前三季房企增收不增利

袁秀丽

进入11月，上市房企第三季业绩报陆续发布的同时，房企10月业绩也跟着出炉。对于开发商来说，10月业绩受调控影响并不大，1-10月房企销售大多已全面超过2015年全年，恒大、万科两家房企均突破三千亿。但房企利润及融资令人担忧，40家典型上市房企10月完成融资金额环比9月大降77.36%，三季度132家上市房企受土地高成本等影响，平均净利润率首跌破8%，房企增收不增利已成现实问题。对于接下来的11月、12月，虽然房企没有业绩压力，但业内人士认为，房企利润率持续下调，将倒逼房企积极转型。

恒大、万科销售额均超三千亿元

虽然在十一期间，22个城市先后出台了调控政策，但对房企前十月业绩影响不大，1-10月房企销售大多已全面超过2015年全年。10月31日，克而瑞发布的《2016年1-10月中国房地产企业销售TOP100》里这样显示。

前十月，恒大以3161.1亿元的业绩仍排名第一。而前九月，恒大以2805.8亿元销售额首次超越万科的2629亿元，排在了房企第一名的位置。前十月，万科以3109.1亿元的业绩居第二，不过万科10月单月销售达到了478.9亿元，与恒大的销售差距由前九月的175.4亿元缩小至59亿元。

截至目前，恒大、万科成为首次突破3000亿元大关的房企，两家房企单月销售一直都很迅猛。如恒大自7月突破单月400亿元销售额以来，之后8月、9月均保持400亿元以上的销售额，前十月，恒大、万科均已超额完成全年3000亿元的销售目标。

另外，碧桂园今年以来销售增长也十分强劲，不排除在年前也有突破3000亿元的可能。碧桂园十月销售额为584.7亿元，前十月累计已达到了2724亿元，排名第三位。

克而瑞前十月房企排名数据还显示，保利、中海销售额同比分别大幅上升43.17%、45.08%。融创今年已突破千亿，成为新晋千亿企业，也实现了孙宏斌多年来的夙愿。华夏、绿城、华润、万达分别达到了960.3亿元、909.1亿元、906.3亿元和905.4亿元，这几家按照目前的销售速度，也铁定突破千亿元。

克而瑞根据以上分析，预计全年实现1000亿元规模的房企有望达10至12家，2000亿元规模的房企有望2-3家，3000亿元有可能会出现3家。

平均净利润率首跌破8%

本轮调控前，房地产市场异常火爆，2016年房地产销售面积和销售金额增幅明显也在意料之中。但伴随房企业绩上涨的同时，利润率并未上涨。

中原地产研究中心统计数据显示，剔除部分停牌企业，132家房地产企业基本代表了所有A股房地产企业。132家上市房企合计营业收入为8780.5亿元，而净利润只有687.8亿元，相比二季度下调幅度则达到了63%。平均利润率跌至7.8%，三季度营收收入环比二季度下调了34.5%。

三季度平均利润率已经跌破8%，2016年上半年的时候，130家房企的净利润率有8.15%，而即使在成交惨淡的2015年，同期利润率也有10.1%。利润率在过去连续4年下调后，即使2016年市场成交量出现了爆发，但利润率依然出现下调。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，房地产企业虽然收获了销售额历史最高的一年，但风险依然越来越大，最主要原因是地价高企占比侵蚀利润。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，增收不增利，既有土地成本占房价总额中比重过大的影响，同时也有房企自身重资产经营模式的问题。

同策咨询研究部分析认为，由于房企2013年以来取得的低成本地块，在今年正在逐步被消化，并入市销售。以一个项目开盘到清盘时间为3年计算，今年或明年，这些项目将大部分进入结算期，为房企业绩锦上添花。但是在这些低成本地块消化殆尽之后，很长一段时间内，在行业盈利水平持续收窄的大背景下，行业分化格局将继续加深，且房地产行业整体仍面临营利能力下滑的挑战。

10月房企融资额大打折扣

今年前10月，房企业绩飘红的同时，融资金额却大打折扣。

40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计240.16亿元，环比9月的1060.94亿元减少77.36%，呈现大幅收缩态势。这是同策咨询研究部在10月份监测40家上市房企的数据中得出的结论。债权融资额度仍然占房企融资总量的绝对比重（99.80%），其中境内公司债仍为融资的主要渠道；银行、信托、委托贷款额度回落；海外债权融资总量萎缩。

不过，同策咨询研究部研究员张吉辉认为，虽然在目前环境下房企融资额度整体收缩，但融资成本依然较低。除个别案例外，多数房企市场化的融资成本均低于同期银行贷款基准利率4.75%。

在融资成本方面，同策咨询研究部10月份监测的40家上市房企中，境内成功发行5年期公司债券的平均成本为 4.17%，与9月的平均成本4.03%相比略微上扬。另外，10月海外发债的成本依然维持在适当水平。世茂股份发行的短期融资券成本低至2.98%；而当代置业所发行的美元优先票据利率则为6.88%。万科预案中涉及的5年期美元中期票据其融资成本也低于3.00%。

据本刊记者了解，自今年9月以来，主管部门一再释放房企融资收紧的信号。10月22日，中国银监会主席尚福林就提及加强全面风险管理，坚守不发生系统性区域性金融风险，严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策。此后，上海证券交易所和深圳证券交易所明确对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。

在目前的市场背景下，张吉辉称，保持多元化融资渠道的畅通有利于企业随时根据外部条件和自身内部状况调整公司的资本结构，降低融资成本，抵御市场风险。

销售压力即将到来

2016年是房企收获成交量爆发的一年，宽松的房地产政策刺激了房地产市场探底，从房地产销售数据看，一二线城市房价的快速上涨导致房企销售快速上涨。

但在突如其来的限购、限贷政策出台后，10月中旬全国各地开展了前所未有的房地产调控政策全面落地执行的活动，这也使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比，政策执行力度最强。主要城市都出现了明显降温。

中原地产首席分析师张大伟称，如果年末央行额度吃紧，房企将面临销售压力。在这种情况下，过去房价涨幅较快的十几个核心区域城市，将从10月份的停涨到11月、12月的微跌。

不过，中原地产研究中心统计数据显示，24家房企发布了10月销售业绩，1.7万亿元接近全面完成任务。10月房企销售数据乐观，这将影响调控后房价下调时间和空间，因为大部分房企在2016年销售与资金都非常良好，虽然11-12月市场继续降温，但出现价格大幅变动的可能性较低。

同策咨询研究部分析认为，房企四季度及明年的压力将非常大。三四线城市库存积压、销售困难，而一二线城市地王高企，限购从严，房企利润率将持续下调，将倒逼房企积极转型，寻找新的盈利空间大的项目和产业。由此，房企转型、分化的速度将进一步加快。