地产金融步入资产配置时代

符文忠

在房地产行业低潮期与房地产金融创新的背景之下，中国的房地产金融行业逐渐进入资产配置时代，并显示出在当前历史时期较为独特的资产配置特点。

国内贷款在房地产开发企业资金来源中所占比例进一步压缩，外资和外商直接投资的绝对值和百分比也有一定程度降低，房地产开发商从传统贷款和外资渠道获得资金的能力降低，通道缩窄。

自筹资金成为房地产开发企业的主要资金来源之一。在大资管平台建立之后的各种资金通道，如房地产信托、券商资管、保险资管和基金子公司等在房地产融资来源中占到更大比重。房地产行业呈现更为广泛和深入的金融化特征。从各资产管理平台的总体资产量和投向房地产行业的资金规模综合比较，信托、基金子公司、券商资管是当前最主要的地产金融资管平台，房地产基金规模相比则呈缩减趋势。

截止到2014年底，中国房地产信托存量规模为1.39万亿元，在全部资金信托中的比重为10.96%；保险资管规模翻倍，保险资金发起基础设施投资计划1.1万亿元；券商资管管理资产规模已达7.95万亿元；基金管理公司及其子公司专户业务规模5.88万亿元。

近两年来，大资管格局的迅速发展，丰富了地产企业的融资手段，同时也加快了金融工具的创新速度。在通道类业务迅速形成行业规模后，主动管理型金融产品和资产证券化成为地产金融的下一波方向。地产金融将向着多元化融资结构、大资管行业背景、金融创新与衍生品方向发展。

中国的房地产金融行业目前显现出了较为明显的资产配置特征，成为专业投资机构在本阶段制定投资策略的重要依据。这其中包括了财富管理化、配置全球化、资产差异化、投资专业化。

财富管理化是指无论对个人、家庭等私人主体，还是对专业的投资机构和基金等公共机构，不动产都已成为他们重要的资产类别。各类型不动产的投资属性和投资价值已被广泛认识，并形成了统一的市场环境。不动产已经成为了中国公、私投资人资产构成中比重最高的类别之一。

中国的个人和机构不动产投资能力已经扩展到了全球范围。无论是处于发达地区的北美、欧洲、大洋洲，或者属于欠发达的东南亚和南美地区。并给当地市场带来了强烈的外来资本冲击。

从房地产投资市场角度看，随着大资管时代的来临，专注于投资房地产领域及细分领域的各类金融机构与房地产基金日益增多，在投资策略专业化和多元化，投资产品结构设计灵活化，投资过程主动管理化层面显现出较多金融創新特征；从房地产企业自身进化转型的角度看，很多大型房企开始主动运用更加灵活的融资工具和融资手段并借助投资收购扩展业务，很多房企的金融创新实践甚至可以说远远走在房地产基金前面。

综合而言，房地产金融投资更多须重视行业细分领域的专注分析和价值挖掘，房地产金融机构必须具有深刻的行业理解能力与价值创造能力，如主题地产的运营能力与资产管理能力；房地产企业则必须持续加强自身的金融能力建设，向准“基金化运作”转型。具备房企建设或运营能力的“运营型”的基金与具备金融投资能力的“基金型”房地产企业，互相融合借鉴合作，将构成未来几年内的主要行业特征。从宏观政策角度看，房地产金融相关的监管政策和制度创新在2014年也取得了较大进展，为房地产金融市场的持续繁荣创造了更大的市场空间。