房地产土地拓展模式的探索

郭书捷

摘 要：近年来，房地产市场的平稳健康发展成为保持国家经济和社会稳定的“平衡器”，但由于鱼龙混杂，使得房地产开发市场变得越来越混乱。为了更好的规范发展，政府加强了宏观调控，促进房地产市场更加规范化。传统的房地产开发模式已经无法适应当代社会的发展，为了更好的促进房地产行业更好的发展，我们必须加大对房地产开发拓展模式和转型升级方向的研究力度，以利于推动城市化的建设，带动国家经济的快速发展。

关键词：房地产；土地开发模式；有效对策

房地产行业在我国发展的时间较短，从住房制度改革启动到现在经历了不到20年的时间，在此期间本行业的高利润吸引了越来越多投资者，开发的模式也是五花八门，同时也暴露众多的问题。房地产业的真正市场化已逐渐拉开序幕，随着中国城镇化进程发展以及未来人口增速放缓，整个供需关系的变化，都将促使中国房地产行业告别传统开发模式，寻求资产转型升级新方向。如何摆脱传统开发思维，更好的规范房地产土地开发的行为，作为从事房地产开发的从业者，应该借鉴先进的开发理念总结整理科学规范的土地拓展模式。

一、当前房地产土地拓展模式的现状及问题

房地产开发在城市化建设中发挥着重要的作用，但当前的企业在土地开发管理工作中仍存在较多的问题。为促进房地产企业更好的发展，房地产从业者一定要认识到自己工作的重要性，分析找出当前房地产土地拓展模式存在的主要问题，提出更多的改善措施，共同促进房地产企业的发展。

（一）调整传统土地拓展思维，适应社会经济发展。房地产业在国内的发展时间较短，相关的体系制度尚不健全。初期阶段，由于国家缺乏完整的土地出让政策以及相关部门的监督力度较弱，市场中的房地产开发企业可以通过非公开渠道以较低的价格获得土地使用权。房地产行业在很多地方都扮演着经济发展领头羊的角色，各地政府对房地产开发高度重视，希望能够借助房地产业的快速发展促进当地的经济繁荣。早期各地的政府部门通过为房地产开发开绿灯，配合发展定位加大当地土地基础设施的建设，改善地方的自然环境以及交通状况，从而带动相应的土地价格也随着基础设施的不断完善而得到大幅度的提升。因此，在房地产业发展的初级阶段，房地产开发企业的利润中很大一部分是来自于土地的增值。但是随着国家对土地使用相关政策的不断完善，严格规范和执行各类型土地使用标准，提高土地集约利用水平。土地出让制度也逐渐实现市场化，政府部门通过公平、公正、公开的招标等运作方式来规范土地的使用权开发，加强对土地开发过程的监督，使得土地资源得到有效的使用。

（二）拓宽融资渠道，改变资金短缺局面。资金对房地产业的发展有着至关重要的作用，项目从开发到销售完成是一个漫长的过程，资金需求高，运转周期长。随着城市化建设不断加快，可开发的土地面积也不断减少，土地的市场价格也不断增长，房地产开发企业获得土地使用开发权的成本也越来越高，这就需要企业在开发前期投入更多的资金用于购买土地，所以企业面临的资金压力也就越来越大。部分企业就是因为资金不足制约了规模化的发展，也削弱其市场竞争力。甚至有些房地产业由于资金短缺，在土地开发的过程中没有走正规的渠道，引发资金链断裂等风险。目前我国房地产开发企业要求有更多的融资渠道来解决自身资金的不足，如何拓宽企业的融资渠道，通过各方配合发展多元化金融服务模式，发展房地产信托、基金、住房金融债券、房地产证券化等新的金融产品，以扩大房地产开发资金的来源，降低融资成本，成为房地产企业健康稳定发展必须解决的问题。

（三）规范开发行为，配合政府部门加强对房地产土地开发监督力度。房地产业关系到城市发展，以往政府对房地产企业的监督力度不够，在土地开发管理工作中存在较多漏洞，相关部门领导对土地开发监督工作认识不足，无法有效监管，一定程度上制约了房地产企业发展，也使得房地产企业只顾眼前利益，而忽略负面影响。为了更好的促进房地产事业发展，政府部门一定要在改革上求突破，不断优化审批流程，提高审批效率，提升服务水平，优化投资环境，加强对土地开发过程的监督，使得土地资源得到有效的使用。

