再出手防反弹

龚小锋

在国庆期间，20多个城市密集出台了调控措施。而仅仅一个月后，深圳、武汉等地再度出台新规。第二轮调控大幕正式开启。

即使没有加码政策的城市，也在中央三令五申之下，对调控政策进行了更加严格的执行。包括在金融层面上限制土地资金违规使用、收窄房企资金渠道、治理场外杠杆，还包括在市场营销层面上治理虚假广告、违规销售，禁止市场炒作。

多地再出新政

11月14日，深圳、武汉新政先后出台，其中，深圳提高了公积金贷款的首付比例，武汉则进一步收紧了本地和非本地户籍的购房数量上限。同一日，南京提出4项措施以落实调控新规，西安也提出严查开发商9种行为。

深圳公积金贷款比例提高。根据11月15日深圳住房公积金管理委员会下发的通知，住房公积金缴存职工家庭名下在深无房、购买首套住房的，公积金贷款首付款比例最低为30%；使用公积金购买第二套房的，首付款比例不低于70%。

而按照2015年4月开始执行的政策，对购买深圳首套住房的家庭，以套型建筑面积是否低于90平方米为界，分别执行公积金贷款首付款20%和30%的比例；对购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60%。

武汉则在10月的政策基础上继续加大了限购力度，武汉本地和非本地户籍的购房数量上限，分别降至了两套和一套，并相应提高了首付比例。其中，武汉户籍居民家庭，在主城区首套房申请商业房贷最低首付由25%上调至30%；二套普通商品房的首付比例仍为50%，但二套非普通商品房的首付比例提至70%；拥有二套房及以上的在主城区暂停向其出售。

非武汉户籍居民在主城区购房，要求提供购房之日前2年连续缴纳社保或个人所得税的证明，补缴的不予认定，首付比例为30%；对于已有一套住房及以上的，暂停出售。

除了深圳、武汉，杭州从11月10日起也已开始实施进一步的住房限购、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例、暂停发放第三套及以上住房贷款等措施。

中原地产分析师卢文曦认为，目前虽然市场成交量有明显收缩，但价格松动不明显。在这样的市场反应下，此轮调控可以看作是预防楼市反弹的一招，防止楼市的“冷却”只是短暂的反应，所以加码调控力度让楼市能有更彻底的调整。

违规销售遭“严打”

在多地加码调控政策之外，由中央和地方层面配合的各项政策也在逐步深入。让新城控股高级副总裁欧阳捷颇为感慨的是，这次楼市疯狂的肇事主角不再专指房企，也对中介的弄虚作假、扰乱市场展开整顿风暴，对自媒体传播谣言、炒作市场封号、关停，房企的违规操作和不正当经营也同样受到治理。

除了在限购限贷方面出台新政外，规范楼市秩序也是近一段时间的政策着力点。此前，不少炒作现象弥漫在楼市中，尤其是一段关于“杭州一楼盘开盘抢房挤破门”的视频在互联网上传播，后经查证，是楼盘销售通过认筹，故意制造紧张气氛，被责令限期整改。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉直言，此轮房价暴涨，有“去库存”异化、信贷宽松、供地不足等因素，但实地调研显示，开发商和中介机构人为制造供不应求、房价上涨信号是罪魁祸首。

早在国庆期间，住建部公布了45家违规失信房企和中介机构名单，后又发布《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，对房地产开发企业的9种不正当经营行为作了明确界定。同时，北京、南京、深圳等多地开展楼盘突击检查。

此后，不少房企在全国媒体中开启大规模删软文的模式，个别项目在京取证、销售后，也一改此前高调宣传的套路。其中，北京国锐房地产开发有限公司、北京天旭运河房地产开发有限公司等上榜。其开发的国锐·金顶、京贸国际城等项目均因捂盘惜售而涉嫌违规，并被暂停网签。

国锐·金顶一名销售人员介绍，国锐·金顶共有4栋高层商住公寓、3栋复式商住公寓、2栋住宅楼、2栋写字楼，目前除1栋住宅楼和2栋写字楼尚未取得预售证外，其他都已取得，目前住宅楼和复式商住公寓均有可售房源。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去部分房企的商品房销售报价比较随意，尤其是行情较好的情况下，会随意涨价，这使得此类住房交易市场比较混乱，进而造成购房者的购房成本加大。

中介市场也受到了大力整顿。“最近好多做房产中介的朋友都在拼命删除自己发布在微信朋友圈、微博、论坛、网站的房源信息。”厦门一名房产经纪人陈先生说，因为这些房源信息可能存在失实或未经业主委托等问题。

北京在10月初对中介行业进行更大力度的整顿。口头通知要求“没有业主手写委托书、房产证和身份证复印件的房源必须下架、中介行业不允许渲染学区房”。

这些下架的房源包括假房源和一些缺少证件需要补齐资源的房源。由于中介公司内网会有百万套房源，有真有假，以往中介公司对此并不进行管理，经纪人在对外发布时会依据个人需求转发。

对此，严跃进指出，近期监管层针对房产中介的整顿很有必要，因很多违规的业务都是部分中介盲目创新导致的。尤其是一些互联网中介平台，此前很大程度上游离于监管之外，导致不少资金违规流入了楼市，造成了楼市资产泡沫的扩大。

