预告登记，你办了没有

文/叶青

提起预告登记，恐怕很多人感到陌生。这个重要手续，不少人不知道，而一些购房者即便知道了，也不在意。有的嫌麻烦，有的碍于情面，省却了这一步，直到出问题，才把肠子悔青——

一场方便却不可靠的交易

2013年5月的一天，家住广西柳州市的黄晓敏，在路上遇到年过半百的马春生。两人十几年前就住同一条街，算是老熟人。后来，马春生搬家离开。两人许久不见，便拉起家常。

马春生唉声叹气地说，最近父亲病重，家里经济吃紧，想把北雀路那套刚买的新房卖掉，给父亲救急。黄晓敏正打算买房，准备把上了年纪的父母接来生活，今天可谓“踏破铁鞋无觅处，得来全不费工夫”。

黄晓敏有意购买，马春生当即表示会给予优惠，接着带她去看了房。黄晓敏对位置、户型结构都满意，对60万元开价也觉得合理。虽然房产证尚未办下来，银行也有按揭贷款没还清，但出于对房子的喜爱，以及对马春生的信任，黄晓敏动心了。

6月初，双方签订了房屋买卖协议。考虑到没房产证，过户和银行解除抵押比较麻烦，两人便约定黄晓敏首付29万元，剩下的钱以她为马春生偿还贷款的方式，分期付清，两年半后再办房产过户手续。

黄晓敏依约付钱，马春生则将自己用于还贷的银行卡、购房发票、房门钥匙一并交给她。之后，装修房子等事宜顺利进行。黄晓敏万万没料到，2014年，马春生就办好房屋所有权证书，却一直隐瞒。

同年7月，马春生将该房作保，与一个叫陈永革的人办理了抵押登记手续，向其借款30万元，期限为半年，月息按利率2%给付。之后，马春生付了四个月的利息，便销声匿迹。

陈永革找不到马春生，便按房产证登记的地址找上门，见到的却是黄晓敏。

莫名被拖进错综复杂的局

陈永革表明来意——想拍卖该房抵债，黄晓敏傻了眼。两人这才意识到，他们被马春生忽悠了。

尽管黄晓敏一再解释，但陈永革不打算让她置身事外：“要么你腾房；要么你帮马春生还我的贷款本息。”黄晓敏当然不肯就范，与他僵持着。

久拖之下，陈永革于2015年4月，将马春生告上柳北区人民法院，要求其返还借款、利息，并按每日1%支付违约金。

得知马春生被告，担心房屋被法院执行、自己落空的黄晓敏，便以马春生涉嫌诈骗为由，向公安机关报案。

可是，黄晓敏和马春生曾通过协议，约定两年半以后过户，而当时期限未满。警方便认为这是民事纠纷，建议她到法院去解决。

没办法，8月，黄晓敏也提起诉讼，请求柳北区法院认定房屋买卖协议合法有效，称马春生应在2015年年底前将房屋过户。

因陈永革先起诉的案子，法院11月作出判决：马春生归还30万元及利息、违约金。判决一生效，陈永革申请执行马春生的财产。黄晓敏买的房子依旧登记在马春生名下，自然被查封。

一个月后，法院才判决房屋买卖协议合法有效。这个时间差对黄晓敏十分不利。

自己确定是受害人，黄晓敏向法院要求将房屋还给她。一个月后，法院驳回了她的请求。

黄晓敏欲哭无泪。抱着最后一线希望，2016年11月，她把陈永革、马春生一并告到法院。她认为，这个房子不应该作为被执行的财产。

法庭申辩难改败诉结果

为保住房子，黄晓敏做了不少功课。她提出，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，她签了合法有效的买卖协议，实际居住并占有房屋，此外交了首付，还支付着余款，从未间断，法院应予以支持。

但陈永革认为，法院认定抵押权合法有效，立案、判决都比黄晓敏的更早。而且抵押权属于担保物，根据物权法相关规定，他享有优先受偿权。

陈永革还指出，黄晓敏遭受损失，是源于自己疏忽。如果她买房后及时进行预告登记，那么陈永革去办理抵押登记时，就会知道房屋已另有主人，根本不会借钱给马春生。

黄晓敏懊恼地表示，自始至终，她都不知道还有这样一种登记，也不清楚它的作用、重要性。

见她很委屈，法官努力想让双方和解。无奈双方分歧太大，特别是黄晓敏觉得亏大了：如果房屋被拍卖，所得款项除了交纳拍卖费，还要支付陈永革钱，剩下的钱不可能弥补她的损失。

对于她的担忧，陈永革善意提示：还不知道马春生在别处借了钱没有。倘若借了，这些人也把他告上法院，那时候，能分到手的钱就更少了。黄晓敏听罢，神情更加黯淡。

法院审理后认为，黄晓敏还没支付全部房款，不符合最高人民法院的相关规定；陈永革因抵押享有担保物权，可以优先受偿。另外，黄晓敏应当向马春生主张违约责任，不能因此对抗陈永革的权利。

据此，法院于2017年9月驳回黄晓敏的诉讼请求。关于损失，黄晓敏可以另行起诉马春生。

用足法律拒绝被人钻空子

打官司的种种曲折和不易中，让人特别关注的，是“预告登记”这个词。

根据物权法的规定，当事人签订不动产物权（包括买卖房屋）的协议，为了保障将来能顺利实现物权，可以申请预告登记。登记后，未经登记人的同意，将不能处分该不动产。

这样做的目的，是限制卖方再次处分已经出售的不动产，保障买受方权利。

比如，在商品房预售中，可以预售登记尚未建成的住房，制约开发商把已出售的住房再次出售、抵押。像黄晓敏这样的二手房交易，预告登记也很必要。

预告登记办理起来也不难。对于商品房预售，购房者可以备齐登记申请书、申请人身份证明、经过登记备案的商品房预售合同、当事人关于预售登记的书面约定等材料，到房产登记机构办理。如果双方在预售合同中，对预告登记附加了条件和期限，要提交相应的证明材料。在建房屋如果已经设定抵押，需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。

至于二手房买卖，预告登记时，除了登记申请书、申请人身份证明、当事人关于预告登记的书面约定，还要有转让方的房屋所有权证，以及转让合同。

如果房屋处在抵押期，应提交抵押权人同意房屋转让的书面文件、他项权利证书、抵押权注销申请书。

总之，要学会运用法律来约束双方，避免被别有用心的人钻空子。

（文中人物为化名。）