北京二手房“入冬”

张佳竹

调控落地一个月，北京二手房市场呈现大降温。“9·30”新政前，二手房报价不断上涨；新政出台后，首付比例大幅提升，很多二手房买家无奈弃购，二手房网签量骤跌。而对于中介来说，市场需求的抑制无疑对他们的业务产生明显影响，而自今年以来住建部门三令五申严整中介行业的发声，也令中介机构如临深渊。

面对新政影响，二手房买卖双方正处于新的观望阶段。业内认为，随着政策影响进一步渗透，未来北京二手房市场或将进入持续调整期。

市场冷暖，中介先知

“9·30”新政后的北京二手房市场变化，房产中介最为直接和敏感。

“新政出台以后大半个月的时间里，门店的成交量缩水了至少一半。”五道口华清嘉园一链家门店经纪人表示，由于新政提高了二套房首付款比例，不少购房人要多出20%的首付款，有的一下子就要多出一百万，之前有换房意向的客户都表示“要考虑考虑”。

“最近前来咨询看房的客户明显减少，成交频率也相对变低了。”位于朝阳区传媒大学附近的一家中介门店经纪人向记者表示，国庆长假之后，该区域的二手房交易相比节前出现了明显降温，“带看量减少、成交量下滑、成交周期拉长”成为最为主要的特征。

记者走访中介门店后得知，整个10月，多家中介机构的咨询量和看房量都明显减少。链家网数据显示，10月北京新增客源95580人，环比上月下跌26.7%；10月带看量仅33.88万人，环比9月减少31.47%。

不仅是新增客源和带看量明显减少，10月二手房源挂牌数量也骤然下滑。链家数据显示，10月新增房源量35500套，环比上月下跌15.01%。

“这段时间我们一直在自查挂牌房源，一些不符合规定的房源已经陆续下架。”链家地产德外店一经纪人告诉记者，“9·30”新政后监管部门对虚假房源、哄抬房价等行为查得很严，各大小中介机构都在自查房源。

据记者了解，最近北京市在全面实施存量房交易资金监管。房地产经纪机构及房地产经纪人员不得违规独占房源信息、哄抬房价。房地产经纪服务要实行明码标价，严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

“一些没有房产证的房子，严格意义上是尚未达到出售条件的房子，属于违规销售。最近严查，这类房源经纪人不敢再挂出来。”该经纪人表示，目前市场上各大小中介机构都悄悄下架了一些“问题”房源。

麦田房产一经纪人告诉记者，国庆期间，住建部发布了45家违规失信房地产开发企业和中介机构的名单，让中介机构不敢再“顶风作案”。

“一些中介机构逐渐开始下架一批此前业主没有备案出售委托登记的房源。所以10月二手房挂牌量比9月少了很多。”该经纪人称。

虽然房源排查令二手房挂牌量大幅减少，但另一方面则令现有挂牌房源的真实性得到提高。

成交量环比下跌三成

新政后北京二手房市场大降温，成交数据表现得更为直观。

据北京市住建委数据显示，10月北京二手房共成交25056套，环比上月下跌28.23%。中原市场研究部数据统计则显示，2016年10月北京全市二手住宅网签总量环比下降31.35%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，网签数据较市场真实交易有一定的滞后性，而从我爱我家北京公司的实际交易数据来看，“9·30”新政以来，二手住宅交易降温明显，签单量连续下滑，较9月高点时已下降了7成左右。同时，10月中上旬新增合同签订量较9月同期几近腰斩。

“这是因为10月以来网签的客户，大部分都是在新政出台前就已签署了购房合同的客户，新政影响下，部分客户延缓或取消了购房计划，违约现象确有发生，但是大规模违约的现象并未出现，绝大部分客户还是选择了完成交易。”胡景晖表示。

从 “9·30”新政后的数据来看，二手房成交量冲高回落，呈下行趋势。对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，新政之后二手房成交呈下行趋势，一方面是受到9·30新政发布后有效需求减少的影响，另一方面是新广告法的实施直接导致成交数量减少。

