科技照进地产

曾慧娟

“我在南方的艳阳里看北方的雾霾天。”这是朋友圈曾频繁出现的句子。

随着11月13日北京全面供暖、15日北京周边冀鲁豫供暖，各地pm2.5爆表将是毫无悬念的事件。

随着环境污染逐渐严重以及雾霾天逐步常态化，装有新风系统的绿色建筑日益受到大众欢迎，科技住宅也成为热门销售项目。

10月底，央企葛洲坝地产推出了涵盖“绿色健康、德系精工、工业集成、智慧互联、服务增值”五大部分的“5G科技”战略，形成了由前端产品创新到后端服务增值的完整闭环。

科技住宅从1.0到3.0、5.0，科技应用在房地产已涉及方方面面，其不再是住宅的附加价值之一，而成为激发价值、创造财富的生产力。

绿色科技的诱惑

大郊亭西北角，广渠金茂府以现房销售，售价10万元/平米起。该项目在2011年4月以4.5万元/平米首次开盘，彼时，周边在售项目定价不过在3万元上下，而广渠金茂府先声夺人的核心原因就在于主打的八大科技系统。如地源热泵与毛细管网共同组成的生态空调系统，保证全年恒温恒湿恒氧，节能环保。置换式新风系统提高室内空气质量，24小时25次换风，将室内空气完全置换到室外，大幅提高空气质量。而一键式智能家居生活系统，在安全性、便利性、舒适性、艺术性上均有所提升，实现楼内主要设备进入自动控制领域。

此后的2012年，望京·金茂府在广渠·金茂府的8大科技系统基础上缔造了12大绿色科技系统，于恒温恒湿及新风系统的硬件配备与功能标准上重点升级。

在绿色科技住宅领域，朗诗是先行者，其拥有绿色建筑相关专利130多项，绿色科技住宅产品目前已经过三次迭代升级，3.0版本产品引入被动式建筑技术，即基于被动式设计而建造的节能建筑，应用自然界的阳光、风力、气温、湿度的自然原理，尽量不依赖常规能源的消耗，以规划、设计、环境配置的建筑手法来改善和创造舒适的居住环境。

其最受购房者欢迎的“恒温、恒湿、恒氧”绿色住宅产品，能够保持室内温度处于20℃- 26℃间，相对湿度在30%-70%之间，每两个小时将室内空气完全置换一遍，并通过置换式新风的初效和中效两级过滤，实现对PM2.5的高效过滤，其项目综合节能率显著低于常规建筑。

在国家层面，据《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，我国财政部和住建部将以政府财政补贴等方式促进绿色建筑的健康发展，到2020年城镇绿色建筑占新建建筑比重要达到50%，但2012年这一数据仅为2%。住建部还透露，预计2020年前，我国用于节能建筑的投资将达到1.5万亿元。对于房地产开发企业来说，这既是一个挑战，也是一个风口和机遇。

VR体验式营销

在产品营销阶段，试想一下，不需要亲自踏足观看就能购买房产该是多么方便。“VR+时代”顺势而来，几乎所有传统行业都正乘着VR的东风华丽转身。

对于房地产开发企业来说，VR科技的介入能够实现在没有售楼部的情况下提前有效蓄客，缩短时间成本。过去在房地产营销中，样板间的规划大约要在拿地后半年，工期需要2-3个月，不只成本，对设计要求和细致度也比较高，最后也无法保证能够完美呈现，并且造价昂贵、重复使用率低、空间和户型较单一。

目前已开发出的虚拟现实（VR）系统，可以通过模拟真实居住场景突破传统实体样板间的瓶颈，购房者只需坐在椅子上通过操控杆控制前进方向，客厅、厨房、卧室、餐厅，想去哪看就去哪看，还可以根据客户所选楼层、位置，调整光线及视野，让购房者不需挨个走动就能看到想看的房子，观赏一天当中不同时段的场景，对房间进行虚拟“装修”，体验真实的生活，仅用十分之一的成本，效率却提高了十倍。

此外，通常在售楼中心，来访者要边参观沙盘边听取售楼人员讲解，为了全面了解项目规划和周边配套还要不断走动变换角度，房地产营销中的重点，是如何将楼盘的核心要素精准地传递给购房者。

去年开始，融合了实体沙盘和虚拟3D影像的360°全息沙盘大行其道，在沙盘展示中使用全息投影，将三维画面悬浮在实景的半空中成像，营造了亦幻亦真的氛围，可以从任何角度观看全息虚拟影像的不同侧面，画面立体，成像逼真。还能配合中控系统 展示项目周边生态环境、交通、教育等配套资源，也可演示各个功能分区等详细信息。购房者可根据需求展示项目区域价值、项目单体、鸟瞰、户型、景观、商业街等内容，满足不同人的不同需求。也可根据销售阶段做不同展示，节约成本。

无人机拍照管理

今年8月，碧桂园总裁莫彬拜访深圳市智璟科技有限公司，双方共同研讨了无人机在房地产行业的应用，森林城市项目使用无人机管理的可行性。

无人机可搭载高清变焦相机或三维雷达测绘仪，结合地理影像传感器，通过高空拍摄获取精确的地形状况，2D/3D模型等信息数据，可实行地形建筑测量、地质考核、地址选择，适用地形规划和旧城改造领域。

