面粉贵过面包新说法 华远地产玩起收购游戏

刘成昆

在拿地成为行业普遍难题的当下，尤其是北京、上海等一线城市，地王成为普遍现象。收购公司借机收购地块进入某一市场是个不错的选择。

2016年12月21日，华远地产（600743.SH）披露，公司与广东中力集团有限公司签订协议，以13.79亿元受让后者持有的广州高雅房地产开发有限公司100%股权及债权，获得广州高雅名下土地及项目的开发权。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，收购此类存量项目，关键在于学会挖掘项目的潜在价值。目前对于存量资产盘活比较成功的企业类似融创等公司，通过收购而非直接拿地，在短期内快速扩大企业规模，而且盈利空间也比较大。华远也面临不进则退的困境，并购不失为实现弯道超车的有效战略。

开拓华南市场

据记者了解，广州高雅房地产开发有限公司从2005年拿地到现在，去库存状况不达预期，华远这个时候积极介入可能是抓住了此类项目方的心态。此类项目的收购成本很可能并不高，而且从华远的角度看，也能够规避拿地的风险，同时对于此类项目的重新规划等成本也不会太高。其收购此类豪宅项目也标志着其对于此类市场持续看好的心态，后续若此类项目销售状况不错，也会促使华远在此领域加大投资力度。

华远地产总经理孙怀杰在接受媒体采访时透露：“华远地产一直在积极关注优质区域和城市，并同多家合作方进行协商洽谈。广州具备突出的人口潜力、超高的城市化率和发达的教育资源等多项优势，同时，广州房价收入比仅为11.4，与其他一线城市相比明显偏低，较为温和的住宅价格和居民较强的购买力预示着未来增长潜力巨大。基于此，公司将广州最终确定为战略区域拓展的重要城市。”

此次广州项目的获取不仅有益于公司土地储备的增长、开发规模的扩大，其更深远的意义在于对企业长远战略布局的影响。华远此次进入极具发展潜力的一线城市广州，意味着其叩响华南区域市场的大门，继而完成了以北京为核心，辐射京津冀区域、西北区域、中部区域、华南区域的战略布局，为企业的长远健康发展注入了新的活力。

华远进入天津就是以收购的方式获取了位于津南地区的波士顿项目。2015年9月23日，华远地产发布公告称，公司与菱华天津开发有限公司签订了股权收购协议，按照协议约定，华远地产将持有两个项目公司——天津阳菱光辉房地产开发有限公司和天津菱华阳光房地产开发有限公司。华远地产董事长孙誉晏表示，天津是继北京、青岛、长沙、西安之后华远进驻的第五个城市。

尽管扩张的步伐不停息，在龙头2016年收入超过3000亿元的地产业中，华远还算是小个头。根据华远地产三季报显示，2016年前三季度，公司实现营业收入45.8亿元，同比增加43.0%，实现净利润3.5亿元，同比增长16.3%。

重点开花

华远地产半年报中表示，2016 年上半年，我国 GDP 同比增长 6.7%，国民经济继续平稳发展。房地产形势延续去年末态势持续向好，库存压力有所缓解，但因不同区域政策及市场情况等因素，城市仍存在分化，一线及部分重点二线城市房地产市场热度显著回升，市场表现强于三四线城市。因此，华远地产积极在一二线城市布局。

中原地产研究总监张大伟告诉记者：“在国有地产公司中，华远地产算是积极进取的，但毕竟属于中小型地产公司，不可能遍地开花，只能是重点布局，在全国重点城市拿地、收购公司。”

据孙怀杰介绍，在深耕细作已布局城市的前提下，公司将择机进入新城市，将重点关注国家主要城市群的核心城市，如长三角城市群的上海、南京、杭州，珠三角城市群的深圳，长江中游城市群的武汉，川渝城市群的成都、重庆等。

严跃进认为，首先在接盘的时候降低并购价格很关键，同时要防止一些潜在成本的出现，比如说股权不清晰或存在各类纠纷等，这些都需要注意。另外很重要的一点是，并购以后积极引入一些基金等进行改造，能够加速企业项目的资源盘活，同时也能够促使此类地产项目的估值快速提升。

记者就收购具体事宜致电华远地产，对方以负责人在出差不方便回应为由，拒绝了记者的采访。

并购时代来临

目前，因为地产市场火热，房企资金充裕，传导到地产市场就导致土地价格较高，甚至出现“面粉贵过面包”的情况，因此企业曲线扩张，收购拥有地块的中小企业，同时中小企业缺乏扩张能力，把项目卖给投资方，双方各取所需。

据严跃进统计，目前企业分化的市场下，存量资产的规模在扩大，尤其是一些热点城市的郊区市场，至少有25%的物业可以列入到并购的市场里面，因此企业都会寻求在这方面发力。

12月20日晚间，融创中国（01918.HK）发布公告称，融创全资附属公司杭州融鑫恒与金翰和金成房地产订立了三份框架协议，以总代价约8.59亿元收购杭州金泓17.34%股权、杭州金合17.34%股权以及杭州都成34%股权。此外，由于杭州都成交叉持有金泓和金合49%股权，因此最终收购交易完成后，融创将持有金泓、金合和都成各自34%的股权。

9月18日，融创中国和联想控股公告宣布，融创作价137.88亿正式收购联想控股附属公司融科智地41家目标公司相关股权及债权。从房地产行业来说，这揭示着房地产行业白银时代到来之际，整个行业正逐渐走向规模化和专业化。

张大伟认为，白银时代的到来，并购背后揭示着房地产行业规模化的发展路径。在拿地成为行业普遍难题的当下，尤其是北京、上海等一线城市，地王成为普遍现象。收购公司借机收购地块进入某一市场应是不错的选择。