中国楼市何去何从？

于靖园

中国楼市供需关系是否出现了真正的逆转？现如今这种情况下刺激楼市的政策调整思路是否需要调整？房企风险是否出清？整个行业短期企稳后又该走向何方？……一连串的问题正在等待解答。

近日，北京本地80后女生刘薇儿接到了来自房产中介的二手房降价建议。链家平台的房产经纪人，今年已经第五次提出让她把手中的二手房再次降价了。刘薇儿手中位于北京市南三环建筑面积24.55平方米的商品房，从今年初的198万降到了175万，但是依旧无人问津。负责这套房子的链家房产经纪人表示，市场上的存量房数量太多，就算降价也未必能顺利出手。急迫想换房的刘薇儿非常苦恼，2018年，她用235万购置了这套房产，可是如今连175万也卖不出去。

刘薇儿的朋友，90后的北京女生陈静，要比她更着急。陈静和男朋友在疫情前于北京朝阳区购置了一套联排别墅，用作婚房。结果，开工没多久，开发商就因为资金链断裂等问题停工了。本来一件美事，变成了倒霉的烦心事。

认房不认贷在各地落实

房子一直是老百姓的心头大事。而走势不明的房价、房企的爆雷等，一直在牵扯着老百姓的心，也影响着中国房市的走向。

在近两三年间，房地产行业经历了前所未有的深度调整，房地产市场供需关系也呈现出前所未有的新格局。以刘薇儿为典型的购房者，正是在2018年房价最高的节点入手，而在市场低迷的时期苦于无法脱手。

2017年至2018年，房价和贷款利率持续上涨，中国房价涨至历史最高点，全国各地限售限贷等限制政策不断加码，房地产上涨势头明显减弱。2019年至2020年，房住不炒被普遍认可，房地产市场成交放缓，疫情开始后，各地房价开始下跌，一二线城市和三四线城市房地产市场分化严重。

2021年至2022年，房地产“三条红线”出台，疫情恶化，房价持续下跌，城市分化加剧。随后，政府出台救市政策，解除限购限贷政策，两次降准，三次下调LPR，“金融16条”、买房退税等政策相继实施，但房地产依旧低迷，各大房企进入“黑铁时代”，各大房企出现债务危机甚至爆雷。2022年7月，中央首次提出“保交楼”。

2023年，疫情结束，但楼市成交依然大幅下降。2023年8月，住房和城乡建设部、中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。政府相继出台政策救市：提高公积金贷款额度，降低首付比例。8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房貸款利率有关事项的通知》，通知明确，存量首套房贷利率可以协商降低。根据估算，全国存量首套房贷利率平均降幅0.8%。

头部房企面临还贷压力

深度调整中的全国楼市，仍在探底。同时，房企资金压力仍在持续加剧，并不断有新的房企债务违约事件出现。

2023年8月10日，碧桂园公告了盈利预警：上半年估算亏损将在450到550亿元之间。这意味着碧桂园从去年首次亏损60.5亿元至今年仅半年时间就预亏损约500亿元。2023年8月14日，碧桂园境内存续的十一只公司债进入停牌，总计规模157亿元。

根据中指研究院数据显示，截至2023年8月31日，仅就几家头部房企：恒大、碧桂园、华润、中海、万科来看，其海外债券余额分别为823.71 亿元、779.22亿元、215.16亿元、376.93亿元、231.61亿元。5家房企信用债到期余额分别为473.63亿元、207.67亿元、731.98亿元、438.00亿元、581.37亿元。房企仍然面临巨大的还债压力。

不过，在此情况下，销售端出现微弱复苏信号。9月末，商品房待售面积64537万平方米，同比增长18.3%，已连续25个月正增长，但同时也出现了近4个月来首次环比下降态势。8月末，商品房待售面积为64795万平方米，而9月末环比减少0.4%。

