龙湖集团：穿越楼市周期律

袁帅

随着一系列政策的陆续出台，龙湖集团表示市场会有一定的转变，集团也将牢牢抓住窗口期，加快去化速度，提升效能。在创业30周年之际，龙湖集团提出了高质量发展的模式，这是区别于过往整个行业出现的高规模、高杠杆、高负债的全新发展模式。

今年上半年全国房地产市场经历了2、3月份的短暂复苏回暖，二季度再度下滑。8月末上市房企陆续交出了上半年成绩单，总结下来凸显“难”字当头。过去以开发为主的经营模式受到挑战，“高规模、高杠杆、高负债”的三高模式弊端彻底显现。

弱市之下，房企普遍由于业绩不振而被阴霾笼罩，但也有为数不多的房企实现逆势增长。这种情况下，龙湖实现了985亿的销售额，同比增长了14.8%。据龙湖年中报，今年1—6月实现归属于股东的净利润80.6亿元，较去年同期增长7.7%，股东应占核心净利同比增长至65.9亿元。

去化转现金流  打通融资通道

如何才能实现逆势增长？龙湖集团表示，这一方面取决于集团在整个上半年的供货端做了充足准备：上半年可供销售的货源2400亿，下半年还有800亿的新供货源会入市，全年会提供超过3200亿的可供货源。另一方面，龙湖集团重点关注新项目的首开去化情况，今年上半年新项目首开去化达到了70%，同时也关注一些老的库存项目，尤其是现房项目，要坚决去化换成现金流，以优化盘面。上半年，龙湖在成都、合肥、北京、苏州、西安、天津等高能级城市市场去化表现不错，拉动了全集团业绩的提升。上半年26个城市的排名在当地市场进入前十，其中成都、西安、重庆、昆明、石家庄、泉州、咸阳、兰州等城市排名前三。

监管层明确提出要强化金融市场，支持优秀民企的合理融资需求。龙湖在这个大的方针体系下铺排了融资策略。龙湖集团是四大行及其他一些商业银行的战略合作伙伴，银行是其主要融资渠道。截至上半年，龙湖的银行融资占比55%，尤其是经营性物业贷，因为龙湖有很多商业天街持续开业，经营性物业贷上半年同比增加了100亿，达到了400亿，整个账期很长，这为公司的长期的发展奠定了一个基础。

面对波动的市场，上半年龙湖依然提取了31亿港币的银团。“这个门槛比较高，要求公司具有高信用。整体龙湖是还得多、借得少，主动压降外债，但是银行端口的支持也是密不可分的。除了银行之外，我们还关注境内债券融资，目前因为一些同行的风险爆雷事件，民营企业的债券价格还没有恢复到应有的信用水平，我们在保持关注。在这个过程当中，我们跟央行密切合作，在他们的帮助下，我们在发行一些中债增进支持的债券来做补充。”龙湖集团相关负责人表示。

8月30日，龙湖集团成功发行2023年第一期中期票据，发行规模11亿元，期限3年，利率为3.5%。该债券由中债增进提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，由中国工商银行、中国银行、中国建设银行、中国邮政储蓄银行四大国有银行联合承销。这也是自去年以来，龙湖第三次发行中债增进担保中票。2022年8月，龙湖发行2022年第一期中期票据，规模15亿元，为中债增进提供全额担保增信支持的首单民营房企债券；2022年11月，龙湖发行规模为20亿元的中期票据，是央行“第二支箭”延期并扩容政策实施后民营房企发行的首单债券。至今，龙湖累计发行中债增进债券规模达到46亿元，是截至目前发行规模最大的房企。

产品升级助力营销策略

具体到销售端策略，龙湖首先在产品力方面做了升级焕新。“支持刚性和改善性住房需求”被中央及地方政府多次提及，针对国家的這一要求，龙湖打造了云河颂、御湖镜、青云阙和砚熙台等多个高端的产品品牌，匹配了客户对美好生活居住体验的最新需求。今年，这四个新产品品牌已经首开了近20个项目，均实现了入市即热销，从市场实际反馈来看，得到了高度的认可。比如成都滨江云河颂4月份开盘，目前全盘去化率接近100%；上海御湖镜3月份开盘，首开去化率超过90%；天津的青云阙拿地不到三个月即开盘，首开签约达到9亿，当期排名当地市场第一。

除此之外，集团还利用“一个龙湖”的跨航道协同，帮助营销进行去化，利用商业、长租公寓以及智创生活的资源，通过老带新驱动现房去化。同时通过以租代销的方式来带动一些商办类产品的去化，在2023年都取得了比较好的效果。在一些大的营销节点，集团也会统筹安排统一作战，比如五一、618、十一等大的营销节点，集团会统筹资源和动作形成统一势能的强爆破，实现了五一期间成交超过40亿，618购房节成交超过50亿，十一期间更是超过70亿。“我们产品交付力的品质兑现给了市场以信心。今年上半年，我们兑现了6.2万套房源的交付，20%是提前进行交付，整个交付满意度超过了90%，这极大地提升了品牌的信心，给了客户强有力的定心丸。”龙湖集团相关负责人表示。

今年7月，中央政治局会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。中央定调之后，利好政策持续落地。8月31日，广州、深圳宣布执行“认房不认贷”政策，随后上海、北京跟进，一线城市全面执行“认房不认贷”政策。截至目前，已有超过20个城市执行“认房不认贷”政策。同期，央行、金融监管总局发布通知，降低存量首套房贷利率，首套和二套最低首付比政策下限统一为不低于20%和30%，这意味着热点限购城市二套房首付比下调10%～40%；二套住房贷款利率政策下限由不低于LPR加60BP调整为不低于加20BP，大幅下调40BP。

随着一系列政策的陆续出台，龙湖集团表示市场会有一定的转变，集团也将牢牢抓住窗口期，加快去化速度，提升效能。从长期来看，龙湖还是看好中国房地产市场，行业会进入健康稳定的发展状态。当然，当前这个市场的消费者的信心也需要一定的时间去恢复。

在创业30周年之际，龙湖集团提出了高质量发展的模式，这是区别于过往整个行业出现的高规模、高杠杆、高负债的全新发展模式。实际上，龙湖在很多年前就开始做战略转型，也一直在控制负债。如今，龙湖聚焦开发、运营、服务三大板块，形成“1+2+2”业务格局，发挥地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道协同效应，实现一二线高能量城市的全面布局。

在这个高质量发展模式下，龙湖将不再依靠负债规模的增加去驱动资产规模、销售的增长，而是第一提升运营及服务业务的收入及利润占比；第二将控制有息负债规模不再增加，令债务结构更加健康；第三对各项业务的经营提出更高的要求，实现每个航道及全集团的经营性现金流为正；第四持续优化提升集团资产质量，如此来实现公司的高质量发展。