资金轮动全国楼市轮流“做庄”

张宏伟

上海一则楼市新政传言引发楼市再度爆发，“假离婚”投资买房也随之暗潮汹涌，虽然官方否认了即将出台新政，但也很难阻挡投资客进入楼市的冲动。究其原因，哪里有投资回报，投资的资金必然流向哪里，当前来看，房价上涨的预期仍然存在，这成为投资客持续进场楼市的很重要的原因。与以往不同的是，投资客不仅仅局限于在本城市投资，随着各个城市间市场基本面复苏进程不一，投资客资金也根据不同城市的特征开始在不同城市间轮动，投资客资金的轮动进一步推动不同城市的楼市热度升温，各个城市间也形成轮动上涨的局面。

根据市场发展阶段不同，投资客进场的特征不同，可以将今年楼市投资客的进场特征划分为三个阶段：第一个阶段，基本为第一季度这个时间段，投资客以一线城市和部分核心二线城市为中心，投资标的基本为市优质项目，投资客转战各个板块。第二个阶段基本为4-7月，投资客开始在一线城市周边轮动，非住宅也成为涉猎对象，投资客活动范围基本在一个经济圈。第三个阶段为8月份至今，出现跨区域跨经济圈的投资轮动现象。

那么是什么因素促使投资客转战不同经济圈、不同城市的楼市？

第一、货币政策宽松，资金成本低，资产配置需求驱动投资客投资楼市。

第二、地王推动房价上涨预期，导致投资客转战仍然处于价值洼地的城市。

第三、城市基本面复苏进程不一导致投资客轮动投资的时间出现错峰。

第四、高铁的开通及经济圈间、城市间产业的关联促使投资客出现跨区域轮动。

这一次“全民炒房”的局面存在什么风险？

就楼市投资来讲，资金轮动导致不同的市场先后出现房价快速上涨与市场交易量价的透支。首先出现轮动的一线城市、核心二线城市，楼市已经出现周期性的高点，也将步入调整的周期。对于还未出现快速上涨的长沙、郑州、青岛、济南、重庆等城市而言，现在仍然有投资价值可寻，但是在下一轮轮动上涨之后也会进入周期的高点。

从政策面来看，部分城市因为楼市过热已经出台调控措施，比如京沪深、苏州、南京、合肥等等。上述热点城市仍然存在政策层面“降杠杆”收信贷的可能性，并且随着调控政策的从严执行，上述城市的短期投资价值正在降低，投资风险在增加。

从市场的趋势来看，如果上述热点城市9月份前后出台“降杠杆”等信贷措施，楼市新政从严执行，市场成交量势必会出现下滑（当前深圳、苏州已经出现下滑和回调的趋势），伴随着供应量的增加，为“金九银十”的市场带来一些不确定性。预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在2016年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及“地王”频出的板块极有可能率先降价。届时，上述核心一二线城市房价上涨预期打破，投资客开始退场，核心城市周边的城市也会出现降温，市场将回归以居住和改善为主的理性市场。

届时，投资客退场，资金在各个城市间的轮动效应也结束，市场调整期正式拉开帷幕。

如果房价上涨预期打破，去年下半年至今的地王项目很难通过房价上涨获得收益，可以预见，会有多少企业受制于投资市场拉动而产生的“地王”，届时，又有多少房企有苦难言！