弃购、观望者增多

“9·30”新政带来的影响还远不止于此。

“首套普通自住房首付不低于35%，二套房首付不低于50%，二套非普通自住房首付款比例不低于70%。”新政设置的贷款高门槛，给众多二手房买卖的购房人浇了一桶冷水。

“算了一下，600万元的房子，首付一下就多出来240万元。”突如其来的楼市调控，打乱了侯俊（化名）的购房计划。

今年7月，侯俊打算卖掉通州的大房子，在丰台区购置一套三居室。几个月时间看下来，他相中了蒲黄榆附近的一套150平米左右的三居。

侯俊通过中介门店最终选定的该套房评估价为600万元。首付比例30%，首付款为180万元。

“房子位置不错，小区环境、生活配套和交通我们都比较满意，首付也在我们可以承受的范围内。北京现在房价涨得太厉害，我就想着先把房子定下来。”9月下旬，侯俊通过中介和业主签订了购房合同，交了20万元的定金，并将通州的房子挂在中介对外出售。

然而还没赶上网签，北京调控新政出台了，侯俊购买丰台区住宅，属于非普住宅，再加上她名下有房算是二套房，首付比例提高到70%，首付高了240万元。“根本拿不出240万元，付不了首付，只能选择违约，我们也很无奈。”侯俊表示。

伟业我爱我家集团品牌中心总监孔丹表示，之前是房价上涨过快业主卖完房后悔会违约，现在北京调控新政一出，变成了客户集中违约。

在目前以换房为主导的二手房市场上，类似情况不在少数。中原地产研究中心统计数据显示，在北京的二手房购房者人群中，“连环单”的比例在2016年高达45%左右，也就是说，其中卖掉一套房再买一套房的改善型购房者占比接近一半。在这种情况下，信贷政策的变化对市场的影响非常大。

有业内人士表示，“9·30”新政按首套、二套、普宅、非普宅的标准普遍提高了商业贷款的最低首付比例，这样的严厉政策可以说是给此前过热的楼市注入了一针强有力的镇静剂，购房者不得不取消或是延迟购房计划，或是选择观望等待，加上不少银行自行收紧了信贷，市场交易的冷却当属必然。

胡景晖与北京中原市场研究部主管康芃均认为，新政将成为楼市降温的拐点。市场将会进入一个调整的窗口期，购房者会逐渐趋于冷静，市场不复之前的疯狂。

涨价幅度大幅收窄

在业内人士看来，失去需求的支撑，北京二手住宅市场的交易量很难继续维持高位，价格的上涨推力也会减小。

北京中原市场研究部数据显示，10月北京城六区中高档二手商品住宅成交均价为76755元/平米，二手商品住宅买卖领先指数为543.2点，环比上涨1.89%，同比上涨35.42%，上涨幅度大幅收窄，涨幅缩小了5.92个百分点。

北京中原市场研究部分析认为，面对市场观望情绪严重的情况，着急出售的业主会适当调价，议价空间变大。其次，新政后业主涨价幅度和频率有所收敛，中介助推房价上涨行为也会有所收敛，平均价格变动幅度变小。

“最近中介推荐房源的电话变多了，一到周四、周五，总会有联系约看房源的电话打来。要是在前两个月，想要看套房，业主还要先听听报价再决定让不让看。”最近，购房人李女士感受到了二手房买卖中卖方态度的转变。

“跟之前惜售不一样，一些业主开始积极卖房了。”上述中介经纪人表示，新政出台后，部分业主的预期发生转变。

据我爱我家市场研究院数据显示，近期，着急出手套现的业主迅速增多，涨价业主销声匿迹，近五成的业主有降价意愿。同时，随着市场的降温，城市核心区前期房价涨幅较大的区域大户型房源，其价格已经开始出现松动。

在业内人士看来，在新政的严厉调控下，买卖双方的博弈形势已经发生变化，买方的话语权正在加大，而卖方的话语权则在减小，因此，楼市价格正在朝着有利于买方的一侧倾斜，大部分地区价格止涨，部分区域甚至开始回调。预计四季度北京的二手房市场成交量将持续回落，房价将企稳并回落。

“二手住宅是根据评估价格决定贷款额度，随着今年二手住宅价格的快速上涨，实际成交价格的增速已经远远高于评估价格的涨幅。”亚豪机构市场总监郭毅表示，在本轮调控前，北京二手住宅的实际首付比例已经高达40%至60%。她分析称，随着新政的落地，预计北京二手住宅的实际首付比例有可能达到50%至70%，这极大抑制了二手购房需求释放。今年第四季度，部分在今年涨速过快的区域，二手住宅价格将出现回落。”