楼市新政困局

石江涛

政府接连出招阻“地王”出现,收效甚微的根源在于中央政府暧昧的楼市政策。

政府接连出招阻“地王”出现,似乎收效甚微;继日前刷新中国“地王”纪录的广州亚运城以高达255亿元成交后,12月13日,上海又再出现新住宅单价“地王”,楼面地价高达3.25万元。分析认为“地王”价格屡创新高,反映开发商对前景乐观,不存在楼市泡沫。

新地王说“不”

2009年12月13日,上海一块待开发住宅用地卖出了新的全国纪录价格,分析师估计,这笔交易或将一手撑起上海房价;上海房地产市场本已是全国价格最高、最受关注的市场之一。这个纪录价格产生之际,中国有关部门最近刚刚采取了一系列被分析师认为目的在于冷却上海及其他各地房价的措施,包括撤消针对二手房转让的减税措施,以及对开发商施加新的约束。最近几个月,就连开发商都对地价和房价不断上涨表示担忧。

在达成的交易中,总部在北京的中国建筑股份有限公司一家子公司同意为一块114,517平方米可被开发成居住单元的地皮支付人民币37.2亿元。分析师说,这是中国居住用地价格的最高纪录。

总部位于上海的易居(中国)控股有限公司分析师薛建雄在一次采访中表示,这个价格远远超出了我的预料,地价将对上海未来的房地产市场产生重大影响。

开发商要保证利润,开发超级豪宅可能是唯一的办法。薛建雄说,仅地皮每平米成本就超过3.2万元,开发商完工后的房子需要卖出每平米6万到8万元,才能够保证自己的利润。

11月有报道说,有人付出了单套公寓房的纪录价格。这位买家豪掷9609万元,买下了浦东区滨江豪华楼盘汤臣一品的一套住宅。

但本周卖出的地皮不在市中心,而是在杨浦区,偏居城市东北部,邻近复旦大学。

中国建筑曾于2009年7月份在上海证券交易所进行首次公开募股,融资501亿元,为今年全世界最大规模的股票发行之一,而本次交易为这块地皮付出的价格占了其中很大一部分。

而据不完全统计,2009年以来,地王的记录被不断刷新,而且呈全面开花的态势。2009年7月6日,福州产生新“地王”,融信地产以11.06亿元的总价,将原锅炉厂地块收入囊中。每亩地价1526万元,楼面地价每平方米8805元,这个令全场哗然的价格,将福州国土资源局拍卖现场的火爆气氛推向顶点。

2009年9月10日,以总价70.06亿元拍下一块14.2108万平方米的土地,中海地产由此成为真正的全国地王。比起此前北京广渠路40亿元诞生的地王,时间刚刚过去不到三个月。新地王、新纪录、新气象,这一切其实只标志着一个新数字——新楼价,即更高的楼价将出现。

矛盾态度众所周知

市场不断创新高,政府的忧虑越来越深!

岁末,中国政府终于出手了,压制房价大幅上涨背后的疯狂投机。看上去中国政府对国内的房地产市场采取了一种更加强硬的态度。但是,中央政府对房市这个领域态度矛盾是众所周知的。

12月14日,中国总理温家宝总理主持召开一次国务院会议后宣布,将通过提高廉价保障性住房的供给和改造棚户区,遏止房价的“过快”上涨。几天过后,包括央行和财政部在内的五家政府部门推出了一系列针对开发商加强土地出让监管的措施,其中包括购地首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。

这是中国中央政府第一次为土地出让设定一个全国性的首付要求;近几年地方政府在出让土地的过程中,通常都是让开发商首付地价的两到三成。新政还要求,多数情况下,开发商要在土地出让协议达成后一年内缴纳全部土地出让价款,某些“特殊项目”可以在两年内全部缴清。

政府对房地产行业采取更加强硬的姿态,引发中国地产股在过去几个交易日下跌,并拖累了上证综指。但这些措施能在多大程度上拉低近乎荒谬的房价,仍然需要观察。

例如,首付要求加强过后最多可能也只是导致一些没有政府(也就是国有银行)支持的中小开发商倒闭。但只要大型国有开发商能够轻松获得信贷,中国的土地拍卖中就有可能继续频现“地王”。今年早些时候全球经济疲弱不振的矛盾背景之下就有过这种情况。

