房地产与经济增长关系探究

刘丹

摘要：本文选取了中国2000年1月—2014年12月的商品房销售额和国内生产总值的月度数据，采用VAR模型分析了二者的相关关系。实证分析表明，短期内经济增长会带动房地产业的发展，长期中房地产的发展趋于稳定，但是经济增长并不受房地产业发展的影响，说明中国经济发展是由房地产业发展带动的这种观点并不正确。

关键词：房地产发展；经济增长

一、房地产业发展和经济增长的影响机制分析

房地产的市场价格上升会刺激企业加大对房地产业的投资，在投资乘数的作用下总产出多倍增加，经济增长加快；反之，企业会减少房地产投资，总产出减少，经济增长缓慢。另外，房地产价格上涨，资产拥有者的名义收入增加，从而刺激资产所有者对商品和劳务的消费，从而促进经济的发展。

宏观经济对房地产发展的作用机制，主要指政府财政政策和土地政策的影响。当经济存在產出负缺口，政府会采用扩张的财政政策和货币政策，增加土地供给，刺激投资；当存在产出正缺口，实际经济增长率高于潜在增长率，政府会采用紧缩的财政政策和土地政策，减少土地供应量，防止企业在房地产业的过度投机，规范房地产业的发展。

2014年全年房地产开发投资95036亿元，比2013年回落9.3个百分点；房屋销售面积为120649万平方米，比2013年下降7.6%，房地产行业进入调整期，与此同时，2014年国内生产总值累计增速为7.4%，创GDP增速的新低，回顾我国经济的近十年的波折，无不与房地产有着重要的联系。因此，进一步研究我国房地产价格波动与经济增长的相互影响的机制，以及如何把握两者的增长速度以实现经济“新常态”发展，具有一定的现实意义与理论价值。

二、实证分析

1.数据选取

选取商品房销售额增加值和国内生产总值的月度数据分别代表房地产业的发展水平和经济增长水平，用RS和MGDP表示。

2.ADF单位根检验

对商品房销售额RS和国内生产总值月度数据MGDP的时间序列进行平稳性检验，检验结果表明，RS和MGDP接受有单位根的零假设，均为不平稳序列。在一阶差分条件下，对ΔRS、ΔMGDP进行ADF检验，得出两个序列是平稳的，从而说明RS和MGDP是一阶单整序列，可以进行协整检验探究二者之间的长期均衡关系。

3.协整检验

采用E―G两步法检验商品房月度销售额RS和月度国内生产总值MGDP之间的协整关系。

（1）对RS和MGDP进行回归估计，回归结果如下：MGDP=188.7279+2.46.5085*RS+。

（2）对回归方程的残差序列进行ADF单位根检验，P值=0.0063，小于0.05，故残差项是平稳的，从而说明RS和MGDP是协整的，二者存在协整关系。

4.格兰杰因果检验

由表1可知：在5%的显著性水平下，MGDP是RS的格兰杰因果原因，RS不是MGDP的格兰杰因果原因。

5.建立VAR模型并确定最优滞后阶数

（1）根据AIC、SC、LR确定滞后阶数，表4显示最优滞后期的选择，其中AIC和SC反映的结果不一致，SC得出的结果是3阶滞后最优，AIC选择的是6阶之后最优，所以要通过LR统计量选择，最后结果是选择滞后期是6。

（2）在确定最优滞后期的基础上建立VAR模型

由方程可知，滞后两期的国内生产总值对房地产销售额均产生正的影响，说明经济增长对房地产发展有拉动作用。同时，商品房销售额滞后期的系数较大，说明房地产发展水平还受到自身发展程度的影响。

6.VAR稳定性检验

检验结果显示，该模型的根有12个，模小于1，并且都是实数，表明VAR模型是稳定的。

7.VAR脉冲响应分析

从图2中可以看出，给宏观经济一个正的冲击，房地产业会迅速发展，逐渐进入房地产泡沫阶段，从第二个滞后期开始，房地产泡沫破裂，进入衰退期。从第8期有所回升，此后波动幅度逐渐减小。说明经济增长的正向变化会拉动房地产业的发展，但是这种拉动作用在短期内有效，并不具有持续性。

三、实证结论及政策涵义

上述对房地产发展和经济增长的实证分析中，经济增长是房地产业发展的格兰杰原因，经济增长的正向效应能够带动房地产业的发展，这种拉动效应在脉冲响应函数中得到进一步验证；但是房地产业的发展不是经济增长的格兰杰原因，经济增长并不能由房地产业的发展来解释，所以认为中国经济的增长是由房地产业法发展带动的观点是错误的。目前，房地产的库存水平已经达到新高，未来供给压力将会进一步加大。为此，中央及地方政府需要制定适度宽松的调控政策促进房地产业的发展。（作者单位：首都经济贸易大学）