居民端贷款也明显好转，特别是以个人住房贷款为主的中长期贷款同比多增2014亿元，增幅创4月以来新高。业内人士分析称，“认房不认贷”等政策的落地推动高能级城市楼市回暖，房屋成交增加带动住房贷款投放增多。此外，存量房贷利率统一调整后，居民利息负担减少，提前还贷动力减弱。

中国楼市供需关系是否出现了真正的逆转？现如今这种情况下刺激楼市的政策调整思路是否需要调整？房企风险是否出清？如何从制度上建立一套市场化的房企退出机制？如何保障房企爆雷不伤及普通购房者？整个行业短期企稳后又该走向何方？……一连串的问题正在等待解答。

楼市供需关系产生转折点

在从事房地产金融工作的自媒体人梁小碧看来，房企风险需要进行清理，这是一个亟待解决的问题。“近年来，一些房企出现了经营困难和资金链断裂的情况，给购房者和市场带来了一定的风险。因此，我们需要建立一套市场化的房企退出机制，通过市场竞争和监管机制，及时清理那些存在风险的房企，以保障购房者的利益和市场的稳定。此外，如何保障房企爆雷不伤及普通购房者也是一个重要的问题。当房企出现破产或经营困难时，购房者往往会面临无法退房或无法获得赔偿的风险。我们还需要建立健全的法律法规和保险制度，确保购房者的合法权益得到保护，并且能够及时获得补偿。”梁小碧对《小康》杂志、中国小康网记者表示道。

“全国整体的供需关系在2016年前后就出现逆转了，那时的棚改导致了三四线城市的一轮虚假行情，也是今天恒大、碧桂园等出问题的一个根源。”针对中国楼市的现状，中国城市更新论坛秘书长、HuanXin创始合伙人陈方勇对《小康》杂志、中国小康网记者表示道。在他看来，三四线城市需求的被透支导致整个市场失去一个缓冲地带，加上各大造富行业的相继调整也让一二线城市的新增需求锐减，再加上限购限贷政策导致换房需求被扼制，还有现在房企普遍爆雷导致的普遍担忧，就让房地产市场处于流通不畅的状态，让人们失去进场的信心。

陈方勇表示，市场需要一个修复期，过多的刺激政策实际无济于事，反而容易引起相反的效果。现在针对爆雷房企的保交楼和金融监管都属于亡羊补牢的做法，相互之间还会有所制约，这就要看到底是保企业还是保项目。“要做到风险分割才有可能避免连锁反应带来的不可控，要根据项目情况进行针对性分拆，才有可能抢救出一批有希望交房的项目。想全部救已经不现实了，很多会沦为不良资产，要很长时间才能化解，或者就根本化解不了。”陈方勇说，“只有对所有风险点进行甄别、化解和定性后，市场才有可能真正实现风险出清，恢复正常。”

在不少长期研究房地产的经济学专家看来，中国楼市供需关系已经产生了一个转折点。

“中国楼市经历了20多年的高速发展，对于中国经济发展做出了巨大的贡献。最近几年，中国楼市供需关系产生了一个转折点。”深圳大学经济学副教授马春辉对《小康》、中国小康网记者说道。他表示，主要的原因是中国城市化率已经达到了65%，城市居民自有住房也将近60%，家庭人口数量在不断下降。“按照发达国家的经验，人口出生率下降，城镇化率达到65%以上，房地产基本上是与经济增长水平保持同步发展。因此，中国楼市发生一个转折点也合乎社会经济发展的逻辑。”

马春辉说，我们现有的楼市政策不应是刺激楼市增长，而是要转向保持楼市稳定发展，消化存量，全社会应该集中力量保交楼，促使楼市健康平稳发展。各级政府要监督和支持房企完成烂尾工程，这样既能维持经济增长，又能维持社会稳定。未来的房地产业发展应该是缩小规模，根据市场需求提供消费者需要的产品，提高物业管理水平，提升物业管理的附加值，而不是进一步野蛮扩张。“中国房地产快速增长的时代已经过去，应该进入一个稳步增长、稳步发展的新的一个时代。”