共同把握中央和地方政府积极鼓励PPP 模式及产城融合、特色小镇、城市更新改造的契机，发起设立产城融合综合开发基金，投资于经优选的综合开发项目，并以此基金为起点，共同打造产业与金融结合完整的商业模式。