浅析中国房产税改革

陶梓栋

摘要：2011年初，房产税改革的试点工作在上海和重庆两大城市同时开始进行，标志着房产税改革在我国正式启动。与以往不同的，这次的房产税的改革最大创新点是征税范围的增大——涵盖个人住房。不难看出2011年房产税改革的目的是要引导人们合理的房产消费，发挥出房产税调理社会经济的重要功能。虽然房产税改革进行的如火如荼，但是经过近四年的试点发展，改革试点并没有取得设想的效果。不管在是对财政收入和调节还是对人们购买房产的消费调节，都没有取得预想的成效，所以，这代表着房产税改革还将继续改进和发展下去。

关键词：房产税改革；财政收入

一、房产税的基本概念

分析房产税改革应该从房产税改革相关的概念入手，这样才能在正确的理论下研究得出相应的结论。房产税属于物业税，是一个国家的政府以房产作为为课税对象的税种。这是根据房屋的计税余值或者是租金向房产产权的所有者征收的财产税。在我国真正具备财产税意义的税种有房产税还有城镇土地使用税，其中房产税是财产税中最基本的税种。城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体所有的土地，它的特点是从量课税，税收额比较小。中国税法规定，在按照房产原值计算征收房产税时，不管会计怎么核算，房产原值都应包含地价，还包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的各种成本费用等。在此种意义下的房产税是将土地和房产按照同一税率合并征税，不再是一种单纯的房产税，而可以作为财产税的范畴。在我国，房地产税、财产税、物业税以及不动产税在很多情况下往往代表同一种含义。在房产税的研究问题上，对于房产税的功能研究有重要的意义。

二、以重庆市为例分析中国房产税改革

2010年5月31日，国务院下发《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》。这个文件的发布决定了先进行房产税改革试点，此次改革试点希望达到四个目的：一，调节居民的收入差距和财富分配；二，推进经济结构的调整以及土地集约利用；三，建立健全地方政府财税体系；四，正确引领个人合理住房消费。2011年初，上海、重庆作为首批的试点城市，拉开了房产税改革的序幕。改革试点城市重庆在当天发布了文件《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》。该文件规定，此次试点的主要目标为主城渝中、巴南、南岸、江北、九龙坡等九区。个人房产税的纳税人是房屋产权的所有人。在出台的文件中规定，房产税的计税价格不是历史成本价格，而是该房产的交易价格。独栋的商品住宅和高级住房房产，一旦被纳入征税范围，在不存在新的规定的情况下，无论以后所有权是否发生变化，它的计税价格和税率都不会变化。

对试点城市重庆出台的文件内容分析，不难看出，重庆市的个人房产税改革的征税对象主要是个人购置或者已经拥有的高档住房，还有无户籍、无企业、无工作的人民购入的增量房。除此之外，其他正常购入的房产都不再征税范围之内。此次个人房产税的改革，虽然在对投资性房产和自住房房产方面的调节作用不是很明显，对财富分配的作用也没有达到，但是还是在一定程度上抑制了房地产行业不健康的发展，防止高档房产一味价格上升。重庆市房地产税改革的成效还是有调节收入分配的作用。对征税对象的选择，首先是假定了购买高档房地产的都是收入很高的人。而明确征税对象对调节收入分配就起了一定的作用。

房产税在税收属性上应归类于财产税，房产税成为地方的财政性收入是可行的，但是由于房地产税征管较为困难，而且又具有明显的地域性，因此应该成为地方税。重庆市是我国经济比较发达的城市，具有较大的国际影响力，其吸引力强直接导致了人口密度的增加，房价也因为大量的需求不断高涨。重庆市房地产税改革也出现了一系列的问题，例如在计税依据上均规定未来按照住房的评估价值作为计税依据，但是现阶段又都以市场交易价格作为计税依据，试点并没有达到理想目标，而且背离了房产税的本质。而且房地产税改革实施过程中征管力度不够，无法保证房产税足户、足房、足额征税到位。重庆市税改对财政收入的影响较小。重庆试点个人房产税政策在我国开了征税个人房产税的先河，但是由于我国缺乏专业的评估人和科学的评估机制，所以是很难达到目的的。虽然现行试点要求按房产的市场交易价格作为计税依据，但是存量房的种类很多，比如城中村的小产权房、各类拆迁房、福利房，有些房以前根本不曾有过交易的历史，不但会增加评估的难度，还会出现新的腐败问题。根据国外现有的经验来看，房产税从理论上来说可以成为地方政府税收收入的一个支柱或者说是最主要的部分。同样，我国也是希望房產税能够增加地方税收，完善税收制度，所以不遗余力的进行着房产税试点改革。然而房产税是否能够不负众望，经过改革后一跃成为地方政府税收收入的主力军，还要看具体实施的情况。

在过去的统计中，重庆应纳税的高档住房仅占全重庆市住房的10%。税基和税率是决定税收规模的主要因素，税率我们一般认为制定的是比较合乎常理的。征税对象的范围和面积应该再放宽扩大一些，征税对象的规模太小会成为地方政府取得财政收入的障碍。针对房产税税收收入过低的问题，专家学者们给出了两种解释。第一种解释是认为房产税改革的作用建立完整的税收体系，收入都是暂时的，当税收体系和制度足够健全时，财政收入也会增加。还有另外一种解释是认为即使税收制度框架成型，因为房产税其本身固有的属性，即小税种同时在地方性税收占的比例也很小，这就决定了它不可能会有太多的增长。如果能收集详细而准确的住房信息并建立有效运转的住房信息系统，建立一个有效率和能力高的个人住房房产税征收队伍，科学地计税方式和计税起点、合理地使用税收将会起到良好的作用。合理有效的房产税改革将会解决上面的各种问题。

三、结论

税收改革从来不是一帆风顺的，我们需要一切从实际出发，针对不同的社会背景，经济形态及时适时的作出调整。墨守成规，固步自封是绝对会对经济的发展形成制约的，应该看到早年我们国家所制定的有关房产税的相关法律法规已经无法适应现在的经济形势和客观状况了，对房产税进行改革是箭在弦上不得不发。其实不仅仅是国内，欧美发达国家也同样经历过税收制度改革履步维艰的阶段，同样面对过重重困难，即使如此他们也仍坚信只有顺应历史发展趋势的改革才能促进社会的进步，经济的发展。值得我们乐观的是，虽然现阶段我国的房产税改革并不能够让人满意，但也并非一无是处，尚有可圈可点的地方，我们只需要进一步探究现实，寻求更为合理的解决措施，并且坚持我们的改革步伐坚定我们的改革信心，相信房产税改革一定可以成功。为了确保这一目标的进一步实现，笔者认为最应该及时做的是进一步明确改革的方向和进一步分析改革的目的。房产税改革应该是理顺地方财政体系的一个突破口，起到的更多的是一种试点效应，释放的是一种改革信号，形式比实质就目前而言更重要。希望以此为契机，理顺地方财政税收体系，为地方政府提供一个稳定的财政收入来源。（作者单位：重庆理工大学财会研究与开发中心）

参考文献：

[1]巴曙松 刘孝红 尹煜等.物业税改革对房地产市场的影响研究[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2011.

[2]尹煜 巴曙松.房产税试点改革影响评析及建议[J].苏州大学学报，2011（05）：77-83.

[3]石坚.关于改革我国房地产税制的构想[J].涉外税务，2011（11）：32-35.