楼市会冷多久？

龚小锋

虽然楼市热度在各路调控政策的“围剿”下直线下降，但对于本轮楼市会冷多久，公说公有理，婆说婆有理。本轮楼市调控政策的难度在于，如何在既控制房价非理性上涨的情况下，又促进楼市去库存工作的开展。因为与热点城市相比，三四线城市楼市的库存压力依然严峻。

迎来深度调整期

在调控层层加码的高压之下，可以预见，10月份还仅仅是一个开始，未来楼市或将进入深度调整期。

在房价方面，易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱认为，10月房价并没有发生明显变化，大多数一二线城市房价指数仍会保持缓速上升。

“基于稳定市场的基本调控原则以及项目盈利考虑，一手房价格还会继续保持。二手房10月份挂牌价已经出现松动，预计11月议价空间将一进步扩大。”丁祖昱说。从整体平均价格来说，随着“限价”力度不断加大，未来还是有可能会出现结构性下滑。

热点城市销量与房价之所以会出现环比下降，一方面确实是由于调控导致高端需求受限、客户减少，另外热点城市可售面积、新开工面积、土地储备面积均严重不足，市场可售房源减少，楼市自然降温。

根据中央目前的态度，如果部分热点城市仍无法取得明显效果，还将采取更为严厉的管控措施。目前多个城市掀起的第二轮调控政策加码，正反应了中央政府对于本轮调控的态度。

丁祖昱认为，市场预期下调对于稳定楼市特别是土地市场是极有好处的，此前，一些项目的土地溢价率远远超过新三板股票的市盈率，并且受到银行资金和各路资本的追捧，土地市场的泡沫远远超过我们的想象力。调控虽然来得迟了，但来了终究还是好的，不然的话，市场已接近丧心病狂。

本轮调控，大房企相对淡定，受市场销售火爆影响，不少房企提前2个月完成销售目标。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，在调控期间，恰恰又是手中握有大把现金的大房企低价拿地、并购重组的绝佳机遇，也是扩展市场、延揽人才的最好时机。

在他看来，明年的市场不会等待，对于想卖地卖项目的小房企来说，心理价位预期需要重新调整，非热点城市机会更是越来越少，楼市降温、市场规范最受伤的还是中小房企，销售越发艰难，资金越发紧张，融资渠道越来越窄，现金流随时可能断裂。

三四线城市的焦虑

面对调控，不同城市反应冷热不一，合富辉煌的最新报告分析认为，从不同城市的市场表现来看，前期房价和地价飙升幅度过大、市场投资性需求比重高的城市，或许市场调整的幅度会相对大，调整时间会更长一些；前期市场表现相对温和，自住、改善或长期理财投资型需求主导的城市，市场调整的幅度相对小，调整时间也会相对短。

如果说一二线城市的热度还能再扛一扛，那么，三四线城市日子从来没好过过。丁祖昱表示，三四线城市也无法独善其身，历次市场调控已经证明，一二线市场的调整必然会影响到三四线，特别是热点城市周边的三四线所受影响更大。

与“如火如荼”的热点城市相比，三四线城市去库存可谓“压力山大”，从目前状况来看，三四线城市存销比仍高达30多个月。

在本轮楼市高潮中，中央推动“去库存、降杠杆”，结果被热点一二线城市拔了头筹，不该去的库存被去化殆尽、地方债也降了杠杆，而三四线城市还没来得及去库存，这一轮小周期就结束了。

现在，三四线城市因为土地供应过剩、产业基础薄弱等原因，去库存压力更有增无减。而当前，再调控力度加大的情况下，无疑会增加这些城市的去库存难度。

欧阳捷指出，未来绝大多数三四线城市恐怕再也没有“去库存、降杠杆”的机会了。人口及其背后的资本将成为未来不二的市场资源，中小城市将永久性失去这一资源的青睐，去库存、不可持续的土地财政和化解地方债将成为中小城镇长期的三座大山。

针对三四线城市库存问题，近日，国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪表示，中国房地产政策要强调稳，房地产调控应该采取结构性方式，用中长期策略应对短期问题，而不能全线打压，以防止房地产行业可能的崩盘对宏观经济的影响。

中国住建部政策专家委员会副主任顾云昌认为，2016年中国楼市去库存有所成效，但仍显不足。2017年去库存的问题将更加严峻，需要更加精准有力。

在他看来，去库存要结合新型城镇化、发展城市产业以创造就业机会、提高农民工收入、鼓励农民工进城购房，并且，要进行土地制度改革，赋予农民宅基地流通性，让其可以变现并创造购房需求。

政策或从紧超一年

本轮楼市调整期将持续多久，基于调控政策执行多久，目前业界普遍认为，本轮调控政策持续时间至少会超过一年。

欧阳捷就表示，明年两会之前调控政策不会有丝毫放松，两会之后到十九大之间不允许出现不稳定因素，十九大之后到后年两会也不能有任何闪失。在他看来，调整周期最少还有18个月，任何指望放松的想法都要放到2018年二季度了。

也有不少业内人士认为，目前经济不景气，对于房地产的调控政策可能很难坚持。不过，陈东琪近日指出，中国经济也存在亮点，所以明年不会延续惯性下行，GDP增速或保持在6.5%-7%之间。

届时如果放开调控政策，是否意味着房价再度反弹？知名经济学家马光远近日给出了一个值得探讨的说法，他认为，目前房地产的基本面已经出现了颠覆性的变化，人均居住面积实际上肯定超过了35平米，国际公认的供需平衡线，住房短缺的历史宣告结束，除了少数城市，大量的城市住房出现过剩。

而之所以今年以来房价仍然暴涨，此前，已有不少业内人士指出，与以往不同，本轮楼市增长更多是货币现象。

马光远因此判断，2017年是中国房地产历史大转折的一年，到2018年，中国房地产库存过剩会达到90%以上的城市，房地产会面目全非，能够投资的区域屈指可数。

在他看来，中国可能有那么几个极奇葩的个别城市，在调控周期结束后房价仍然会上涨，但大量城市将基本告别上涨，即使管理层仍然在制度建设上不上心，对房地产的影响也不大。房价即使在未来有报复性反弹，也只是平静湖面的一片涟漪，很难再掀起惊涛骇浪了。