价格不是什么

秋　风

无论是利润、成本还是供需,都无法完全决定房价。理解价格的变动,不能只看客观的数据,还必须深入人的心理世界。

高房价再次成为众矢之的,是谁制造了高房价之祸?各方展开了一场数据大战,纷纷用数据推卸自己的责任,让别人承担责任:

国土资源部公布了全国620个房地产项目的调查数据,其中北京的21个项目中地价占房价的最高比例为51.36%,最低为14.33%,平均为25%。全国地价占房价的平均比例为23.2%。言外之意,高房价是房地产开发商制造的,是其疯狂追逐利润的产物。

开发商不同意这种说法。全国工商联房地产商会调查显示,地价房价比高达58.2%,认为是地价推高了房价。郑州一位开发商则公开了一份房地产成本清单:楼面地价占到售价的40%,建筑成本占30%。该开发商还特别强调,各级行政部门征收的税费占房价的20%。结论是:房价之所以高,主要是因为政府太贪钱,地价太高,推高了房价。

对于高房价问题,学术界或者说投资银行分析师们还有一种解释思路:中国是个人口大国,又正处于城市化过程中,社会对城市房屋的需求极大,而中国的土地又十分稀缺,房屋价格就必然维持在一个较高水平上。

上面各方的说法都有一定道理,但至少,都未能准确地理解经济行为的内在逻辑和价格的形成机制。

政府揭露开发商的利润率数据隐含了这样的预设:利润可以决定房价,开发商可以随心所欲地获取高利润。经济学的基本原理不支持这个预设。因为,市场活动的各方主体都具有正常的理性。具体地说,购房者不是傻子,与开发商一样能够进行理性计算,怎么可能无缘无故地让开发商赚取高利润率?

开发商大谈地价数据则隐含了这样一个预设:房价是由生产它的成本——其中很重要的一部分是土地成本——决定的。成本决定价格似乎最合乎常识。这种常识深入人心,以至于政府对垄断部门的产品和服务进行定价,比如水、油、基本药物,都采用成本加价的办法。

这样的预设果真成立吗?诺贝尔经济学奖得主詹姆斯·布坎南就曾指出,成本究竟是什么,本身就是一种主观事实,而非客观事实。而且一个市场中的最低成本,是由竞争决定的。哈耶克说,竞争是一种“发现程序”,如果没有竞争,市场参与主体及身在市场之外的观察者就不知道最低成本是什么。比如沃尔玛,之所以取得成功,就是因为他们可以不断降低成本,发现最低成本。

因此,单独一个企业在定价的时候,一定会参考自己的成本,以确保自己不赔钱甚至赚取高利润。但置身于竞争性市场之中,它却无法如此从容。市场竞争很可能迫使它降价,以至于降到成本之下,赔钱出售。从这个角度看,其实不是成本决定价格。在一个竞争性市场上,更正确的说法应该是:价格决定成本。市场中形成的价格推动企业不断降低成本,有办法能降低成本的企业才可以生存下来。

关于价格,教科书的经典定义是:供需决定价格。这个定义同样存在问题,因为市场中没有任何人能够准确地知道市场中特定产品的供和需是多少,按照这种定义,其实无从准确地定价。所谓供需决定价格走向的法则,最多只是经济分析师站在市场之外进行观察、分析的一种粗陋工具而已。

事实上,在房地产市场上经常出现这种现象:房屋供给大幅度增加,但价格以更大的幅度上涨。价格上涨反而刺激了需求,吸引更多人入市,这就是所谓“越涨越买”现象。相反,到了市场萧条的时候,价格不断下跌,需求始终不见增加。

“越涨越买”初看起来有点奇怪,却是人之常情。理解价格的变动,不能只看客观的数据,还必须深入人的心理世界。毕竟,价格是处于交易过程中的人们主观地做出的决策,并非由什么客观的东西决定的。