商业地产：进入还是观望？

李永飚

【摘 要】 调控与城市化是当前商业地产蓬勃发展的两大推手，市场充满机遇，但由于先天的不足，开发商面临资金、人才、专业以及竞争等多方面的挑战，如能积极面对挑战，寻求适当对策，化解种种壁垒，总体来看机遇大于挑战。

【关键词】 商业地产概念价值机遇挑战 对策

随着房地产调控的深入，中国大型住宅开发商纷纷开始介入商业地产，其中包括长期以来坚持只做住宅的万科。调控政策对住宅市场的挤压显而易见，这就给商业地产带来了跳跃式发展的机遇。同时，由于这是非正常的快速膨胀，一线城市的市场快速趋于饱和，二、三线甚至四线城市的商业地产很快成为各路资本竞逐、机遇与挑战并存的新热土，进入还是观望？这考验着开发商们的智慧和胆识。

1. 商业地产的概念

商业地产是一个颇具中国特色的概念，理论上并没有统一的定义。狭义的商业地产是指用于批发、零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类经营业态的不动产；广义的商业地产还包括写字楼、连锁商务酒店、营利性的养老院、教育、展示等具有商务运行属性的不动产。从形态上区分，商业地产包括城市综合体、大型购物中心、大型专业市场、商业街（区）以及其它泛商业地产。

2. 商业地产的价值

商业地产具有营运价值和物业价值双重价值。出售型的商业地产能较快地实现物业价值，保证企业现金流的畅通；而持有型的商业地产则能享受营运价值和物业价值双重价值，但要求开发商要有很强的资金实力和商业营运能力。

3. 当前环境下商业地产的机遇

3.1调控政策的挤压效应。由于房地产市场调控政策的持续加力，商品住宅的投资性需求收到严重挤压，大量资金和人才被迫向商业地产转移。从去年9月份开始，北京、上海等一线城市的住宅交易量与商铺的交易量比例发生明显变化，商铺的交易量开始高于住宅交易量，说明调控政策正在对商品住宅市场产生挤压。

3.2我国城市化空间仍然非常巨大，商业业态升级的需求也非常迫切。根据中国社科院的报告，中国城市化率已达50%，而西方发达国家城市化率一般在70%-80%，相比之下我国还有很大的空间，同时由于我国人口基数非常大，未来农村人口向城市人口转移的总数量还非常庞大。发达国家一般千人拥有商业网点12-14个，拥有营业面积不少于8000平方米，人均1.2平方米，而我国还未超过0.5平方米，商业提升的空间还非常巨大。

3.3我国国民经济经过30年的高速发展，居民储蓄额持续增加，根据央行数据，截止到2011年底，金融机构居民存款余额达到35.2万亿元，消费潜力巨大。随着国家拉动消费政策的落实，居民的消费潜力将被释放，消费将在政策的引导下逐步成为拉动国民经济的主力之一，从而带动商业地产的繁荣和发展。

3.4随着调控的深入，开发商资金链日趋紧张，将有一批实力较弱的开发商转让其资金量占用大的商业地产项目，这给资金充裕、专业能力较强的大型专业开发商提供了大量低价并购的机会，商业地产将向专业化、规模化发展。

4. 当前环境下开发商进入商业地产面临的挑战

4.1开发商进入商业地产面临的最大挑战来自于资金压力。商业地产资金投入大、回报周期长，是一个进入门槛很高的产业。全世界房地产开发商只有2%左右专门做商业地产，在中国的比例更少，而且国内开发商融资渠道比较单一，如果没有好的融资平台吧沉淀的资金置换出来或加以放大，必然存在非常大的资金压力。

4.2专业的门槛。商业地产的产业链极其复杂，定位、规划设计、招商、营运、管理等各个环节的专业要求都非常高，对人才的要求高、需求大。我国商业地产发展的时间还很短，人才缺口非常大，营运管理系统水平低，还没有形成适合中国商业环境的商业管理系统，特别是具有自主知识产权的管理软件，管理能力与发达国家相比差距还非常大。

