楼市冷暖

摄影/宁颖

2022年的中国楼市，寒风凛冽。

房价下跌的城市大军持续增加，9月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有54个和61个，比上月分别增加4个和5个，比1月份分别增加了15个和6个。

成交规模也在迅速下滑，1至10月，中指院监测的重点100城新建商品住宅月均成交面积同比下降超三成。百强房企中销售额超千亿的有16家，较去年同期减少16家；超百亿的有100家，同比减少48家。

土地市场持续低迷，房企纷纷收缩拿地策略。财政部数据显示，前三季度，地方国有土地使用权出让收入38506亿元，比去年同期下降28.3%。集中供地的城市中，如今只有杭州超额完成了今年的供地任务，成都、合肥接近完成，四大一线城市上海、深圳完成率超过了60%，北京、广州却不足五成，长春完成率最低，仅有10%。并且，民资房企拿地信心不足，国资房企拿地兜底的迹象明显。

楼市走向关乎民生冷暖，市场的寒风也吹向了购房者，项目停工烂尾、业主房贷“断供”的消息此起彼伏。

多国经验显示，十次危机九次地产。化解楼市风险刻不容缓。

保交楼是底线。7月28日，中共中央政治局召开会议，明确提出“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。8月，住建部、银保监会和央行提出将通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，提振了市场的信心。紧接着地方开始迅速行动起来。有数据显示，7月以来，已有近30省份出台“保交楼”举措，包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目、成立纾困基金等。

保需求是核心。楼市的短期稳定关键在于建立新的市场平衡。为增强市场信心，刺激购房需求，从一季度的各种针对限购政策，二季度全面升级到针对信贷宽松的政策，包括房贷首付和房贷利息降息的政策越来越多，购房补贴、公积金政策已经成为各地稳楼市的政策标配，前期的限售政策取消也越来越多，二套房认定标准变化，叠加各种人才政策、税费减免，让人眼花缭乱。

保主体是关键。近一年多，房地产企业连续出现爆雷，躺平、出局，失业、裁员已成常态。房企债务的危机大概率会蔓延到明年，几乎已成业界共识。

最新消息显示，11月8日，中国银行间市场交易商协会发布《“第二支箭”延期并扩容 支持民营企业债券融资再加力》，此次政策从覆盖民营房企融资、支持方式与规模等层面阐述了相关内容。这一政策释放了一个重要信号：对于房企的融资，正从救急进入到常态化的模式。

当然，尽管当前形势严峻，但房地产业依然是我国经济的压舱石和稳定器，要想让其可持续发展，实现短期稳定重要，顺应行业发展趋势构建长效机制同样重要。

中国的房地产业正在重构，投资的底层逻辑正在重塑。不过，我们始终相信，熬过寒冬，必将迎来花开的春天。