自住房越来越难买

曾慧娟

3.5万元/平方米——北京至今单价最贵自住型商品房在11月2日诞生。地块位于海淀永丰产业基地中，由中铁竞得。此前，单价最贵自住房为2.9万元/平方米。

2013年11月，恒大御景湾开启网申，自住房作为一种特殊的商品房首次入市。据中原地产统计，截至目前，北京已入市66个自住房项目，其中48个项目售罄，9个项目在售，8个项目待售。

在当前房价飙涨的情况下，自住房可谓刚需最后之选。但随着自住房价格不断上升，数量减少，自住变出租等现象发生，自住房在销售、摇号方式上，已出现了一些改变。

价格仍有吸引力

据挂牌公告显示，海淀永丰产业基地地块全部用于建设公租房和自住房：包括3.6万平方米公租房，将由海淀区政府指定机构回购，回购价格2万元/平方米；剩下约5.5万平方米土地全部用于建设自住房，最大套型面积90平方米，销售限价3.5万元/平方米（含全装修成本），合计回款约26.45亿元。

据测算，扣去土地成本，房企的整体建安、资金、管理等成本要控制在5亿元以内，通过车位和地下等收益，房企未来营收几乎只能覆盖成本，没有盈利空间。

这一价格也创下北京自住房销售单价新高。此前，北京单价最贵的自住房项目是位于丰台区花乡白盆窑村的华润首开花香四季，项目限价2.9万元/平方米。

业内人士分析，该地块位于北五环到六环之间，属于永丰产业基地北扩范围，整体配套不错，亦可享受海淀的教育资源，但交通位置不佳。预计今年年底开通的地铁16号线将弥补这一不足，该区域未来具有一定的想象空间。

目前，西北旺镇以二手房成交为主，根据安居客11月房价走势图，该区二手房成交均价在8.5万元/平方米。区域内在售新盘有万科五矿如园，售价在9万元/平方米；自住房项目首创悦榕汇均价为2.25万元/平方米。

亚豪机构市场总监郭毅分析，自住房价格的上调是基于普宅市场整体价格的不断走高，而按照“低于周边商品住房30%”的标准来看，该宗地块35000元的限价仍然优势巨大，并且周边居住环境成熟，自然环境优越，因此可以预见其面市之后也将面临激烈争抢。

中签率越来越低

该价格出来后，在自住房交流群里，很多人发出了“自住房也会越来越买不起”的声音。

已经连续两次申购失败的裴女士告诉记者，北京市住房建设管理部门曾经表示过，自住型商品房价格不会长期“封顶”，还将遵循最初设定的“比周边商品住房低30%左右”的定价机制，销售价格将随行就市。这就意味着周边房价涨得越快，自住型商品房的价格也会水涨船高。

除了价格越来越高外，网申难度加大也是显而易见的，因为自住房的供地力度和入市进度一直在下滑。

2013-2014年是自住房土地的供应高峰期，从数据看可以说是天量，分别达到了187.4万平米、295.4万平米，2015年52.8万平米，而到了2016年只有6.65万平米。

据一位李姓房地产营销总监介绍，从销售上说，基本每个地段好的自住房项目都引起大规模抢购，中签率达到100：1，甚至288：1的超高比例。而位置不好的自住房销售极慢，甚至有的自住房最后转为商品房进行销售，不再对购房人群进行限制。

自住房政策出台两年多以来，对北京楼市的冲击和影响是显而易见的。

未来首次置业的刚需族，基本上只能在自住房和商住产品中做选择。尽管住建委明确表示不会让自住房出现断顿的情况，但自住房越来越少、优质自住房越来越难买到也是不争的事实。

目前，不少还未入市的自住房项目让等待者心急如焚，网申时间变得遥遥无期。还有的自住房，从拿地之初到现在不要说上市，甚至具体消息都杳无音讯。

目前允许上市的自住房中，保利首开常营乡自住房至今没有上市的声音，该地块普通住宅楼面价约6.7万元/平方米，配建3.6万平米自住房，限价2.2万元/平方米。

自住型商品房存疑

2013年，北京市住建委在《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中提出了“自住型商品房”这一概念。意见中指出，推出自住房的目的是重点解决自住型、改善型购房需求。其中，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