房贷政策层层收紧

早在10月份，金融政策对房地产领域进行了密集的窗口调控。央行已剑拔出鞘。10月12日下午，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，央行要求各商业银行加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

最近，济南、南京等多地发布互联网金融风险专项整治工作方案，“首付贷”“众筹买房”等违规互联网金融业务成为重点整治对象。

深圳市互联网金融协会发出通知，要求相关互联网金融会员企业，停止“首付贷”、“众筹炒房”等各类违规房地产金融业务，违规企业须在一个月内完成清理整顿。

此外，各地还纷纷传出银行对于个人房贷的审核收紧的消息。近日，上海市市场利率定价自律机制发文，全面叫停接力贷、合力贷，并严禁前妻、前夫参与还贷。

深圳也传出各家银行开始要求更加严格地审查房贷资料，审查的重点包括客户收入、流水的真实性与额度、离婚证真实性、首付款来源等。

广州也有消息称中国银行在广州地区严查假离婚申请房产贷款消息，要求离婚不满月不能办房产贷款，复婚或被要求提前还款。虽然随后中国银行广东省分行澄清表示房贷政策暂无变化，但对贷款审查力度的确在加强。

兴业银行相关负责人表示，该行上海分行已落实差别化住房信贷政策；要求受理接力贷等按揭业务时审慎贷前调查。加强借款人第一还款来源审核，确保还款能力充足。

有媒体报道，民生银行上海分行叫停部分非标准个人按揭贷款审批。叫停的非标准个人按揭贷款包括：离婚时间在6个月以下的个人按揭贷款申请，以及接力贷、合力贷等。

金融贷款机构伟嘉安捷房贷专家吴昊认为，对商业银行来说，合力贷、接力贷这类业务的风险大，房屋产权不够明晰，建委只认房产证上的名字，一旦出现坏账在处置时会很麻烦，所以北京地区的商业银行早已停止此类业务，即使在外地这类业务的占比和体量也不大。

在吴昊看来，临近年底，商业银行贷款收紧是普遍趋势，放款速度也比较慢，对个别风险较大的业务进行严格审查也是比较正常的，预计对市场不会造成太大影响。

在房贷收紧之下，对楼市的影响不言而喻，尤其是重点城市。世联行董事长陈劲松近日表示，中产阶层加杠杆确实阶段性已经到了极限，所谓“极限”就是中产阶层的房贷和日常生活及工资收入的比例已经接近极限，所以本轮提高首付门槛，会对改善、刚需和投资都产生非常大的影响。

世联行预计今年很可能是中国房地产阶段性成交总额的最高点，明年成交总额会下滑。陈劲松表示：“比如像深圳这种首付比例提到这么高的城市，成交量会有严重的萎缩，萎缩的程度可能超出想象。”

房企融资受限

目前房地产调控除了限购、调整供需之外，利用金融手段降低杠杆也十分重要，收紧房贷和房企融资，都是其中重要手段。从目前情况来看，以金融手段降杠杆、抑制楼市投资投机性需求的措施正在不断加码，未来一段时间调控趋势将会延续。

房企配资受到严格限制。一名房企人士介绍，一个月以前，房地产开发商还可以在开发初期进行配资，即交付的土地款中有30%使用房地产开发商自有资金，剩余70%来自金融机构放贷，办证开工后再将其转为开发贷款。

现在，房地产开发商只能以100%自有资金拿地后再申请正常的开发贷款，融资金额大概是抵押物（土地和建筑）的60%左右。如此一来，对于一些资金紧张的房企来说，拿地压力就大了。

11月15日，南京市国土部门公布了本次土地网拍的新政——开发商拿地必须完全使用自有资金，包括银行贷款、信托资金、保险资金等全部被拒之门外，换句话说，房企必须全款拿地。加上一个月前推出的“一家房企只能拿一幅地块”的新规，今后开发商在南京拿地既要“限购”，又要“限贷”。

近期，中央政治局在部署今年四季度及2017年经济工作时指出，“要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。这是2014年以来决策层首次在货币政策基调的表述上提出抑制资产泡沫。

为抑制房价过快上涨，银监会在10月召开的三季度经济金融形势分析会上提出，严控房地产金融业务风险，并强调“规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域”。

上交所、深交所又于10月底下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确房地产企业债募集资金不得用于购置土地。

最新的地方性房地产调控政策出现在上海。11月3日，央行上海总部发布文件称，进一步要求各商业银行严格落实上海市房地产调控政策，维护房地产金融市场秩序。该决议同时要求各商业银行“切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场”。

有房企人士表示，10月全国范围内的开发商土地交易配资都开始受到了限制，有的房地产公司甚至接到当地政府要求“地价别拍太高”。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，目前参与房地产开发的除了开发企业自有资金外，还有银行、债券、证券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金通过参与竞拍土地、项目开发等多种渠道流入。

他还指出，甚至一些购买端的个人住房贷款、各种消费贷款以及其他融资变相为购房资金等，以及一些投资机构包括一些新三板上市公司融来的资金，也有直接或间接进入了房地产市场。金融部门应当加大这方面的监管，引导更多的资金进入实体经济。