彻夜抢房大戏重现燕郊

陈禹铭 孔令杰

“3·30”新政之后，楼市迎来又一波利好，而集中了大量刚需项目的燕郊市场也在经历了长时间的低迷之后有所回暖。比如，多家媒体都曾报道，近日燕郊的汇福·悦榕湾项目又重现昔日购房者连夜排队购房的情形，更让燕郊楼市有了快速升温的感觉。然而也有不少声音称，这样的火爆场面之中有大量的水分，不乏开发商或销售人员雇人排队的情况。

投资需求拉动燕郊楼市

在利好政策的刺激之下，燕郊多个开发商都已经开始涨价，或者在酝酿涨价。一些项目的销售均价比在低点的时候上涨较大。几个主流项目的反应最为明显，比如首尔甜城，目前均价已经到了1.3万/平米。而位于燕郊南部的两个大体量楼盘：天洋城4代以及夏威夷蓝湾也都从9000元/平米左右上涨到1.2万/平米。

而一些距离稍远的项目，就依然保持着自己的销售节奏，并未受到太大影响。世贸萨拉曼卡项目负责人向记者表示，项目3月、4月份开盘大概800套楼盘，价格涨幅在5%左右，预计将在月底清空，“虽然目前有一定的政策利好，但是项目还是根据自己的节奏推盘，我们判断这一轮的新政只是给客户一个比较好的购买理由，而首付20%也没有落实，所以也没特别大的优惠。”

亚豪机构市场总监郭毅指出，北京因为限购，成交结构是刚需改善和自住为主，但燕郊是投资需求拉动的。目前可能是燕郊触底回升的阶段，随着政策面放松，短期内会带动一定上涨。但是燕郊的投资需求过于旺盛，燕郊的震荡空间要比北京大得多。燕郊的房子住宅开发量大，燕郊的二手房市场并没有同步上涨，投资回报率不能拿新房的价格来测算，还是需要测算回报周期的。“拿到产权证是两年之后，而北京楼市三年一个周期，到时候可能就遇上市场的低谷。”

悦榕湾热销实为造势？

在燕郊一片热卖声中，汇福·悦榕湾的声音可能是最大的。据该项目销售表示，项目二期总共有房源4000套左右，均价在1.3万元/平方米。截止4月12日，项目已经排号至1200。此前也有媒体报道，有不少购房者提前两天前来熬夜排号，不过也有一些房地产从业人士对此提出质疑，认为汇福·悦榕湾的销售情况其实并没有看上去那么“热”。

中原地产首席分析师张大伟就质疑指出，悦榕湾一期从去年9月放号到正式开盘，蓄客长达2个半月，本来预计10月下旬正式开盘，结果因为蓄客不理想拖延到了12月6日：“燕郊自2014年来，楼市与北京一样也陷入调整，大部分项目销售难度远超北京，在这种情况下，开盘不大可能日光。因此当天排队情有可原，提前32小时去干啥？”

此外，一位汇福·悦榕湾的销售人员也在推销过程中私下透露：“不少国道那边的‘销使也来我们项目排号了，所以现在实际的号也就是1000多。”因为空号以及一些弃购客户的存在，如有需要也可以在选房时想办法搞到靠前的号码，而排号所需要的是身份证复印件和两万元保证金。记者在售楼处现场并未找到承认自己是受雇来排号的“销使”，所以也无从验证上述说法的真实性。

开发商炒作在燕郊普遍存在？

据一位曾经给汇福·悦榕湾做过分销的知情人士透露，项目自己的销售人员，以及开发商花钱雇来 “演员”，这一情况在燕郊其实是一种普遍现象。

“大部分燕郊的开发商都排过假号。除悦榕湾之外，我在夏威夷·蓝湾做销售的时候也排过。”据该人士表示，开发商在开盘时往往会雇佣本地“销使”，刻意炒热项目销售氛围。

此外，项目销售人员在售卖时，会把好房子、好楼层扣下来。并在开盘之后，向购房者表示，手中有优质房源，一套房子加一定的钱就可以将该房源出售。“这就是一手炒房。销售手里只要有身份证就能排号，再去转卖就能够挣很大一笔钱。3万、5万一套的价格是很正常的。悦榕湾去年好多客户都没选上房，就是因为开发商自己的销售把好房源给扣下来了。”

世贸萨拉曼卡项目负责人也向记者表示，由于燕郊市场从去年年底到年初一直在下跌，当地开发商涨价欲望很高，所以存在着人为造势的可能性。不过他也认为，汇福·悦榕湾在燕郊算得上是一个标杆项目，位置又好，此前就已经有大量蓄客基础。所以开盘也可能会供不应求。

据一位在燕郊做过“销使”的人士表示，燕郊的项目除销售人员之外，都会雇佣一些“销使”在售楼处外截客。根据项目不同，这些销使的雇佣费用也有所不同，像有些企业就会给出2500元左右的底薪，每到访一单会给出80～120元不等的佣金，成交之后再返150元。因此也有很多“销使”动员亲友冒充购房者前往售楼处，以赚取佣金。“一般在市场不好的时候，开发商会更愿意雇佣我们。”

开发商回应：存在项目间互相攻击的可能

“说我们虚假的，都是竞品项目，因为他们卖的不好，所以才进行这样的攻击。我们对于这样的行为非常气愤。”汇福房地产开发有限公司副总经理刘振刚在接受记者采访时表示，周末之后悦榕湾的排号人数依然保持在一天80～90个左右的增长，截止到本周三已经排号人数已经达到了1400人左右。

“最近的利好政策对于我们是有影响的，但是没有想象的那么大。”他向记者解释道，之所以悦榕湾的排号情况较为火爆，主要还是在项目品质好，配套齐全，除自住外还吸引了一部分投资性需求的人。据他透露，悦榕湾项目一期开盘时发了近6000个号，两天销售2000套房源，一期售罄。最后，还退了3000个左右的号。

“我们的门槛很严，进入售楼处的每一个人只能拿一个号，因此也杜绝了一人多排的现象。当然，我们也有一些销售代客户排号，或者客户自己雇人排号的现象存在。”刘振刚表示，目前来讲，悦榕湾项目的房子不够卖，根本不存在雇人做“演员”排号造势的必要。“汇福没必要用刷2万块定金，再退定金的方式来排假号，这样手续费是比较昂贵的。”刘振刚说。