通过无人机远程遥控，可对施工现场进行实时监控指挥、跟踪建筑进度、管理现场资源，提高施工效率、排除安全隐患 。搭载设备高清变焦相机和高清图传系统，对施工现场进行细节观察，如发现隐患问题，利用喊话系统进行及时纠正。

在房地产物业管理方面，无人机对园区管理协助不容小觑。比如，无人机可以按照设定的线路定时巡逻，通过与正常画面进行比对，及时发现各类安全隐患，并将结果汇报至警卫中心，由警卫人员作判断。又如无人机还可以对小区环境卫生、积漏水点、高处或屋顶等人工巡逻死角以及高层违章建筑等进行全面、精确、高效的 监测，为构建智慧型社区、打造智慧型城市提供助力。

像搭积木一样造房子

十年前，有人跟你说他要在一片土地上花一天的时间造出10栋房子，结果得到的肯定是一片嘲笑与质疑。时至今日，这一“狂言”却被真切地实现了。2014年，上海一家设计公司便利用一台3D超级打印机率先“打”出了10套别墅毛坯房，仅用时24小时，十幢新房子错落安置，红砖绿瓦，外表上看，与普通的房子没什么不一样。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示：“3D打印技术源于工业设计，原理很简单，实际上是通过分层堆叠的方式， 把一个物体或者实物堆砌起来。可使用的介质不一样，可以用金属，可以用塑料，甚至可以用石膏，也可以用混凝土，应对不同的需求。在上海的这10栋别墅，用的是一种以高标号水泥与玻璃纤维为主的特殊‘油墨。”

在陈晟看来，像搭积木一样造房子已经从理论进入实践阶段，3D 打印建筑最大的优势是节约资源。目前，中国建筑垃圾的数量已占到城市垃圾总量的三成以上。而3D 打印建筑的“油墨”来源是工业垃圾、尾矿，这也大大提高了资源的再次使用率。同时，从打印材料到“组装”成房子，前后仅需1个月左右的时间，节约建筑材料30%-60%，工期缩短50%-70%，节约人工50%-80%，建筑成本可至少节省50%。

穆哈地设计咨询（上海）有限公司产品经理李姣娇，对于3D打印建筑在实践应用上的认识则更为客观：“的确，3D打印建筑在未来会对成本测算和施工周期都起到巨大影响。但现阶段，3D打印过程中会有很多损耗，例如打印到一半机器坏了或模型塌了，就要重新打印。这也增加了测算材料用量、时间以及损耗程度的难度。”由此可见，要真正实现资源的二次利用，3D打印技术自身的问题需要被更好地完善，避免造成其他资源的浪费。

“目前国家对于3D打印建筑房屋没有相关标准，另外这种‘油墨的承载力强度、耐久性、抗震性等各项指标是否符合标准，还有待专家部门的权威检测和认证。想要真正做到普及可能还很困难，但用于建造一两层楼的临时建筑是可以胜任的。”陈晟补充说。

万科公司创始人王石就曾公开表示，万科下一步要用3D打印机打印房子，王石的这番话还是让我们看到，行业巨头对这一“新生事物”的重视程度。毕竟，罗马不是一天建成的，3D打印建筑的普及也不是一两天就能实现。

模拟设计施工结果

关于BIM技术在房企开发中的应用，有这么一段缘起，2年前，迪士尼总公司在上海选择上海迪斯尼的分包商、合作设计公司时，明确提出后者一定要掌握运用BIM技术，这令当时不少从未没有听说过BIM技术的企业傻了眼。

对此，DAO陆道股份BIM设计中心总经理孙亚莉介绍说：“BIM技术已于2002年开始在欧美发达国家的工程建设行业逐渐应用，它是以‘大数据智能构件组成‘可视化三维模型及工程量自动统计的‘多专业一体化协同设计方式，引发了史无前例的建筑变革，其特点是大大提高效率和降低成本。”

她表示，科技让设计施工不再“纸上谈兵”，与过去的平面设计图纸相比，BIM技术的价值优势在于“可视化、信息预警、虚拟现实、模型交付”，通过施工过程模拟选择最佳设计方案， 这些手段不仅有利于改善执行面的设计，同时最大程度降低施工用料的消耗，减少对环境的影响。

更为关键的是，住建部在《2011-2015年建设业信息化发展纲要》中，已经提出推广BIM技术在工程中应用的要求；上海市建管委去年10月明确规定，从2017年起，上海市投资额1亿元以上或单体建筑面积2万平方米以上的政府投资工程，必须设计、施工阶段实现BIM技术应用。

全国房地产商会联盟负责人表示，上海地标性建筑—上海中心以及迪士尼乐园等项目已经运用了BIM技术，在多公司、多团队跨地域、跨系统的协同工作中发挥了极大作用，提高效率十分显著。因此，开发商既是BIM技术应用最大的推动力量，也是BIM技术应用的最大受益者。