在自住房市场供应持续下降的情况下，自住型商品房屡屡爆出不和谐的声音。

首先，申购程序、选房程序存在不公的情况。《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定》第八条要求，开发企业按照摇号确定的选房顺序，组织购房家庭选房，并在选房之日5个工作日以前，在销售现场和市住房城乡建设委官方网站发布选房公告，明确选房时间、地点、批次安排等。但是规定中并没有明确区分如递补选房是否也得遵循如上规则。今年5月份，南四环的首开华润·花香四季就出现了当初申购的优先家庭质疑递补选房程序不公，呼吁开发商公开选房结果。此事一度闹得沸沸扬扬，人们对选房公开性提出质疑。

其次，自住房变出租房。距离北京市住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》已过去几年。按照意见，自住房的初衷是支持刚需，平抑房价，但在首批自住房交房后“自住”的属性却出现了分化。

据不完全统计，目前已经交房的自住房中，不同地段的项目表现出来的居住属性并不一样，其中地段好、位置好的自住房出现大范围出租以及翻倍售卖的现象，而在偏远位置的自住房业主基本是以“自住”为主。

据了解，已交房的自住房中，金隅汇星苑一套58平米一居室，整套租金在5000-5500元/月左右。如此算下来，按照当初22000元/平方米价格购买一套58平方米一居室，总价在130万元左右，每个月出租5500元，每年为66000元，相当于每年5%的回报率，已经远远大于目前北京商品房的回报率。

“如果这样的话，自住房入市的房价虽然低于市场价30%，但出租的租金却跟市场价一样，尤其是地段好的自住房租金高、收益大，在巨大的利益输出下，自住型人群也可能会选择出租，而且还会出现，投资客千方百计也要杀入自住型商品房市场，如此一来，政府有关部门的初衷就会大打折扣。”一位房地产专业人士提出警告。

北京房地产业协会秘书长陈志接受记者采访时表示，关于自住房交房后表现的种种市场反应，行业协会正在跟政府反映沟通，等调研意见统计出来后，预计自住房会有更加规范的管理。

定向销售成趋势

今年以来，在自住房销售和摇号方式上，定向销售，调整销售次序的方式已开始试点出现。

6月中铁西城作为当时京西最大体量自住房项目入市，共1548套房源只针对门头沟户籍居民和门头沟入驻企业的员工两类家庭优先购买。9月门头沟四季怡园和上悦居两项目1961套房源，再次尝试只针对门头沟区居民申购，约有近2万人申报。

这一定向销售方式最早出现在2014年下半年，海淀环保嘉苑项目明确“自住型商品住房中面向保障房轮候家庭销售的房源不低于50%，其中海淀区经适房、限价房轮候家庭可优先购买”。

今年9月，住总万科·TBD万科天地，海淀首创悦容汇网申完毕，两个项目都纳入全市自住房销售次序调整试点。

如昌平朱辛庄地铁附近的住总万科TBD万科天地项目摇号及销售次序为：第一组北京市取得经适房、限价房备案资格尚未配售家庭；第二组昌平区户籍无房家庭；第三组北京市其他区户籍无房家庭（包括持有有效《北京市工作居住证》的家庭及驻京部队现役军人和现役武警家庭）；第四组其他符合限购条件的家庭。项目共有约700套房源。

首创悦容汇的摇号及销售次序为：第一组海淀区已经取得经济适用房、限价商品住房备案资格尚未配售家庭；第二组在海淀区北部地区园区企业工作的海淀区户籍无房家庭（以家庭申请核验人的资格判定）；第三组海淀区户籍无房家庭；第四组本市其他户籍无房家庭（包括持有有效《北京市工作居住证》的家庭及驻京部队现役军人和现役武警家庭）。

郭毅表示，为了平衡职住功能，可以预见未来将有更多自住房项目定向销售。