“去库存”的沈阳样本

张墨宁

急跌不仅意味着地方政府可支配收入的减少，而且影响到土地作为抵押品的融资能力。如果土地出让金下降，政府债务风险将更加凸显。因此，对地方政府而言，找到其他财源不是一日之功，消化库存是提振市场的关键。

沈阳市北郊的沈北新区某楼盘销售大厅内，接待一对母子的售楼小姐扭脸向不远处的男业务员大声询问：“信用卡有5次逾期是可以贷款的吧？”男业务员想都没想，给了她一个非常确定的答案：“能贷能贷”。她的客户听到这句话，脸上露出了如释重负又有点不好意思的微笑。男业务员随即向《南风窗》记者补充：“只要不是恶意的逾期，都能贷款。”

信用卡没有欠款便可以轻松贷到总房款的七到八成，沈北新区的销售员们将此作为一个重要的营销点，劝说他们的客户。作为沈阳市库存积压最为严重的区域之一，沈北新区开发商“卖房子”的任务看起来并不轻松。

沪深等地的房地产调控政策相继出台，防止泡沫再度滋生将是这些城市的主基调。但是对沈阳这样库存较为严重的二线城市来说，需求不足、过度依赖房地产和土地财政的状况，已经成为经济发展的严重掣肘，“去库存”将是未来一段时间地方政府的主要任务。

库存到底有多严重？

沈阳的去化周期到底有多长？不同测算机构给出的数据稍有差异，一般认为是26个月左右。在30个重点城市中，沈阳并不是库存最高的。排在前面的还有太原、呼和浩特、大连、烟台、哈尔滨等城市。然而，沈阳引起的关注和外界对其库存严重性的揣测却最为激烈。原因在于今年3月初沈阳市发布的22条“新政”，其中包括了一项“大学生零首付购房”。消息一出，段子手们极尽调侃，地方政府急切寻找“接盘侠”的心理遭到了群嘲。以至于试行政策发布不到24小时，官方就紧急撤回，宣称该“零首付”政策还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。前不久，沈阳市政府修订版的“22条”再拿出来的时候，已经没有“零首付”了，但是对大学生购房的支持力度依然很大。

这一次的风波让沈阳房地产政策制定者很是被动，与当地房产局关系密切的房地产协会、房地产研究所等机构对“去库存”也异常敏感和谨慎。“沈阳的库存形势确实比较严峻，但还是属于可控范围之内，隐性库存入市还要很长的时间。”沈阳市房地产研究所副所长张祥说。该所的前身是沈阳市建委房地产业专家咨询小组，与房地产主管部门有较为密切的联系。

张祥给出的数字是：沈阳市现在的库存是2500万平方米，去化周期为16个月，其中商品住宅仅为1300万平方米，去化周期9个多月。而按照易居研究院的统计，截至今年2月，沈阳的库存接近3000万平方米。两组数字的差异比较大。一般被援引更多的则是一个折中的数字，截至2016年2月末，沈阳商品住宅库存量为2217万平方米。

相比之下，开发商的感受可能更真实具体。成勇是沈阳一家本土房地产开发商的负责人，他说，大家现在都是硬挺着。沈阳房地产业最辉煌的时候，大大小小的房企有1300多家，现在这一数字已经回落到了800多家。转折点发生在2013年，那种开盘几周即售罄的盛况不再。“我们现在售价是5000多一点，也不太敢贸然公开降价，降价的话买房人更会趋于观望。”不过，各家也都在想办法销售，也会变相降价，所以实际的成交价格其实是不到5000的。

成勇说，尽管年初以来的刺激政策使得市场有所回暖，但仍有大片的房子滞销。成勇手里现在有近千套库存和30万平米待开发的土地。“我现在可能会先开发10万平米，开发不仅是盖房子，还需要做配套，钱回不来怎么办。”成勇说，无论大开发商还是中小企业，大家都在想尽办法回笼资金，房企老板们凑在一起，说得最多的还是“变现才是硬道理”。

去库存压力最为严重的是沈北新区和浑南区，它们是离核心城区较远的区域。在只有两条地铁线路的沈阳，沈北和浑南与城区的连接并不那么便捷。沈北新区现在总面积为819平方公里，总人口只有32万，2006年规划发展经济开发区后，大量的新楼盘在这片区域拔地而起。《南风窗》记者走访的道义商圈是除了地铁附近之外，在沈北新区还算繁华的一个地段，因为这里坐落着偌大的沈北新区唯一一家大型公立医院：盛京医院的沈北院区。

宽阔的道路上没有多少行车，沿着蒲河大道，就可以看到一排排在荒地中间高耸而起的楼房。在沈北新区，楼高通常都在30层以上。刚一踏入住宅密集的区域，就会有一群大妈围上来，她们手里拿着各式各样的楼盘广告，争抢每一个看上去有可能是来看房的人。作为“扫街”的业务员，大妈们每个月的任务量是10个人，这个数字看起来并不多，但统计严格：只有真的到售楼处谈过5分钟以上，才能算业绩。底薪2000，拉一个人30块，如果完不成任务，则是扣30块。所以，空旷马路上的拉人竞争异常激烈。