4.3竞争白热化。竞争主要来自于三个方面，一方面是来自于传统成熟商业区的竞争，中国的城市几乎都有较成熟的传统商业街（区），这些传统商业街（区）占据了先入的优势，也就是房地产界常说的“地段”优势；第二方面来自于同行，特别是房地产“大鳄”的竞争，他们有着明显的资金、人才和品牌优势；第三方面的竞争来自于大型跨国零售商进入国内商业地产，着手在中国购地自建商业项目，如特易购（TESCO）等，随着对中国房地产市场的了解和熟悉，这些跨国公司将会更多地考虑自建项目，毕竟在中国地价快速飙涨的情况下，自建项目不仅能获得营运的利益，还能坐享物业升值带来的收益。

4.4市场的压力。一线城市商业地产已基本饱和，二线城市正趋于饱和，大型专业商业地产商已进入布局三线甚至四线城市。三、四线城市的市场容量、消费能力与一、二线城市不可同日而语，将面临更大的市场压力。

4.5互联网突飞猛进的发展冲击传统商业业态。随着带宽的增加，传统城市综合体中的商业行为都可以通过互联网实现，购物、订餐自不必说，你甚至可以在家中拍婚纱、看院线电影。基于云技术的智能手机的发展，更是使得人们能随时随地“逛商场”。可以想象，随着熟练应用互联网人口规模的不断扩大，基于互联网的商业业态将爆炸式发展，从而严重冲击传统商业业态。

5. 对策

5.1加强合作，取长补短，分散风险。培养稳定而优质的客户资源保证商业项目在立项之初就提前完成了招商，有利于业务的复制和扩张，这些主力客户往往都有自己独特的需求和发展战略，像家乐福、沃尔玛等大型零售企业，对商场规划都有严格要求，需要为其合作定制，在这方面万达做得比较成功。另一种合作途径是与有意自建的跨国零售企业合作开发，可以缓解资金压力，分享管理经验。

5.2拓展融资渠道。完全依赖银行和信贷来进行商业地产操作是不现实的和危险的，还可通过发行企业债券、PE私募股权投资基金、REITs投资信托基金（一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金）、CMBS（商业不动产抵押贷款支持证券）、分拆上市、借壳上市等多种手段来解决商业地产融资难题，商业地产应该有一个多元化的融资渠道。

5.3把握政府发展规划，准确定位，以定位指导项目的规划设计。政府的规划（包括城市规划和社会发展规划）对项目的成败至关重要，应顺应其目标和方向做出决策。定位包括营运模式的定位、规模的定位、形象的定位、客户群的定位等几个方面。营运模式分为销售型和持有型两种，营运模式的选择取决于开发商的资金实力（融资渠道）和机会成本（资金是否有更好的投资方向），从国际成熟经验来看，由于有健全的金融体系支持，商业地产运营商在完成商业地产的开发后通常都是自己持有物业、只租不售。国外商业地产的收益主要来自于物业销售和租金的收益，商业地产运营商更看重的是长期利益，他们通过长期持有物业，使物业持续增值。

5.4制定合理的价格。销售型商业房产的价格透支一般不要超过5年（即按预计5年后的销售价格销售），以免挤压投资人的回报率，降低投资意愿。持有型的商业房产租金则需要根据不同经营阶段采用不同的价格策略。

5.5扩展盈利点和盈利模式。现代商业已经不仅仅是一个购物场所，而是一个社交平台，在这个平台上人们需要的不光是购物、用餐等物质层面的需求，还需要更全面的体验，这就给经营者创造的新的商业机会。

总之，在当前环境下，只要开发商找准自身的定位，采用合适的策略，机遇仍然大于挑战，目前还是一个进入商业地产的恰当时机。

（作者单位：厦门市房地产股份有限公司）