限贷、限购下的楼市

龚小锋

距离楼市“调控月”已过去一段时间，频频出现在大众视野中的词语是“断崖式下跌”、“楼市寒冬”“冰点期”等词汇，调控的影响是否真如此？

确实，限贷、限购政策的影响逐渐显现威力，部分城市楼市进入调整期，但各大城市市场反应冷热不一。业内人士普遍预计，从现在起到明年春节前后，新房和二手房市场都会处于相对的低谷期，而在明年两会之前，市场的监管也不会有所松动。

一线城市行情普降

有网友开玩笑说，现在“大街小巷站街人——中介被打扫得一干二净，职业经理人像度蜜月一样有了一个任性假期。”尽管也没那么夸张，但这一个月确实发生了许多没有经历过的事情。

一线城市楼市成交量普遍迎来下行拐点，10月北京商品住宅创下5个月来最低；深圳新房推售面积环比下跌77%，新房市场供应几乎停滞；上海10月成交套数6502套，环比下跌18.21%。

相比北京楼市整体的表现，北京豪宅市场的降温更为显著。根据亚豪君岳会统计数据显示，10月，北京7万+公寓豪宅共实现成交191套，成交面积3.9万平方米，环比分别下滑66%和49%。而这一成交量也创造了自3月以来近8个月的新低。

“高端项目的成交量还可能进一步下滑，”北京一名房地产人士表示，高端楼盘不但取证困难，还可能遇到开盘卖不动的风险，所以一些项目可能选择索性“封盘”的自我保护政策。

事实上，越来越多计划入市的楼盘出现“爽约”现象。东坝的利锦府一名销售人员表示，自从限购之后，来访客户明显减少，限购对他们的影响太大了，至少70%的首付阻挡了很多改善型置业客户。

“按照以前首套房首付30%来算，以首套房购买一套最低约交700万元左右，限购以后首套房最低首付40%，也需要900多万元。而对于许多改善型购房人来说，首付提高到70%，意味着首付也升到了1600多万元，多出了几百万元首付。”上述销售人员表示。

中原地产首席分析师张大伟认为，北京调控政策针对中高端市场的影响将更为明显，这会导致很多豪宅入市难，特别是前期地王项目，取得预售证的难度将大为增加。

“我们在北京的高端项目肯定也受到一些影响，不过应该不算太大，之前我们对客户资格筛查得非常严格，有的项目是五个客户对一套房，所以可选范围较大。”北京龙湖一名人士告诉记者。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，新房交易萎缩，一是新政出台后，购房人心态由恐慌转为观望，需求萎缩；二是近两年新房市场远郊化、豪宅化，新政后换房人首付比例提高，部分购房需求延缓或取消购房计划；三是适合工薪阶层改善或首置的中小户型、中低价位的普通住宅供应稀缺。

与北京一样陷入僵局的深圳也是如此，近两年房价一路狂飙的深圳调控后出现量价齐降的现象。首先是成交量大幅下降，深圳市规土委的最新数据显示，10月份，深圳全市新建商品住宅成交42.25万平方米，较去年同期下降22.1%；二手住宅下降6.2%。

深圳成交量的急速下滑，最受影响的非房地产中介莫属。据当地媒体报道，深圳中原地产数家门店关闭，有的门店正在拆除，还有的已被业主再次出租，改作他用。

中原地产大陆区副总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦证实了这一说法，他坦言，“深八条”政策后，深圳房地产市场成交量下滑严重，深圳中原因此暂停新开中介门店，存量门店如果不是位置特别好，租约到期后不再续租。

“我们是吃成交量的饭，成交量下滑对我们有很严重的打击，不再新增门店是为了适应新的市场环境，冻结现有规模。”郑叔伦说，“这一轮政策力度比较大，需要较长时间消化才能恢复正常，买卖双方需要适应新的环境，我估计明天春节后才有可能慢慢恢复一些成交量。”

二线城市冷热分化

“现在是楼市最好的时代，也是最坏的时代，有房的担心，没房的迷茫”，有业内人士在朋友圈这样写道。

坚挺的一线城市也扛不住了，此前火热的二线城市也深受调控影响，以南京为例，南京楼市10月份的成交量也创下新低，环比9月份下跌近5成。厦门10月份新房成交量仅为今年平均成交量的四成。苏州、无锡等市成交量均出现了大幅下探。

