龙湖 试水“微创新”

龚小锋

龙湖的长租公寓品牌“冠寓”和联合办公品牌“一展空间”已经在各地落地，并计划在3年以内，可以开业300处长租公寓项目和20个联合办公项目。

3年做300处公寓

万科驿、魔方公寓、蘑菇公寓、you+公寓、青年汇……各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。尤其是龙湖、万科、旭辉等一批实力开发商都选择以自建团队的方式，进入这个领域，而相对较小的开发商们则选择与运营商合作或者投资入股。

不同于上述长租公寓品牌已被人熟知的商业模式，龙湖版长租公寓的具体模式尚未对外界公布，但吴亚军已为其划定未来三年的发展目标，即争取在三年内做到长租公寓300处。

魔方金服创始人兼CEO凌骏近期对媒体表示，如能达到300处公寓，这个量级在未来肯定是第一梯队。即使是当下暂居行业前列的魔方公寓，也仅做到长租公寓100多处。由此可见龙湖对长租公寓的前景看好和深耕决心。

以上海为例，现在流动人口有1500万，每年新增近100万人口流入。一套房子月租金1000块钱，一年就是12000元租金支付；如果对应2.5亿人口，就是个2.5万亿的市场。

克而瑞给出的一份数据则表明，中国目前流动人口 2.53 亿，按 80% 的租房率和 50% 的 80 后测算，房屋租赁交易过万亿，而品牌公寓目前只占约 1.2% 的市场份额。而开发商进入存量时代以后，“进军长租公寓已经不是选不选择的问题，而是要用什么样的方式进入的问题”。

“虽然地产商加入公寓行业对行业发展是利好信号，但这即将加速公寓产业格局的变化，不可避免的是竞争，甚至行业洗牌。”易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱表示，但房地产下半场是运营的竞争，谁能笑到最后，真不好说。

房地产企业做长租公寓有很大优势，其核心资源是房源，有过硬的产品支撑。其次，房企成熟的市场定位和产品研发能力、供应链、工程家装队伍都将支撑开发商快速占领市场。

但丁祖昱也指出，缺乏运营能力，回报周期长，强调资金周转速度等障碍是开发商需要克服的，从美国的经验来看，市场上 80% 的租赁住房都是由品牌运营商提供而非开发商。

在他看来，国内的开发商们可能更多考虑的是资产证券化和政策方面的问题。美国的长租公寓出现了市值百亿的公司，其背后都是庞大的房地产基金在支持。而国内资产证券化最大的问题在于税收和法律，如果整个税收能突破，相关的法律法规跟进的话，公寓市场才会迎来大爆发。

联合办公项目落地

做联合办公项目“一展空间”，龙湖到来得似乎有些晚。近两年，国内联合办公和孵化器纷纷涌现，优客工场、氪空间、梦想加、腾讯众创空间、洪泰创新空间、无界空间和SOHO 3Q等都是该领域玩家。

龙湖方面表示，他们此次想要呈现的一展空间，不只是传统意义上的办公场所，也不等同于其他联合办公品牌，而是定位于商业综合体中的联合办公空间，一体化集成办公、零售、餐饮、娱乐等综合服务功能。

“目前只是试水阶段，暂时来看，一展空间今后落地在天街项目的可能性大，毕竟这是一个很好的商业依托。”龙湖集团副总裁、龙湖北京公司总经理宋海林告诉记者。根据龙湖的计划，截至今年年底，将推出选址于北京长楹天街、上海虹桥天街、成都时代天街等的一展空间项目，都是商业综合体中的联合办公空间。

“一展空间已经落户长楹天街，但还需过一阵子才能正式开放。”龙湖北京公司相关人士告诉记者。在北京，一展空间将依托龙湖自持商业优势，打造商业综合体中的联合办公生态圈。

据其介绍，一展空间专攻互联网、初创及中小企客户。该办公室面积约2100平方米，设322个办工座位，每个座位月租1200元起，最少签约半年，目前出租率为60%。此项目以试验性质为主，旨在与周边住宅及商场产生协同效应，达致资产增值。

此外，上海虹桥天街也成为项目首批启动点之一，该天街的一展空间，也将于12月中下旬在其小购物中心开业，旨在实现办公与消费、办公与交通枢纽、办公与科技智库的零距离链接融合

对于联合办公，龙湖暂时未给出很大的规模愿景。此前吴亚军称，预计三年内，要做到20个联合办公空间项目，主要布局是一线和二线城市核心地段。

商业进入收割期

关于为何在此时开启这部分微创新的业务，龙湖对外的表述是，“将积极探索地产领域微创新，计划年内推出长租公寓、联合办公等新业态品牌，增加客户黏性，提升资产价值，锻造城市运营能力，挖掘新的利润增长点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，类似长租公寓、联合办公等概念提出，有很好的市场前景，但真正有实力的企业并不多。对于龙湖而言，在持有物业基础上进行此类业务创新，不仅能够有更多的资金投资，还能够使得龙湖后续整体上拥有一个较为积极的业务拓展思路。

“龙湖推出的首个商业项目是在2003年。在楼市格局发生巨大转变的今天，我觉得好奇心十分重要，应该随时对新事物保持求索的态度。龙湖自身不断奔跑的同时，尝试新事物，从最初做商业持有，到现在做一展空间等业务，都是新的尝试。”宋海林告诉记者。

“近两年，投资者越来越对龙湖的商业投资举动表示了看好，因为他确实看到你在这么做，而且在坚持，五年来一直很坚定。”宋海林说，2010年、2011年集团提出这样的战略时，很多人是不同意的，因为当时整个行业都在追求高增长。

如今，形势再次逆转。值得一提的是，龙湖地产执董兼首席执行官邵明晓最近出现在北京与媒体会面，谈及了对时下形势的看法。他表示，集团去年拿下320万平方米土地，预计今年拿地会比去年多，主要是上半年在二线城市投得。

但邵明晓也不无担忧地说，自今年第三季起，看到同业高价竞地，集团反而更审慎，特别是一线城市，集团无计划发展三四线城市房产。在其看来，调控政策对楼市的影响，会于今年底或明年首季才浮现，预计明年房产销售价或量都比今年少，但相信未到低谷，2018年楼市可能更令人担忧。

在此形势下，商业地产的稳定收入来源显得十分重要。而商业地产早已成为龙湖利润的收割机器。

此前在半年业绩会上，邵明晓更是提到详细的商业租金目标。其称，预计明年为25亿至30亿元，至2020年会超过50亿元；预测今年商业租金的利润占比为11%，目标是2020年可超过20%。

据龙湖集团董事长吴亚军此前介绍，龙湖在长租公寓和联合办公上已经有较长时间的研究，在大悦城原总经理韩石正式履任龙湖后，龙湖正式组建了创新事业部来推进这个板块。

从目前龙湖商业布局来看，龙湖在联合办公领域的试水也将围绕一二线商业展开。邵明晓此前表示，龙湖商业基本上布局在圈定的高能级的一线和领先二线城市的相对核心的地段，而且基本都是地铁上盖。基于上述的商业逻辑、综合要素，龙湖每年的收入都在有机的增长。

龙湖内部做过精算，基于现有盘面的增长速度，50亿元租金目标问题不大。龙湖今年的销售业绩也增长迅猛，截至2016年9月30日，龙湖地产年内累计实现合同销售金额人民币651亿元，同比上涨83.4%；合同销售面积430万平方米。