“零首付”仍然是很多楼盘的噱头，印在广告单上，但也只是一个噱头，所谓的“零首付”还是要交一万左右的定金，而且是不签合同、不知道什么时候才能开发的期房。记者走访了四五个楼盘，大开发商的售价在4500元左右，小开发商则主推3800元左右的所谓“特价”，贷款方式则几乎没有差别：“如果你名下没有贷款、信用卡没有欠款，首付只需要两成就够了，否则的话就需要三成。”

“怎么能做到两成？假离婚就可以了，也可以办一个假的离婚证”、“即使夫妻双方都不在沈阳工作也能贷，花500块钱做一个收入证明就行，你愿意填多少就填多少”……每一个售楼人员大体上都会这样笃定地保证贷款是一件并不难的事情，一个八九十平米的房子，只要拿出七八万就可以了，剩下的全部交给他们搞定。

在同类二线副省级城市中，沈阳的房屋均价并不高。与辽宁的其他非省会城市相比，也没有拉开很大的差距，比另一个副省级城市大连也略低。一名在沈阳工作多年的事业单位工作人员说，从他2005年大学毕业到沈阳，工资涨房价也涨，但一直是一个月工资在核心城区买一平米，这么多年就没变过。根据沈阳市房地产研究所的数据，2015年，商品住宅备案均价6242元/平方米，5年增长7%，价格比较平稳。

近些年沈阳的房价没有出现过急涨的情况，用沈阳房地产界人士的话说，一直是温吞的状态。“温吞状态”源于上一轮刚性需求的释放，也与沈阳人口流入减缓、人才流出加剧有关，后续购买力疲软。但更为重要的是，房地产市场形成的供给并没有与整个城市的发展和空间规划很好地融合，无法拉动需求；而且，2013年以前的大量房地产投资已经透支了未来的需求。

透支的房地产

沈北和浑南两个区的库存即占全市总库存的30%左右，但是人口仅为全市常住人口总量820余万的1/10。沈北的规划面积达到1098平方公里，这一数字是整个主城区（和平区、沈河区、皇姑区、大东区）总面积的3倍，集结了超过60个楼盘项目。而浑南区仅全运村就聚集着超过20个楼盘。

两地的配套设施建设和产业集群都还没有达到预设的效果。以沈北新区为例，医院、中小学校的数量都非常稀少，主打的东北总部基地也没有几家企业落户。2015年底，沈阳市委市政府一并搬迁到了浑南区，但对于周边房地产的拉动并没有起到非常明显的作用。“沈北和浑南以前纯粹是农村，可以说是硬性城市化的结果，生生盖出了大片的房子，所以还存在很多不便，即使政府搬迁过去，拉动的幅度仍然低于很多人的预期。”成勇说。

按照最初的规划，沈北新区要连接沈阳和抚顺，打造一个关东不夜城，浑南区则是借着2013年全运会发展南部。但这两个区域在今天看来还是有接近“空城”的感觉，尤其到了晚上，主干道上人迹稀少。“政府一定要改变发展思路，住宅的主要功能是满足老百姓的需要，不能把它跟促进房地产业的发展联系起来，不能说引进多少投资、多少开发商就算成功了。我们建了那么多保障房，为什么很少有人愿意去呢？弄得那么远，出行的成本太高了。”沈阳建筑大学管理学院院长刘亚臣说，他也是沈阳市住房公积金管理委员会的专家委员。

“当时建设规划全运村的时候主要是借鉴了济南全运城的经验，我当时也曾经提出来过，全运城对基础设施提升的要求，沈阳三五年也达不到。而且，济南全运城距离济南城区不远，沈阳的情况就不是这样了，全运村离城里还是太远了。”刘亚臣解释了为什么政府向南搬迁只是对房价有所带动，但全运村的房子销售仍然一般。

“市政建设没有跟上，修路、铺管道、建学校都需要大量的资金，资金制约是一方面，一方面还是城镇化的速度放缓了。现在浑南的形势稍微好一点，沈北的困难更多一些。市政府南迁之后，沈北距离行政中心的位置就更远了，有点被边缘化的感觉。”张祥说。

库存数量高，质量又不佳。这使得沈阳的房地产很难像地方政府预料的那样，靠一些调控举措就能拉动。市场的反应与其他城市相比似乎格外迟钝。

这种格局是怎么形成的呢？最主要的原因是2014年以前房地产投资过热、土地供应过多。

一组数字即可以反应这种状况：沈阳市统计局的数据显示，沈阳房地产开发投资金额近3年来连续保持着近15%的高速增长，至2013年末年度投资额超过2000亿元。据沈阳当地媒体报道，2011年土地出让面积因高达3700万平方米而位居全国第一。2012年，全国重点的房地产企业在沈阳拿地面积超过300万平方米，这个数量是房企在北京拿地数量的两倍。