据中国指数研究院统计，10月百城整体价格涨幅明显放缓，上涨城市数量减少，且多数热点城市房价涨幅均有所回落，部分城市回落幅度显著。

据南京某楼盘工作人员透露，近期购房者的到访量明显下降，周末来看房的人群还不到九月份的一半，一些暗降动作也是出于无奈。从成交量上来看，新政对于南京新房成交量堪比“腰斩”。而在价格上，据克而瑞数据显示，10月南京成交均价20664元/平米，相比9月下跌4.37%。南京10大板块6涨4跌，冷热不均。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示，目前来看，调控还要持续一段时间。今年底明年初南京限价会有松动，不然市场无法交代，但限购应该会中长期存在。明年春节前后，市场压力应该不小，一些项目可能会出现降价促销的情况。

南京房地产学会会长吴翔华则认为，受到政策的影响，购房者出现了观望情绪。与此同时，市场分化加剧，热点板块的热点项目同样会遭遇买房人争抢。

近期，南京河西的仁恒江湾天成，214套房，吸引了920组购房者到场。凡是摇到号进去选房的，几乎没有弃号，能买到就非常激动。除了仁恒，河西金地中心风华、佳兆业城市广场、朗诗熙华府等开盘也是多为售完。

而对另一条“四小龙”——厦门而言，调控之后影响的主旋律似乎不太一样。

一名厦门房地产人士表示，厦门调控后呈现一种被摁住、被控制住的状态。在接下来的在六个月之内，价格会趋向稳定，不会大起大落。

据克而瑞数据显示，10月厦门商品住宅成交1010套，成交面积11.72万平方米，成交面积环比下跌24.4%。

在厦门新景祥业务发展与咨询顾问中心总经理张建看来，如果算上限价，厦门应该是“三限”，而这些政策对于目前厦门楼市的打压还是非常明显的。特别是10月份，整个月的成交量被压缩得非常低。

楼市进入观望期

“由于价格涨不上去，降低了开发商对房源供量的积极性。且1-8月各大开发商去化非常理想，手里握着大笔资金，所以，对于供量不上心，基本上都是在捂盘。”张建表示，楼市慢慢会进入一个稳定和观望的态势。

国家统计局10月底发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，基于国庆节期间的调控政策，从房价环比涨跌幅度看，15个一线城市和部分二线热点城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。

易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱也分析称，从目前市场趋势来看，预计11月市场成交量还会继续下滑。在部分城市投资客的全方位“退潮”之后，热点城市的需求侧必然会受到很大影响。

他还坦言，三四线城市也无法独善其身，历次市场调控已经证明，一二线市场的调整必然会影响到三四线，特别是热点城市周边的三四线所受影响更大。

调控政策频出后，不仅是楼市成交量出现大幅的下跌，购房者进入观望期，就连房企拿地的积极性也被泼了一盆冷水，面对土地市场，多数房企也在观望，不敢轻举妄动。

据克而瑞研究中心的统计数据显示，10月，监测的40家品牌房企拿地量价环比均出现不同程度的下跌。其中，下滑最为明显的当属成交均价，由9月份的9614元/平方米下滑至10月份4195元/平方米，下滑56.36%。回归至年内较低水平。

一名房企高管表示，斩获多幅地王的房企们正在积极做减法，卖股减压换现金流或成高价拿地房企的解套路径。项目到后期也就只有找投资方介入，往往会遭到狠命压价。因此只有在项目初期合作最合适，如果市场向好双方可以一起赚钱。

仲量联行研究部总监周志锋认为，市场如果出现横盘或调整，将加大地王项目的危机。对开发商来说，或者把项目折损后卖掉，或者用时间换空间等待市场向好后再上市。

一些二线城市，如杭州、合肥等此前土地高热区已经开始集中出现转让地王项目股权、引入合作者开发，稀释风险的现象。早先，绿城房地产集团与建发房地产集团宣布战略合作，第一个合作项目即是备受瞩目的杭州潮鸣项目。

10月初，有“地王制造机”之称的信达地产减持杭州滨江奥体地块股权至50%，这是块总价拍出123亿元的全国总价地王。接盘者融创中国和滨江集团分持滨江奥体地块股权40%与10%。