购房遭遇高额返租陷阱

郭煦

业主的烦恼 位于大兴区永大路上的瑞学乐园商铺，多位业主购买后遭遇租金拖欠。

商铺，不论是投资还是自用，多数时候都算是一个不错的选择。近两年受疫情反复、电商挤压等多方面的影响，商铺的行情并不好。因此，一些开发商在销售时，会推出各式各样的優惠、促销活动。其中最常用到的便是“高额返租”。开发商会承诺业主，不用担心商铺出租，只要花钱买下商铺，就可以在家坐等收租。

业主坐着收租赚钱，开发商也能卖掉商铺回款，看似双赢背后往往有不少陷阱。前段时间，武汉就有一宗“高额返租”的暴雷事件。业主几年前购买商铺时，开发商承诺会返租，只要前三年的租金抵掉购房款，后面七年就能在家坐等收租。结果三年结束到了该返租的时候，运营公司却说没钱，让业主把商铺收回去，自行出租，“躺着赚钱”的承诺一下成了泡影。

前不久，广东中山市也发生了千户业主陷入购房返租骗局、几亿购房款追索无门的事件。近年来，全国类似事件时有发生，且有愈演愈烈之势。

家住北京大兴区的周先生也遇到了“购房高额返租”事件，让他感到非常烦恼。到现在，高额投资没有回报，还每天纠缠在诉讼中。

据周先生回忆，2016年8月的一天，他在去上班的路上被拉进一家商服售楼处，当时销售人员介绍，这个商铺被（开发商）分割成每个十几平方米的单元，并承诺以很高的回报率包租五年。于是，周先生购买了这个位于大兴区永大路1号院16号楼瑞学乐园的商铺。

“2016年8月26日，开发商北京鑫苑万众置业有限公司（以下简称鑫苑万众公司）与我就224室的买卖事宜签署《北京市商品房现房买卖合同》，约定房屋每平方米单价为42964元，总价款为1655000元。”周先生告诉《小康》杂志、中国小康网记者，同时，开发商给了周先生与中青瑞悦商务服务（北京）有限公司（以下简称中青瑞悦公司）关于224室的租赁事宜的《瑞学乐园租赁合同》和物业合同，并一并签署，约定：租约期为2017年1月1日至2021年12月31日，如续约双方提前90日协商。

租赁合同中租金标准和租金支付一栏显示，自计租日开始，中青瑞悦公司应当承担该房屋租金。租金标准：租赁年限内，前三年按照固定租金收取，一次性支付给业主，第四年租金在第三年租金基础上涨20%，第五年租金在第三年租金基础上涨20%，如续租可提前双方协商。

租赁合同标明，该房屋的固定租金按计租面积计付，三年租金总计为248252元。为扶持中青瑞悦公司经营，业主同意在前述租金标准的基础上，从第四年开始每年免除中青瑞悦公司1个月租金。第四年开始租金的支付方式为以半年为一个缴租期，中青瑞悦公司应当在每个缴租期最后一个月的20日前向业主一次性足额支付下个缴租期租金，免租期为每个租约年的第一个月。

合同项下首期租金的支付方式为：首期租金于本合同签订当日一次性支付。其中合同附件一租金明细表中载明：2020年1月至2020年6月，支付金额为48676元;2020年7月至2020年12月，支付金额为58412元;2021年1月至2021年6月，支付金额为48676元;2021年7月至2021年12月，支付金额为58412元。

周先生描述，“当时的承诺就是你买这房子，我就包你五年的租期，给你五年租金。那是一个商铺，被开发商分割成小的商用单位，不能住人，也不可能自用，我就是为了做投资养老才买的。直到今天，五年租期都过了，租金都没有给付。”

记者调查了解到，和周先生一样，多位购买了瑞学乐园商铺的业主都有类似的遭遇。“五年过去了，业主们基本上都没有收到租金，有些业主打了官司，终审判决书下来了，但拿不到一分钱。虽然租赁合同和售房合同是在开发商售楼部统一签订的。开发商在售楼部告诉大家，租赁公司（中青瑞悦公司）和开发商都是一家，跑不了。但五年后售楼公司说和租赁公司没有关系，而租赁公司说没钱。”多位业主的联名信中写道。

