“金九银十”弱势复苏背后

刘彦华

楼市是个“政策市”，但又不单单是个“政策市”。如果说将政策取向从“防过热”转变为“防过冷”是适应楼市供求关系变化的应时举措，那么，构建房地产业新发展模式才是长远之计。

楼市素有“金九银十”之说。今年以来，面对楼市复苏放缓这一新形势，从中央到地方，陆续出台了一系列楼市新政，尤其是自7月末住建部明确楼市政策优化三大方向之后，8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合发文，推动落实首套房贷款“认房不认贷”，并将其纳入“一城一策”工具箱。广州、深圳、北京和上海四大一线城市紧随其后积极响应，武汉、中山、惠州、宁德、韶关、清远等20多个二三线城市纷纷跟进。诸多政策在8月和9月集中出台，全力争取“金九银十”之意不言而喻。

然而，现实总是太骨感。

“双节期间，带看了几十套，成交了仅两套。早就没有什么‘金九银十’了！”正在考虑转行的房产中介张强如是说。

“‘金九银十’成色稍显不足，市场尚未出现明显恢复。”国金证券给出了这样的判断。

“除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般。”中国指数研究院的分析结果同样不容乐观。

涨了20多年的中国楼市，真的变了！

形势不乐观，落袋方为安

“我家那套大平层，2016年买的时候一平方米3000多元，最高的时候一平方米7000多元，最近80多万卖了，合6100多元一平方米。” 近日，因为卖房成功，郭霞终于可以喘口气。

郭霞，家住河北的一个小县城，在当地共有三套房，除了已经卖掉的大平层，还有一套三居室和一套大跃层。为什么这么着急卖房？面对《小康》杂志、中国小康网记者的这一疑问，郭霞详细介绍了她的分析：第一，近些年当地经济发展处于转型阵痛期，目前没有特别亮眼的产业，人口处于净流出，市场需求有限；第二，目前当地房地产项目开发明显放缓，很多楼盘一再延期交房，市场不稳；第三，距离首次发布售房消息已经过去了5个多月时间，不仅房价一降再降，看房的人也是寥寥无几。“这次好不容易有人相中了，虽然相比高点，我们少赚了十几万，但是毕竟还是赚了。”

郭霞的经历并非个例。中国指数研究院报告显示，根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场的调查数据，2023年9月，全国100个城市新建住宅平均价格为16184元/平方米，环比由跌转涨，涨幅为0.05%。其中三四线代表城市环比下跌0.01%，同比下跌0.69%。全国 100 个城市二手住宅平均价格为 15556 元/平方米，环比下跌 0.44%，同比下跌 2.59%。其中三四线代表城市环比下跌 0.49%，同比下跌 3.11%。

小城市房价走低，一二线城市房价表现同样不容乐观。中国指数研究院报告显示，2023年9月，一线城市新建住宅价格环比上涨0.06%，同比上涨0.21%；一线城市二手住宅价格环比下跌 0.13%，同比下跌 0.08%。二线城市新建住宅价格环比上涨0.08%，同比上涨0.01%；二线城市二手住宅价格环比下跌 0.50%，同比下跌 3.02%。

而据国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，住宅价格创年内新低。9月份，全国商品房住宅平均销售价格是10484元/平方米，这一价格是今年以来月度最低价，与今年4月份顶峰时12469元/平方米相比，每平方米下降1985元，下降16%。并且9月份是近4个月以来上涨城市数量最少的月份。70个大中城市中，9月份新建住宅价格与8月份相比，上涨和下降城市数量分别是15个和54个。其中41个城市的新建住宅连续3个月环比下降。今年6月、7月和8月，新建住宅价格环比上涨的城市分别有31个、20个和17个。今年2月，价格环比上涨的城市数量曾达64个。

国家统计局公布的最新数据还显示，二手房价格上涨的城市数量更少。9月份二手房价格环比上涨的城市只有4个：北京、天津、石家庄和上海，分别上涨0.7%、0.6%、0.1%和0.1%。深圳二手房价格与8月份相比，价格持平。65个城市的二手房价格在下降，其中57个城市连续3个月下降。

“形势不乐观，落袋方为安。”郭霞一语道出了许多降价卖房者的心声。

乍暖还寒，成都一枝独秀

楼市地域性特征明显，城市之间分化严重。据国家统计局公布的最新数据，9月份，新建住宅价格环比降幅居前的省会城市是南京和昆明，分别下降0.8%和0.7%，并且从5月份至9月份，南京和昆明新建住宅价格已经连续下降5个月；新建住宅价格同比降幅居于前列的是牡丹江、长春和大连，降幅分别是4.8%、4.4%和4.3%。

房价，有的城市在降，也有的城市在涨。在一片房价“趋于稳定”和“小幅下调”中，成都楼市的表现可谓异常亮眼。据国家统计局公布的最新数据，9月，二线城市成都的新房价格环比上涨了0.2%，已经连续上涨了20个月；同比增长5.8%，涨幅居其监测的70个大中城市首位。

继9月初正式宣布“认房不认贷”后，赶在中秋国庆长假前期，9月26日，成都再次出台楼市调控政策，其中提出，调整住房限购区域，购买144平方米以上住房不再審核购房资格。同时，调整限价政策，取消二手房指导价。个人转让住房增值税征免年限调整为2年。另外，落实信贷支持政策。中国人民银行四川省分行指导四川省市场利率定价自律机制研究并决议通过，调整成都市差别化住房信贷政策，优化家庭住房套数认定标准，生育多子女家庭商业贷款购买第三套住房认定为二套住房。

