整齐划一的“墙”

邢海洋

政府主导的土地市场,也只有央企和上市公司有能力获得巨额融资支持,地产开发演变为一种几乎纯粹的资本游戏。

今年雨水多,但从密云水库流出,北京和河北的界河潮白河仍没有形成径流。印象里,这条河就从没有流淌过。几年前挖沙猖獗,河道上挖出大大小小的坑,到了雨季积满水,仍不影响行人走到对岸。经过北京郊区的田野风光、潮白河河道的荒滩景色,徒步就到了河北的水泥森林。

距离北京最近的这片土地已是高楼林立,能“眺望”到北京的基本都超过了30层,房价则从年初的不到4000元/平米涨到6000元。几大开发商占据了河岸最有利的位置,密密麻麻建起了一道整齐划一的“墙”。

房价暴涨,房地产的战国时代似乎也随着一个个“地王”的出现而到来。一个本来不具备天然垄断特征的市场,在资源和融资等制度设计的“机缘巧合”下,变成了庞大的独门产业。

根据国家统计局的资料,今年上半年全国累计商品房销售面积达34109万平米,执地产业牛耳的万科,累计销售面积348.8万平方米,同比分别增长31.2%。一个万科,虽然没有超常的发展,但销售面积已经超过了全国1%。如果说万科几年前就有了这样的市场地位,不足为凭,后面的企业却以惊人的速度壮大。万科之后排在第二名的是保利地产,销售面积252.43万平方米,同比增长164.41%;金地集团销售面积同比增长77.46%。Cric系统编制的《2009年上半年中国房地产企业销售排行榜》统计的销售前20名的排名中,销售面积超过200万平米的企业达5家之多,前11名均超过了100万平米,前20名企业加起来,占到全国销售面积的1/10。

在广州,3家主要的房地产企业占到销售额的32%,销售面积的31%;在北京和上海等城市,前3强企业占有的市场份额超过10%。这样的集中度,对生产资料和用户都高度分散的地产业来说,应该非常高了。

不过,若和周边市场比起来,市场似乎还有进一步集中的空间。国务院发展研究中心企业研究所2007年有关研究结果表明,美国最大的房地产开发商市场占有率为4.5%,美国前10强的市场占有率为27%。而在弹丸之地的香港,虽然经营房地产业的公司有4000家左右,但前10大地产集团的开发量,约占香港总开发量的80%左右。但问题是,香港房地产开发时间超百年,700万人口只有1000平方公里土地,且每年香港政府卖出土地控制在50公顷以内,房地产开发模式也就演变为巨量资金在小片土地上的精耕细作。美国房地产的开发更有200年的历史,一直到上世纪末的1998年,在度过了多个景气周期之后,行业前10大房地产开发商的市场份额仍不到10%,最大的开发商市场份额也不到2%。

全世界房地产的产业模式,有香港的政府控制土地,开发商投资买地、开发建设、营销销售、物业管理的“一条龙”式;美国的依靠金融市场,而开发商、建筑商、销售商围绕资本市场分工协作的模式;新加坡政府主导的保障房模式,不一而足。我国,虽无香港土地紧缺之忧,在土地供给上却走上了政府垄断土地的模式,不能不说为房价暴涨埋下了隐患。在此模式下,土地作为唯一的稀缺资源,获取土地是第一要义。政府高度垄断土地,大开发商高度垄断市场,房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后,其他行业和社会财富自动聚拢而来,想不赚钱都难。而资本市场对房企开放后,更为企业的分化提供了助推力。在今年上半年房地产销售面积前20名企业中,上市公司销售面积占到全部的75%,非上市企业只占到25%。政府主导的土地市场,也只有央企和上市公司有能力获得巨额融资支持,地产开发会成为一种几乎纯粹的资本游戏。

在土地私有的国家,任何一个购房者都有买房和买地的选择。这样的土地制度下,每个人都可能是开发商,土地和住房市场均处于完全竞争之下,哪有垄断暴利可言。而我们这里,“招拍挂”加上资本市场的政策倾斜,房地产业“强者愈强、弱者愈弱”的马太效应几乎不可避免。