京城别墅 欲出谷底

张佳竹

2015年以来，虽然政策暖风频吹，让冰冻已久的北京楼市如沐春风，成交套数和成交均价有所回升，但别墅高端住宅市场却依然深陷“寒冬”之中，根据亚豪机构数据统计，2015年一季度北京别墅市场仅实现成交344套，成交面积11.14万平米，环比、同比皆大幅下降，创2008年之后仅7年来一季度成交新低。

不过，随着天气转暖，北京别墅也即将开启销售期，京城高端住宅市场也将迎来久违的明星盘。业内预计，第二季度，北京别墅成交情况较一季度将有大幅提高。

成交创7年新低

“今年一季度的别墅成交创造了2008年以来近7年来的新低，”亚豪机构研究总监郭毅表示，成交不畅，市场低迷也使得开发商推售新房源的热情降低，市场新增供应也创下新低。

根据亚豪机构数据统计显示，今年一季度北京别墅市场共实现成交344套，成交面积11.14万平方米，环比2014年4季度分别减少了44.9%、42.3%，而同比2014年1季度，也分别减少了25.2%、20.7%。

“2015年一季度北京别墅市场出现阶段性成交低谷，最根本的原因还是受到政策的影响。”亚豪机构副总经理高姗分析认为。从长期来看，以限购为代表的房地产调控政策对于别墅市场的影响相对更为深远，一方面高资产客群本身就相对有限，并且还有大量处于限购范围内，每年能够“解套”的新增需求较少，长期消耗之后需求总基数必然下滑；另一方面需求的不足也打击了别墅项目的入市积极性，而供应不利又对成交造成制约，再加上季节性因素的影响，别墅市场在一季度进入短期恶性循环阶段。

不过从月度走势来看，成交低迷状态逐渐在打破，3月北京别墅实现成交129套，成交面积4.22万平方米，环比分别增长了51.8%、45%。另外3月供应也打破了2月的“零入市”，城南别墅世茂维拉在春节之后首个整装入市，并且当月即实现签约4套，在月度成交排行榜中排名第9位。

另外，从一季度别墅成交特征来看，各总价段产品成交分布较为平均，其中500万元以内、500万-800万元、以及总价千万以上的成交占比分别为27%、28%、29%，仅800万-1000万元总价段占比较少为16%。但是从月度情况来看，3月份总价500万元以内的产品成交出现明显占优，占比高达32%。而从成交面积特征来看，3月面积在300-500平米之间的舒适户型产品所占比重最大，为41%。

高姗认为，最近的新政当中，二套房贷首付比例降至四成以及对于营业税免征门槛5年变2年的细则，均是针对升级改善型需求客群，而别墅市场当中选择购置总价500万元以内中低端产品的多为首次升级置业的中端客群，新政之后这类客群手中拥有的第一套房产无论是卖或不卖，都能有所受益，而300-500平米适宜升级置业的舒适性产品也成为这类客群首选。

下半年或集中入市

2015年一季度，北京别墅市场另一大特点是供应量也大幅降低。亚豪机构数据显示，一季度北京别墅市场仅有两个项目入市，环比2014年4季度减少7个，同比2014年1季度减少了9个。

“1、2月高端市场成交低迷是今年一季度成交下滑的主要原因。”在仲量联行的监测中，北京一季度的高端别墅（成交均价在2万元/平米以上）1-2月仅有37套成交，3月有所反弹。

不过包括泰禾集团总裁助理兼品牌总经理沈力男在内的业内人士都表示，每年5月-10月别墅市场才会进入真正的推广期和销售期，北京别墅市场的需求、成交都较为稳定。

据记者了解，2015年将有超过10个别墅项目入市。亚豪机构数据显示，2015年北京将入市42个纯新项目，单价超过50000元/平方米的占17席，预计单价超过10万元的项目高达13个，预计新增供应量将在1000套以上，达到历史高峰，这意味着2015年豪宅市场的可售套数将在9000-10000套。

4月，北京就迎来了一个高端别墅项目的亮相。4月9日，龙湖位于北京丰台区、西三环西局地块的项目以“西宸原著”的案名亮相。据了解，西宸原著预计将有109套别墅房源，而由于项目纯住宅楼面价达到6万元/平米，业内预计其销售单价将达到10万元/平米。

龙湖目前在北京的别墅项目不仅仅是即将入市的西宸原著，还有位于孙河的双珑原著，该项目主推的是“中央别墅”16栋独栋，售价逼近了8万元/平方米。

孙河板块也是北京别墅市场的热点供应板块。目前在售的项目除了龙湖双珑原著，泰禾北京院子，和预计下半年推出的首开琅樾，预计都将在2000万元/套的级别。