“十二五”期间，出让土地面积11289.12公顷，其中房地产用地6113.39公顷，比“十一五”增长13%；土地出让金额2160.39亿元，比“十一五”增长97%；房地产开发投资9125.18亿元，比“十一五”增长81%；“十二五”期间，房屋新开工面积13959.43万平方米，比“十一五”增长78%，其中住宅新开工面积10524.52万平方米，比“十一五”增长81%。“十二五”期间，沈阳市房地产业税收总额近600亿元。土地出让收益、房地产业税收占地方财政收入的60%左右。

“土地供应过多可以说是库存太多的主要原因。”张祥说，他分析称沈阳的房价一直没有上来也和土地供应过多、土地价格较低有很大关系。“沈阳的土地价格偏低和供地主体较多有直接的关系，沈阳除了市本级以外，还分11个独立供地的区域，这些区域供地的积极性比较高。这算是历史遗留问题吧，多年前沈阳为了快速发展，划出了11个独立发展的区域，给他们政策，土地出让金可以用于自己区域的建设，所以他们就多卖地多收入。”张祥说，统一的供地统筹至今没有实现。

大量供地伴随着大量拆迁，这促成了上一轮沈阳房地产业的红火发展。根据成勇的观察，和平区的拆迁了，就到稍远一点的铁西区买房，铁西区的拆迁了就到更远一点的于洪区买房，“规律特别明显”。而当传导环节减速甚至中断之后，“接手”的动能也就消失了。

由此却带来了一个比库存更难化解的问题，那就是地方政府对土地财政的依赖，以及土地和房产税收入骤降之后带来的风险。2013年最高点时，沈阳的土地出让金为527.62亿元，一般预算财政收入801.00亿元，土地财政依赖度65.9%。而到了2015年，土地出让金已经砍去了一半，土地财政依赖度已经不足20%了。急跌不仅意味着地方政府可支配收入的减少，而且影响到土地作为抵押品的融资能力。如果土地出让金下降，政府债务风险将更加凸显。因此，对地方政府而言，找到其他财源不是一日之功，消化库存是提振市场的关键。

刺激政策能否奏效

2016年2月，辽宁省出台了关于化解房地产库存的15项措施，其中沈阳就是政策支持的重点，“房地产开发项目位于沈阳、大连市城区和郊区的，房企销售未完工开发产品的计税毛利率为15%”。3月28日，沈阳市的22条新政在修订后重新发布。主要还是降低购房者首付比例、增加公积金贷款额度、推动空置房租赁、高校毕业生购房契税全额补贴等等。总体来说，刺激的着力点还是放在了信贷政策上。“如果把调控的手段主要放在信贷上，我觉得是使错招了，现在这个情况，人们不买房不是没钱，而是不需要。金融只能是助力。”刘亚臣说，在他看来，政策不解渴的原因是从上到下的信心不足。

从更长远的发展来说，“去库存”要靠两条路，一是城镇化，二是鼓励农民工进城落户。而沈阳在这两方面都已经很难有盘整空间了。截至2014年底，沈阳常住人口828万，其中城镇人口666万，城镇化率为80.21%，居辽宁省首位，居全国副省级城市前10名，常住人口的城镇化已经处于末期了，而外来人口的流入也在放缓。“在沈阳打工的农民工月收入比较高，大多数都已经买了房子，剩下没买房的可能都是做技术含量比较低的工作，比如保安、餐馆服务员，月收入平均也就是2600元左右。他们买一套房还是比较难的，给农民工贷款风险比较大，银行在这方面也比较谨慎。”张祥说。

如何有效“去库存”，沈阳房地产界的多名人士都有类似的看法，未来肯定要靠住宅“供给侧”的改革，在房屋类型化和精品化上做文章，同时要将改善型需求释放出来。实际上，消化库存并不是一件难事，更重要的是如何改变经济发展对房地产的依赖，进行产业结构调整。东北经济下行压力较大，同时也是“去产能”的重点区域，这种情况下，发展新兴产业显得异常紧迫，但对已经习惯了卖地的地方政府来说，不啻为一场革命性的思维转变。

“如果单纯是‘去库存，那好办，两年不卖地，库存马上就消化了。但房地产是整个经济建设的重要部分，如果不投资的话，上下游的产业怎么办？地方财政收入减少很大一块拿什么去补？”张祥说，这是地方政府不得不综合考量的问题。而且，目前这种“去库存”方式隐藏的信贷风险也需要审慎评估。

对于沈阳这样的城市来说，过去10年城市发展和经济结构基本格局的主要动力来自于房地产，现在则不得不承受透支的后果，仅仅是以消化数量营造短暂繁荣还是建立更开阔的视野引导转型，到了该做出选择的关键时刻。