二、有效改善房地产土地拓展现状的对策

经过十年的黄金高速发展期，竞争激烈的房地产行业已迈入投资增长乏力、市场结构性过剩的时代。在供需矛盾凸显的形势下，房地产企业需要进行系统性变革，努力利用自身优势积极寻求新市场机会。国家正逐步规范对房地产行业的宏观调控管理，我们必须通过对房地产土地拓展现有模式和新趋势的研究与调整，提高企业竞争力，从而适应行业发展。

（一）围绕传统商品房开发领域，多策并举适应需求变化。传统的房地产行业已从过去的高速增长，步入当前支持经济稳增长的新常态中，当前全国商品房库存总量过剩，城市间结构性失衡，传统发展模式盈利缩减。房地产企业的拓展应主动调整城市布局和投资步伐，深耕或进驻需求旺盛、去化能力强的一二线城市；对人口规模超过50万且具有一定经济基础的三线城市，在土地成本合理的前提下大规模进驻，增强市场占有率。同时应根据需求差异性的分档调整产品的供应，例如：住宅产品可针对收入水平高、消费要求高的一二线城市，加大高品质或“首改、再改”力度以适应市场需求；在需求活跃但住宅库存压力较大的三四线城市，以学区、商业、交通等配备高附加值的刚需或改善型产品刺激潜在需求。现阶段房地产企业在进行经营性新项目的拓展中，需要深入、细致的进行市场研究，通过分析项目区位、项目规模，项目定位，项目现状等相关因素，寻找符合企业发展战略的新项目，并在项目选择阶段将风险控制在较低水平，以保证项目能够成功开发。此外，房地产企业更应注重产品创新，以定制化方式融入科技智慧、健康、国际化等元素，增加产品竞争力，提高溢价空间，从而在土地供应明显下降的一二线城市优质土地争夺战中占领先机，成功获取土地储备。

（二）打造运营式拓展模式，叩开产业地产大门。产业地产不同于传统房地产开发，具有重资产和重运营的特征，利用城市的产业资源，注入房地产开发，促使开发商向运营商跨越，在参与城市发展建设中通过依托产业生存与发展使房地产企业得到长期可持续经营的资产。上世纪90年代我国各地兴起的开发区、工业园区建设，加速了我国的工业化发展进程，扩张了城市的经济生长框架，拓展了城镇发展的空间。产业地产经历从初期的“以产兴城”到如今的“产城融合”发展阶段，改变原来城镇化进程中产业发展与城市建设分离，造成了城市化的低效率和产业区不能持续发展的局面，通过理念引导、规划前瞻、产业结构优化以及带动城市功能提升等多方面的综合实践，在更有效的提升土地及城市价值同时，实现开发商和政府共赢。中国经济新常态下如何“创造新产业，培育新供给”，为产业升级转型孵化期的新兴产业提供发展空间，房地产企业试图通过研究和精准定位城市及其产业资源，抓住产业发展及城市发展机遇，打造与当地产业升级需求相契合的产业园区，使企业运营环境更加完满。各地的产业地产项目除了工业、物流地产、科研办公楼等建筑形态差异外，运营模式也相互迥异，除了模式复制困难，各个城市之间的产业规划、土地政策等方面存在相当大的差异，在符合内在的资本运作和开发能力要求下，根据自身的资源、能力状况匹配相应的产业模式，才能为今后企业发展创造充足空间，并通过规模和产品创新保持领先地位。

总结：土地开发是房地产企业的重要核心工作。传统的土地开发模式已经不适合当前形势，需要不断改革。从业者一定要发挥创新精神，不断探究新的土地开发模式。本文通过分析当前遇到的问题，提出了现状下我国房地产土地拓展模式可从政府制定相关政策法规，规范企业开发行为，拓宽企业融资渠道等方面进行改善的措施，如何在新经济形势下改善现有土地拓展模式和挖掘新机遇，仍然需要进一步深入研究。以上均为本人个人的观点，希望同行能提出更专业的意见和建议。

参考文献：

[1] 韩纪云：《我国房地产金融改革发展的新思考》，《宏观经济管理》2004年第8期，P44

[2] 荆新，王化成，刘俊彦：《财务管理学》，中国人民大学出版社，2002年6月第3版