“民宅禁商”尴尬百出

方王洋

自从年初李克强总理提出“大众创业，万众创新”后，一场全民创业潮正在袭来。但与此同时，对于不少北京的小微创业公司来说，办公地点和注册地点的艰难抉择成为创业路上的一道坎。据了解，自2006年北京市全面禁止住宅注册公司以来，虽然2007年“民宅禁商”的政策有条件解禁，但小微企业想要在民宅注册实属不易。

记者走访了解到，北京不少小微企业仍在住宅楼里办公，物业却缺乏明确的管理制度；公司注册和经营场所分离现象凸显，给工商部门监督以及消费者维权埋下诸多隐患。

民宅成本低吸引公司进驻

虽然北京“民宅禁商”政策是有条件解禁，限制了部分公司在住宅社区中经营，但记者在走访中发现，时下仍旧有大量小微公司在住宅中办公。

天创世缘位于北京市朝阳区大屯路附近，由于周边汇聚了5号线、15号线等轨道交通，有大批公司在该小区租赁房源进行日常经营。

在该社区B1楼26层，一处用来办公的房源正门敞开着，工作人员由此进进出出，两个业务人员在公共阳台上打着业务联系电话，场面颇为繁杂。而4月7日记者在该小区探访中发现，类似的民宅办公在这里并非少数。

“小区里90%的房子都是公司办公用。物业费、用水用电等收费都和普通住宅一样，这对于一些小型企业来说吸引力较大。”天创世缘租售中心工作人员介绍。

以天创世缘为例，该小区南侧的洛克时代中心写字楼里一个140平方米的办公空间租金为2.2万元/月左右。但在天创世缘，一套140平方米的房源租金在1万元/月左右，加上2.9元/平方米/月的物业费，支出不足1.1万元。再加上住宅的水电费、停车费均比写字楼标准低，对于资金有限的创业型公司来说，住宅成为办公场所的不二之选。

同样，在海淀区的交大嘉园社区也有不少公司在其中经营。附近居民多表示，公司经营导致陌生人进出社区，对居住安全有很大影响，但社区物业对这些现象管理起来也十分困难。

这种缺乏管理的住宅、经商混杂模式在严重影响居民生活的同时，也影响了房屋的保值增值能力。天创世缘周边的二手房经纪人介绍，由于社区内公司经营占比多，该小区的小户型32000元/平方米，大户型30000元/平方米左右，远低于周边楼盘40000元/平方米的均价。

不足万元即可“注册”

公司选择住宅作为经营场所，背后也隐藏诸多无奈和利益关系。

既想在住宅办公，又苦于住宅注册难度颇高，这些企业是如何实现注册和运作的呢？记者了解到，正是由于不少小微企业缺乏注册地点，因此衍生了代办公司注册这一下游行业。

记者在一知名分类网站上输入“公司注册”一词，立刻显示出47万余条信息。记者试着拨打一家公司的咨询电话，对方业务人员介绍，对于没有办公地点的公司，他们会将某产业孵化器的虚拟注册地址作为公司的注册地址，并协助办理企业登记的一系列手续。注册地址的租赁费用为4000元/年，连同后续的税务报到等一系列服务，费用总共为6798元。

“我们的业务中80%以上都是找不到登记地址的客户。完成登记后，就可以在住宅办公，孵化器方面会给注册公司提供相应年审资料。”该业务人员介绍。

注册、办公地点分离埋隐患

在民宅办公，却不能在民宅注册，因此大批公司都面临着注册地、办公地分离的情况。而这种情况，则给工商部门监管以及消费者维权埋下诸多隐患。顾女士遇到的问题就是典型案例。

顾女士等人因为“黑中介”卷走房租，因此多方奔走维权。但在投诉过程中发现，由于该中介公司的注册地和实际经营地不符，工商分局在监管过程中也有心无力。

“由于这家公司注册地在朝阳区，而实际办公地在丰台区，因此北京市工商局丰台分局对这种非正常的经营模式不能监管和处罚，只能从中调解。丰台分局多次向该公司下达约见通知书，但始终没有见到公司负责人。我们的维权进程也受到很大影响。”顾女士介绍。

同时，注册地址和经营地址的分离，实际也会给公司经营带来风险。法律人士介绍，根据我国《公司法》等相关法律、法规规定，企业在其住所以外地域用其自有或租、借的固定的场所设点从事经营活动，应办理相关的登记注册。注册地与经营地分离的情况一经查出，可能被处以1万元以上10万元以下的罚款，或接受警告、限期办理登记、责令停业整顿、扣缴营业执照甚至吊销营业执照等行政处罚。

住宅注册公司路径显现不畅

既然“民宅禁商”后出现了如此之多的后遗症，为何民宅禁商一直没有得以全面放开？

对于“民宅禁商”问题，记者致电北京市工商局得知，按照本市房屋管理方面的地方法规中有关房屋用途应当与经营用途一致的规定，如果用居住用途的房屋（楼房或 平房）作为办照的经营场所的，需要先向房屋所在地的房屋管理部门申请将住宅改变商业用途后，再经当地居委会或业委会同意，才能作为经营场所登记办照。

但从目前的情况看，这一路径似乎并不顺畅。

“前几年，经由居委会盖章证明后，一些公司还可以获得在小区里注册的机会。但由于缺乏相应的管理制度，居民对这种做法意见很大，因此这两年已经一律不能再小区里注册了。”大屯路附近一社区物业人员介绍。

天创世缘的物业管理人员也表示，2010年还可以通过居委会出具证明的方式注册，现在一律不能注册了。所以部分之前在这里注册的公司，都纷纷转移阵地，目前在小区里经营的很多公司都是办事处性质的分支机构。

专家建议允许特定行业注册

显然，目前北京的“民宅禁商”已经处在掩耳盗铃的状态，一方面违规注册的民宅办公现象缺乏监管和打击，另一方面打扰其他小区居民的正常生活，对于在民宅中办公的公司本身，以及市场秩序，也隐患重重。

北京市工商局登记注册处相关负责人表示，目前北京的“民宅禁商”政策没有调整计划。而针对民宅商用的问题，北京市工商局咨询热线回复记者，若注册地和经营地分离，居民可以举报，一经查实，则按照异地经营处理。

“2006年 实行民宅禁商主要是由于大批中小型企业进驻住宅，导致扰民。但随着服务业的发展，现在已经有一些新兴行业摆脱了人与人当面交易的模式，主要采取远程交易和静默式办公，例如网络销售企业、动漫公司和互联网公司等。民宅禁商应当考虑地区经济发展需要和企业性质，缩小住宅禁商政策的适用对象，为特定类型的中小企业保留生存空间。”中国城市经济学会副会长牛凤瑞认为。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，民宅禁商政策的出台与当时的住宅供应紧缺也有密不可分的关系。但目前北京的住宅供需关系已经发生一定转变。允许特定行业公司在住宅内办公，也有助于充分利用住宅中的空置房源，盘活存量房。

牛凤瑞表示，对于民宅禁商，简单地全面放开，或者全面禁止都是行不通的，实则需要政府部门对企业的经营性质进行细致分类，严格判断哪些公司适合进驻住宅社区，并在后期严格监督。另一方面，对于并不适合在住宅社区经营，但已经进驻的公司，要通过合理疏导，将其引进产业园区等办公场所。

简单地全面放开，或者全面禁止都是行不通的，实则需要政府部门对企业的经营性质进行细致分类，严格判断哪些公司适合进驻住宅社区，并在后期严格监督。