双降对房地产行业影响研究

党凯

一、引言

中国人民银行决定，自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，以进一步支持实体经济发展，促进结构调整。（1）对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0.5个百分点。（2）对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0.5个百分点。（3）降低财务公司存款准备金率3个百分点，进一步鼓励其发挥好提高企业资金运用效率的作用。

同时，自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

这次调整，对于我国房地产行业的发展具体会产生哪些影响，需要进一步分析，这也是本文所要讨论的问题。

二、我国“双降”政策实施现状

中国人民银行决定，自 2015 年 10 月 24 日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.35%；一年期存款基准利率下调 0.25个百分点至 1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。同时，对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。

自同日起，下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率 0.5 个百分点。

第一，双降再临，购房成本降至八五折

此次双降已经是年内央行第三次双降，政策频率和力度前所未有，凸显经济破七以及房地产投资增速持续下行的压力。本文认为与此前积极需求端政策背景不同，此次双降稍显被动，一方面需求回暖效应已经在统计端显现，而另一方面投资增速下降超出预期，简单地释放需求杠杆政策边际效果有限，而大范围放流动性又难免存在助推主流城市价格之嫌，此次双降中首次提到个人住房公积金贷款利率保持不变即是央行权衡的方式。

此次降息后的贷款利率相当于此轮降息周期前的 75 折，据测算，如一套房屋按 100 万贷款，30%首付，30 年贷款期限计算，降息后利息总额较降息周期前减少 29%，每月月供减少 16%，总购房成本下降 13.9%。而如果按 25%首付比例计算，总购房成本下降 14.4%，如果考虑到实际操作过程中的首套房利率优惠，此轮降息周期带来的购房成本下移实质上已经接近 15%。

第二，政策暖风护航四季度成交

三季度以来政策暖风持续，首付比例下降叠加流动性再释放，十月份上旬由于假期因素以及推货量的原因成交较为平淡，但随着下旬开始推货量的提升，截至 10 月 24 日我们跟踪的重点城市成交同比增速已经重回 20%水平，环比增长超过 30%，其中一二三线重点城市成交同比增速分别为 19%、30%和 9%，环比增速分比为 42%、37%和 24%，十月成交超过 9 月份是大概率事件，银十成色有望回归，主流城市成交热度仍有望在年内持续。但考虑到去年四季度成交基数较高，增速回落是大概率事件。

第三，政策仍存空间，静待投资回暖

除去流动性支持，从需求端改善投资端依然是房地产政策的主要思路，本文认为当前管理层可以出的牌包括：首付比例再下降或者将话语权交由金融机构（如美国、日本），二手房交易税费再减免，契税差异化征收的方式调整，同时考虑到当前商业银行的首套房贷款利率下限已经下降到 7 折，但是实际落实的情况几乎没有，政府通过设立专门资金池或者政策性银行支持居民贷款需求也是一条可行的路径。

今年稳投资任务艰巨，需求端和投资端的政策齐齐发力，整体而言本文认为当前万事俱备，只欠东风。房企正迎来近年环境最好的一年，资金加速回流改善同时优化利润以及现金流，另一方面股权融资和债权融资的渠道打通也显著改善公司资产负债端，为补库存意愿提升带来契机，部分主流城市土地供应也已经箭在弦上，本文重申四季度房地产投资企稳回升的观点。

三、“双降”对房地产行业的影响

1、降息降准之后，增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障

对于各商业银行来讲，由于存款准备金率仍然相对较高，维持在18%左右，可以动用的资金规模受到存准率的限制，銀行不可能在这么高的存准率情况下释放大规模贷款，因此，本次二套房贷降首付虽然会导致改善型需求购房门槛降低，但是，对于银行来讲，仍然难以释放较大规模流动性来支持楼市这样的放贷需求。这或许是各大银行二套房贷降首付政策落地不彻底的原因之一。降息降准之后，银行可动用的资金明显增多，贷款利率也进一步降低，此时，对于银行来讲，也增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。

2、一线城市及部分二线城市房价势必会涨

此次央行降息降准后，本轮央行累计已经有三次降息三次降准，对于楼市来讲，在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月尤其是下半年成交量势必会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市）来讲，接下来几个月势必会出现涨价的现象。

3、三次降息三次降准之下楼市“分化”特征将更加明显

在三次降息三次降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市，而15月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间；对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。

4、把控好三次降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”

对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好三次降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”，增加三季度销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度出现变化而导致企业被动推盘的局面；其次，调整并优化库存结构，积极去库存，不要恋战（期待房价再次快速上涨，或繼续博弈市场，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，因为楼市已经进入下半场，市场需求已基本得到满足，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会），尽快实现销售业绩回升；第三，通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。

5、把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”

对于购房者来讲，显然，应该把握好市场节奏变化过程中的购房时机。简单来讲，购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

四、结论

综上所述，新一轮的“双降”会给我国房地产市场带来巨大影响：

住宅市场：新一轮的降息已将按揭利率推向历史低位，这无疑将有利于住宅市场的进一步回暖。然而，假如经济运行表现不及预期，低利率所带来的利好将大打折扣。

写字楼：在国内企业稳健需求及蓬勃第三产业的支撑下，2015年上半年一线城市写字楼市场表现不俗。相比之下，二线城市的写字楼市场需求平淡，不少二线城市也面临供过于求的风险。在宏观经济走弱的大环境下，下半年整体的写字楼需求不排除有放缓的可能。

零售物业：正如2014年起一直强调的一样，零售市场正面临着一系列挑战——日益激烈的电商竞争、大量的新增供应、业态组合迅速演变。最近的股市波动以及GDP增幅的下滑将令到零售市场面临更大的压力。

国内商业物业投资：鉴于目前经济前景不明朗，我们预期投资者将更加青睐低风险的核心资产，而投资交易所需时间将有所延长。在二三线城市和零售物业板块，投资回报率或有上升趋势。世邦魏理仕认为，未来一段时间商业物业投资活动将继续集中于供需更为平衡的一线城市。

海外房地产投资：与我们一贯以来的看法一致，我们认为海外投资仍将保持一个长期上升的趋势。鉴于中国不断深化的金融改革，我们认为中国政府在可预见的将来收紧资本管制的可能性很低。尽管如此，鉴于全球经济发展前景不明朗，短期内中国投资者物色海外投资机会时应将更趋谨慎，尽量挑选优质项目。（作者单位：西安建筑科技大学管理学院）

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