房产中介市场重塑时

孙媛媛

中介服务机构调整中介费收取标准，是适应供求变化以及房地产市场发展到新阶段的必然结果。

对于买房者来说，中介服务费是一笔不小的开支，动辄三五万甚至二三十万，一直是被吐槽的焦点。近日，北京链家宣布调整中介费收取标准：一是，中介费率从目前房屋成交总价的2.7%调整至2%，此前2.7%的收费中包含2.2%的居间服务费和0.5%的保障服务费。北京链家称，后续各门店服务内容不减项、服务质量不降低，在所有门店公示新的收费方式和标准，供市民监督。二是，将过去的“单边收佣”收费模式改为“双边收佣”。

该消息一经发布就引发了公众的极大关注。此举能否获得二手房买卖双方的认可？其他中介公司是否会跟进？是否有助于提振住房消费热情？将对市场进一步产生哪些影响？

房产新政频出对市场影响几何？

今年以来，从中央到地方，二手房交易的优惠政策迭出。

8月，财政部、税务总局、住房和城乡建设部联合发布有关个人所得税政策公告，将支持居民换购住房的个人所得税退税政策延续到2025年。为守好这场“春风”，不少中介机构近期也纷纷做出调整。贝壳平台的交易数据显示，受楼市新政积极影响，9月武汉二手房成交量环比上涨达16%，市场日趋回暖。相较以往买家单方面承担中介费，国庆期间在该平台上成交的二手房中，超五成是买卖双方共担费用，此举进一步加速了房源的成交。

借力“汉十条”和第41届房交会，武汉楼市近期交易火热。根据武汉市房管局统计数据，仅在“双节”假期，武汉新房成交合计1895套，日均成交237套，同比2022年和2021年国庆假期大幅增加251%、113%。

“认房不认贷”政策的落地，利好有过住房贷款记录、置换家庭名下在京唯一房产的购房群体，首付比例和贷款利率执行标准均由“二套”变“首套”。9月份，北京“认房不认贷”政策发酵，促进购房需求释放。新房市场在“金九”促销及供应力度增加背景下成交止降回升；二手房市场情绪升温明显，成交步伐加快。综合北京9月份数据看，新房、二手房成交套数均涨超三成。据麦田房产统计数据，9月截至27日新增挂牌房源量和8月同期相比，增加超过七成。

尽管此前已有部分城市推行买卖双方共同承担房屋交易中介费，但对北京市场来说，这种收費模式在近些年尚属首次。位于海淀区五棵松商圈的链家经纪人吴娟（化名）称，自公司9月26日宣布买卖双方各承担1%的费率后，大部分卖房人都理解并接受，尤其是着急出售的业主，他们愿意支付中介费。由于此前楼市比较冷淡，挂牌房源较多，买房人选择空间大，尽管有一些业主对承担中介费率有些抗拒，但大部分业主是接受的，她预计，随着这种方式继续执行下去，市场会逐渐接受这种调整。

双边收佣是趋势

今年4月底，住房和城乡建设部、国家市场监管总局联合下发《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》），进一步规范房地产中介服务。该文件除了提出房地产经纪对促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。中介机构要合理降低中介费外，还首次提出“引导由交易双方共同承担中介费”。

目前，我国的房地产经纪费用并没有统一标准，各地普遍实行市场调节价。据了解，在2014年之前，房地产中介服务收费，由政府制定统一指导价；2014年，中介服务费定价权下放到省级；2016年，各省逐渐放开房地产中介服务收费定价，变为市场调节，即由企业自行定价。

业内认为，此次北京链家下调中介费率和调整收费模式，一方面是对住房和城乡建设部、国家市场监管总局下发《意见》的落实，另一方面也是对北京二手房市场供需关系变化的应对。

从实际经验看，双边付费是很多国家通行的做法，我国也有很多城市已经实施双边付费。过去想卖房，只需给中介机构打个电话，登记相关信息后，中介服务人员会带意向客户来看房子，今后卖方也要支付中介费，将会出现新的变化。国际上大部分国家的二手房交易是由双方分摊中介费，或者由卖方支付所有中介费。在我国，很多城市已施行双边付费，成都、大连等城市实行双边收费达10年以上；广州、深圳、上海、重庆等城市近年来也陆续实行了双边收费。我国卖方支付中介费的比例从无到有，由低到高，处于持续增加趋势。

北京链家此次将“单边收佣”收费模式改为“双边收佣”，中介费率调整至2%，后经麦田房产、中原地产、21世纪不动产位于不同区域的多位经纪人证实，他们在近期已将中介费率下调至2%，并推行买卖双方共担。

降佣金是把双刃剑？

房产经纪人的竞争非常激烈，故对于《意见》提到的合理降低住房买卖服务费，不少业内人士表示需要两看。与此同时，佣金下降，会否导致房产经纪服务质量下降，甚至出现其他环节增加收费的情况呢？事实证明，确实有可能。有些买家选择了低佣金的中介公司，买二手房不查册，由于不了解房源的深层情况，最终买了房子却发现没有了学位，这种现象并不少见。也有买家表示愿意首选大的房产中介品牌，虽然佣金会高一些，但他们认为服务有保障，也有相关的投诉和理赔机制，能花钱买安心。

广州市房地产中介协会曾发布过一组数据，2021年有关房地产中介服务的“12345”热线及投诉案件共计1296宗，其中关于“乱收费”的内容多达135宗，包括收费项目标准不透明、强制或捆绑收费、未按中介服务合同约定收取中介服务费、收取合同约定以外的费用等。

因此，降低二手房交易佣金对买家、对行业而言并不一定是好事，关键还在于房产中介须将各种收费明细表公开，并明确细化的职责和违约责任，令消费者的消费更加透明。

北京智信房地产经纪有限公司总经理李志亮在接受《小康》杂志、中国小康网记者采访时表示：“现在市场结构发生了变化，以前是卖方市场，谁有房子谁占主动权。这种供需关系是不平衡的，随着城镇化建设进程加快，对房屋的需求量大，供应端的土地和资源比较少。而这几年开发土地面积增大，供应端也在发生变化，现在变成买方市场，所以卖房人也要收佣金。至于佣金从哪边收，都是‘羊毛出在羊身上’。实际上谁来承担这笔费用并不重要，重要的是市场的供需关系决定了价格。”

从事20多年房地产经纪的李志亮认为，2%的佣金已经是中介行业中的极限。“在降低税费的情况下，不能忽略经纪人的价值，如果忽略了经纪人的价值，市场的交易流通环节将会变成‘一潭死水’。在老百姓看来，带着看看房子就收了2个点的中介费，而实际上背后经纪人付出了很多，包括前期的实地勘察，后期定价，再到推广，开发客户，持续跟进……有大量的工作要推进。如果经纪人的积极性没有了，市场的流动性就会放缓，成交量就会降低，库存量就会增加，进而影响到二手房存量房的成交量。”

清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟认为，二手房经纪服务是一个地域性很强的市场，长期以来各城市中介费收取模式、标准等均有较大差异，房地产经纪服务收费应由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定，很难、也不应该追求各城市、各企业“一刀切”。