土地出让价款是地方政府最大的收入来源之一,它们肯定没有放弃高地价的动力。至于加大廉价保障性住房的供给,这不是北京第一次、可能也不是最后一次做出这样的承诺:截至8月底,中国的保障性住房建设共计投入394.9亿元,仅完成中央设定目标的23.6%。

很多业内人士在问,新加坡为其90%的人口提供政府资助的住房,中国政府为什么不能借鉴它的成功经验。对此中国政府从来没有给过明确回答。相反,中国甚至自豪于其房地产市场是世界上商品化、市场化程度最高的之一,尽管这样的政策激起了公众强烈的反对声浪。政府用得最频繁的说辞是,房地产行业存在着一种严重的两难,一方面它是一个强大的经济增长引擎,但另一方面它也是社会动荡的一个潜在源头。

官僚与企业之间的商业利益深度交织等其他因素,也使情况变得更加复杂。因此中国政府清理房地产市场的决心,更多地不是能不能做的问题,而是愿不愿做的问题。

通胀的忧虑

12月14日中国国务院作出的上述决定和新政,是在两难之下的策略。但中国最高领导层似乎越来越担心长期通货膨胀压力的不断积聚。在政府政策刺激下的信贷热以及大规模公共支出促使中国经济得以快速复苏,但这也引发了上述的通货膨胀压力担忧。

中国国家统计局日前公布数据显示,11月份城镇房屋价格的涨幅创16个月来新高,其中70个大中城市房屋销售价格较上年同期上涨5.7%。11月份城市房屋销售价格为连续第六个月上涨,涨幅创2008年7月上涨7%以来的最高水平。

据中央人民政府网站发布的公告,由温家宝总理主持的国务院常务会议还强调,政府决定用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造。

国务院还表示,政府将鼓励银行进行城市开发贷款,免去相关改造项目的部分税费,抑制投资投机性购房,切实防范各类住房按揭贷款风险。

中国指数研究院副院长陈晟对媒体称,政府关于房地产市场的表态与在2010年调整经济结构的目标是一致的。房地产的政策重心将更侧重于鼓励政府补贴住房的建设和销售,而不是普通住房和更昂贵的商品房。

长城证券分析师刘昆表示,在提供保障性住房供应方面,说起来容易做起来难,因为地方政府,尤其是贫困内陆地区的地方政府,要么缺乏动力,要么没有资金来落实。

尽管中国政府一再呼吁提高廉价保障性住房在全国地产市场上的作用,但地方政府积极性不高、动作迟缓,导致政策执行乏力。

新华社10月份时曾报道,全国人大常委会的一份报告显示,中国保障性住房建设截至8月底仅完成投资人民币394.9亿元,完成率仅为23.6%。

收紧好说难做

为了抑制房地产市场潜在的过热风险,中国收紧了向房地产开发商出让土地的相关规定。

新规定第一次在全国范围内限定了土地出让款的首次缴纳比例。

据中国财政部网站发布的公告显示,按照新的规定,房地产开发商向政府购地时首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。该公告的落款日期为11月18日。

分析师们称,地方政府此前仅要求房地产开发商首次缴纳20%-30%的土地出让款。

新政策还规定,房地产开发商与国土资源管理部门在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定,特殊项目可以约定在两年内全部缴清。对于未按时缴纳土地款的单位和个人,拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动。土地出让收入必须足额缴入地方基金预算管理,地方政府不得减免缓缴或者变相减免土地出让收入。

上述规定发布后,房地产开发商类股大幅下挫。当天,中国市值最高的房地产开发企业万科A股价跌4.9%,至人民币10.73元。金地(集团)股份有限公司股价跌6.0%,至人民币13.46元。

国信证券分析师表示,提高首次缴纳比例的规定可能会抑制房地产开发商在土地拍卖中进一步抬高业已升至纪录高点的沿海富裕城市地价。

他表示,这项规定将至少令房地产开发商在购买土地时更加理性,他们必须考虑手中的现金存量。该规定本身可能无法令房价下降,但至少能起到稳定地产价格的作用。

11月份中国城镇房屋价格较上年同期上涨5.7%,创16个月以来最高涨幅。