“万万”联合 启动转型发展新引擎

本刊综合

5月14日，万科集团与万达集团在北京举行签约仪式，宣布双方建立战略合作关系。根据协议，今后万科与万达将在一系列房地产项目上开展深度合作。

众所周知，无论是万科还是万达，在各自领域拥有毋庸置疑的影响力。万科是全国首个住宅销售超过千亿的房企，2008年成为全球最大的住宅开发商。万达则是全球规模最大的商业地产企业、中国最大的文化旅游企业、世界最大的电影院线持有和运营商以及世界最大的五星级酒店业主之一。本已各具实力的两家巨头也要搞联手，难怪会让人“万万没想到”。然而，在众人疑惑的背后是两家巨头对新形势下房企发展新模式的探索。

白银时代  “万万”走到一起

当前，房地产市场进入了一个新的发展阶段。按照业内的普遍观点来看，房地产市场已经告别了“黄金发展期”，未来企业在开发模式、盈利能力等方面都将面临新的考验。为此，开发商需要在减轻现有库存压力的情况下，努力寻找新的突破口，以适应新的市场环境。

同策咨询研究部总监张宏伟分析称，从房企战略发展角度来看，虽然一些房企规模足够大，但是也随时面临被行业颠覆的风险。包括万科、万达在内，很多企业也要做降低成本、避免开发风险、优化市场资源配置的考虑。

谈到以上两家企业的转型背景，张宏伟表示，万科的问题是从住宅开发商到城市配套服务商的转变过程中，商业能力欠缺，阻碍转型速度。而万达的问题是大量的商业沉淀占用大量的资金，住宅开发过程中标准化、产业化等问题有待提升。

正因为如此，合作的背后，体现了两家企业对于行业趋势的相似判断。2014年，万科集团总裁郁亮提出“房地产已经进入白银时代，轻松赚钱的时代已经结束”。作为商业地产领域的领导者，万达集团董事长王健林在对外演讲中也明确表示：“房地产逐渐会回到平均利润行业，这是我们对房地产长期趋势做出的判断。”

看来，万科与万达的联手真如王健林所说的是不谋而合。其实，面对行业竞争的加剧，很多房企早已认识到形势的严峻，纷纷在产品细分、模式创新等方面迈出转型步伐。除了万科与万达，恒大、雅居乐等房企也已先后对企业战略做出调整。以恒大为例，作为一家房地产开发企业，目前已经进入体育、饮用水、美容整形、能源等多个行业。

万科想转型为城市配套服务商

和万达合作，有助于充分发挥万科在住宅领域的专业优势，获得更多的客户和发展机会;也有助于提升自身的商业地产能力，推动公司更好地向城市配套服务商转型。

在销售层面上，对以住宅开发为主的万科而言，借力万达成熟的商业模式、无可比拟的引流能力，有利于万科通过商业用地提升销售住宅的价格。

在拿地层面上，万达的拿地优势早已不是什么秘密，王健林就曾坦言：“我们获得土地的成本比其他企业要便宜很多，至少便宜一半，而且具有主动权。”

除了住宅地产外，在商业地产层面，万科也有和万达合作的理由。从2010年万科进入商业地产领域，几年间万科先后在北京、深圳 、佛山等城市陆续建设商业项目。成熟的运营团队是关键，万科曾大量挖取商业地产人才，包括从凯德置地过来的毛大庆。但随着毛大庆为首的商业人才的相继离职，万科急需重建一个成熟的商业运营团队。

相比之下，万达商业的成熟性更高，具备成熟的商业地产运营团队，丰富的线下资源，在自建O2O平台的基础上，在实体商业运营资源和经验，商业O2O闭环的打造和操作经验都有更多积累。

“万达是我们在商业地产领域的良师益友，与它合作，能提升我们的商业操盘能力。”郁亮表示，万科并不会因为本次合作而退出商业地产。

“在新业务拓宽上万达比万科更有优势，万科在新业务上缺乏专业团队，后续即便成立一个平台，可能最后的品牌效应会往万达方面倾斜。”房地产评论员严跃进告诉记者。

另外，在金融层面，万科的目的也展露无遗。“今年以来全国最多买地的买家是谁，背后都是金融机构在支持，这是结盟发展中的新趋势——跟金融的结盟。”郁亮表示，万科融资渠道多，资产管理渠道多，但没有金融板块，万达却有金融板块，未来不排除合作可能。

万达想让“轻资产”的步子快一点

万达与万科的战略合作是一次全新尝试，对万达来说，通过与万科合作，万达可以集中精力，加快实施“轻资产”战略。万达从2014年开始就在力推“轻资产”模式，逐渐把企业的收入和利润转移到服务业方面，大的服务业包括文化、旅游、金融等。王健林认为双方合作也是对行业和社会的贡献，可以更有效地利用社会资源，减少浪费，对行业发展起到示范作用。

过去的万达，对于物业销售依赖性极强，营收大部分来自房产销售，而不是物业租赁和管理。据其年报显示，万达2014年营收中物业销售收入占比85.05%。

此前，万达模式的“快”是建立在庞大的资金需求之上，大量的商业沉淀占用大量的资金。随着楼市步入调整期，土地快速增值时代成为过去，资金在万达的迅猛扩张下显得“力不从心”。第四次转型后，万达决意不再“出钱”建设万达广场，推行“轻资产”战略，而控制成本和招商租金，也就成了万达的核心。

王健林表示，万达要在5年之内去地产化，走“轻资产”成为一家商业投资服务公司，力争在2025年开业1000座万达广场，而到2020年计划商业地产净利润2/3要来自租赁收入。完成这一战略显然需要找到一个投资伙伴，作为同体量的万科，无疑是最好的选择。

从拿地上，万科拿的地多是综合体项目，通过与万科在住宅、商业上的各自分工，不仅帮助万科解决了在商业地产方面的投入问题，万达也解决了“轻资产”的问题，双方互补，万科的住宅开发可保证项目的前期资金到位，解决万达“轻资产”问题。

在客群上，对于万达来讲，万科目前拥有最多的客户群体，已完成了近200万户的房产销售。在易居中国执行总裁丁祖昱看来，万科的社区客户自然可以转化成商业地产的客户群体，与万达实现无缝连接。

“万万”联合公司即将迈出第一步

万科公告称，公司于5月14日与大连万达集团股份有限公司签署《战略合作框架协议》，双方拟在一系列有合作意向的房地产项目开展合作。

在多数业内人士看来，未来“万万”合作的核心内容就是双方并肩在土地市场竞标拿地，再根据各自专长联合开发。但王健林在现场数次强调，合作的层次并非只有拿地开发这么“简单”，按照王健林的说法，万达看中万科的长处在于住宅领域的优势、成本控制细节上的能力，而万达的长处在于文化旅游、商业项目开发。

记者根据现场消息获知，未来两家公司有可能围绕项目和业务层面展开，拟合作的方向也包括共同拿地开发、“轻资产”运营与金融创新、社区消费O2O等方面，区域则可能涉及国内市场和海外市场，合作规模将超千亿。

尽管对于未来合作的具体项目尚未公布，但王健林表示：“合作模式是多样的。肯定要成立合作公司，两个这么大的集团之间来合作，无论从风险、财务、融资、控制（都需要沟通），哪一个项目合作就成立一个合作公司，换一个项目就再成立一个合作公司。也有可能会成立一个合作公司，万达做广场，旁边的住宅就由万科来做。”双方在现场均表示，战略合作协议签署后，在不久的将来将有具体项目落地。