中指研究院成都分院对于成都此次楼市新政的出台予以高度肯定，直言成都此次从需求侧、供给侧对房地产政策进行优化，涉及加大住房保障力度、优化土地供应方式、调整住房限购措施、调整住房限价措施、落实信贷支持政策、调整住房税收政策、强化市场秩序监管7个维度14条措施。本次新政涉及范围广、力度大，在“房住不炒”的基本原则下对多类市场主体进行了通盘考量，有利于激发合理需求，发挥市场自主调节机制，保证成都房地产市场健康平稳运行。其中，创新性的限购措施更是充分体现了成都坚守“保护刚需”的底线以及“因区施策”的逻辑，主城五区+天府和高新南区以外取消限购，主城五区+天府和高新南区以内针对144（不含）平方米以上住房取消限购，而购买144平方米以下住房仍需满足户籍、社保及套数要求。

“政策的全面性和力度空前”，市场的反应又如何呢？据成都市住建蓉e办网站消息，节前的最后一天即9月28日，成都有20个住宅项目取证，创下近几年国庆假期取证项目数量新高。而安居客小程序数据同样显示了市场对政策的积极回应：成都新政后平台活跃度持续上升，浏览量4日增长46.1%，小程序访问量4日增长92.9%。并且据记者多方了解，受近期政策利好及市场反应影响，成都部分项目已在准备收回此前的优惠政策。

楼市的发展，长期看人口和产业。成都楼市的表现有其原因。从人口角度看，成都是全国第一个常住人口突破2100万人的副省级城市。在过去的10年里，成都人口增长迅速，经四川省统计局审定，2021年末成都市常住人口为2119.2万人，跃居全国第四个常住人口超过2000万的超大城市。与2011年相比，成都常住人口暴增712万，超过了深圳和广州，增量位居全国第一。大量的人口流入为成都楼市走势奠定了基础。而从产业角度看，成都的表现同样让人惊艳。近些年，成都从区域中心城市变成国家中心城市、由西部内陆腹地到国际门户枢纽，发展前景良好、势头迅猛，在汽车、电子、航空航天等多个重点产业上具有强劲竞争力。“成渝经济圈”也成为继长三角、珠三角、京津冀之后最有活力的都市圈。值得一提的是，2022年，成都更是一跃成为全国第三个GDP突破2万亿元的副省级城市。

在北上广深等一线城市卷累了，来成都“躺平”；成都的房价相比一线城市仍有较大优势；成都独特的美食、美景和休闲气质对全国人民都有一定的吸引力……购房者各有各的需求、喜好与选择，但成都一定是那个被偏爱的城市。

楼市，不单单是个“政策市”

房地产市场的持续低迷以及行业风险的积聚对整个宏观经济、金融系统的稳定均带来了不利影响，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要。

今年初，全国房地产市场出现一定修复态势，但二季度明显降温，7—8月市场低迷态势未改，调整压力不断加大，多地新房、二手房价格均处于下跌通道。7·24中央政治局会议为房地产定调，明确指出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，从发展阶段来看，当前我国居民基本住房需求已得到满足，新房销售总量进入见顶回落阶段，部分区域和城市已出现供过于求现象，因此过去供不应求阶段出台的调控政策也需要适时调整优化。同时，本次会议通稿虽然未提“房住不炒”，但在房地产市场调整压力不断加大的背景下，更好地支持刚需和改善需求仍是政策方向。

紧接着，多个部委从优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设、推进城中村改造等方面频繁表态，释放积极信号。

8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合发布通知，推动首套房“认房不认贷”政策落地，明确指出将政策纳入“一城一策”工具箱。同日，财政部、税务总局、住建部发布公告，延长换房个税退税优惠时间至2025年底。

8月31日，央行、金融监管总局先后发布通知，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套30%，调整二套住房商贷利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率+20基点。明确降低存量首套住房贷款利率，新发放贷款的利率或协商变更合同约定的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

9月7日，工、农、中、建等多家银行相继发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。

9月20日，国务院政策例行吹风会明确“大部分符合要求的存量首套房贷利率将降至报价利率，2022年5月以后的将降至报价利率减20个基点，直接下调至政策下限”。

随后，一二线城市加入放松限购限贷政策行列，全面落实首套住房“认房不认贷”。

……

自8月底开始，需求端相关举措实质性落地，房地产行业真正迎来政策底。根据中国指数研究院监测，2023年前三季度全国有超200省市（县）出台政策超400条，7月以来，各地优化政策频次整体呈上升态势，9月政策频次达去年四季度以来单月最高水平。

然而，面对市场的弱势复苏，谈及楼市，人们说得最多的还是“期待更多政策出台”。

中国指数研究院报告直言：“整体来看，7·24政治局会议以来，监管部门接连落地政策组合拳，一线城市加入政策优化行列，对修复市场预期和提振市场信心产生积极带动。短期来看，预计在房地产市场供求关系已发生重大变化的当下，不合理的限制性政策均有望逐渐优化调整，以更好地支持合理住房需求释放。”

国信证券报告则称，在利好政策频频出台的背景下，9月房地产销售环比提升，但基本面同比表现较为一般，“金九”成色不足。但考虑到当前高层扶持房地产的决心毋庸置疑，仍可继续期待类似限购解除、房贷利率下调、税费减免、普宅认定标准上调等“组合拳”出台。

值得注意的是，近日，《吉林市进一步促进房地产消费若干措施》掛网公布，其中有关“依法重点打击房地产经纪人通过自媒体发布抹黑、唱衰房地产市场的不当言论行为”的表述引起舆论关注。

楼市是个“政策市”，但又不单单是个“政策市”。如果说将政策取向从“防过热”转变为“防过冷”是适应楼市供求关系变化的应时举措，那么，构建房地产业新发展模式才是长远之计。