一个事实是，早在2016年10月，北京官方媒体就发布了《殿堂级一站式教育综合体瑞学乐园十月重磅开幕》的新闻报道。报道称，2016年10月，北京首家教育+地产+互联网概念的一站式教育综合体——瑞学乐园落户大兴新城中心，坐拥5000平方米，集幼儿早教、儿童益智、文化、艺术、运动类等教育于一体，让优质的教育资源融通共享，为家长提供便捷优质的一站式教育服务。

报道中提到，瑞学乐园力求提供一站式教育服务的同时，更能提供一流的教育资源。瑞学乐园已入驻魔法森林早教、ONE ART国际儿童艺术学院、学趣国际教育、山姆大叔英语四大知名教育机构。

瑞学乐园负责人表示，瑞学乐园推出的一站式教育综合体，处于大兴繁华商圈，交通便利，周边商场林立。对于教育机构来讲，是较为理想的选址地点。对于家长而言，可满足家长对于儿童多元化教育的需求，同时课程更加专业、优质。瑞学乐园在不断引入优质教育资源，完善多元化教育模式，更深入打造一站式教育服务综合体。

就是这样一家当时宣称前景无限美好的瑞学乐园，长期拖欠业主租金，多数业主在被逼无奈的情况下，选择了走诉讼程序，起诉中青瑞悦公司和鑫苑万众公司，要求支付拖欠的房屋租金。

周先生曾多次发短信、打电话向中青瑞悦公司催收欠款，也通过信函向鑫苑万众公司催收过欠款。2021年7月15日，周先生在多次催讨租金无果的情况下，将上述两家公司起诉至北京市大兴区人民法院，诉讼请求是：判令被告支付原告2020年1月至2021年6月的租金欠款146030元;判令被告支付2020年1月至2021年6月租金的违约金9735元，及按购房贷款最低利率月息4‰计算的欠款利息，合计欠款利息金额6230元，总计违约金15965元;判令二被告支付给原告前三年2017年1月至2019年12月租金248252元;判令二被告承担共同责任;本案的案件受理费及必须支出的一切必要费用全部由二被告承担。

按照约定，租赁年限内，前三年按照固定租金收取，一次性支付给原告，前三年租金总计为248252元。当时口头约定首期租金于《瑞学乐园租赁合同》签订之日作为购房款，由被告中青瑞悦公司直接付给被告鑫苑万众公司。这笔款原告并没有收到。

周先生表示，“248252元÷3年÷78.81平方米=1050元/年/平方米”，这怎么都不是一个房租的数字。而248252元+购房实际付款1655000元再被248252元除得13%，进一步证明这个房租根本不是房租而是促销房屋的一部分。该楼中不同用户的单位面积房租是不一样的，而都是房价的13%，证明这是促销的手段，也让原告确信被告中青瑞悦公司和被告鑫苑万众公司是一家，确信被告中青瑞悦公司具备履约能力，被告鑫苑万众公司将承担共同责任。原告要求法院调取证据，如果被告中青瑞悦公司并没有向被告鑫苑万众公司支付此款，就可以证明他们共同采用欺诈手段推销房产。

根据约定的租金支付方式，后两年租金每半年支付一次。被告中青瑞悦公司通过其高管苏环强在2020年1月21日向原告支付4867元，2021年11月收到支付房租4867元，为2020年1月至2021年6月部分租金。除此之外，被告中青瑞悦公司还应向原告支付2020年1月至2021年6月房租43809.09元，2020年7月至2020年12月的租金58412元和2021年1月至至2021年6月的租金43809元，合计146030元，但上述款项一直没有支付。

《瑞学乐园租赁合同》第八条规定，乙方有第七条第四款约定的情形之一的（不按照约定支付租金达15日的），应按月租金的100%向甲方支付违约金。被告一作为乙方没有按照约定支付租金已超过15日，应当向原告支付月租金100%的违约金。

周先生认为，双方签订的《瑞学乐园租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告中青瑞悦公司拒不支付租金的行为已经严重违反了合同约定及相应法律法规，其行为严重损害了原告的合法权益。

周先生说，被告鑫苑万众公司为促销房屋统一安排业主并代理与被告中青瑞悦公司签订《瑞学乐园租赁合同》，许诺保证被告中青瑞悦公司在5个租约年会如期缴纳房屋租金，被告鑫苑万众公司向被告中青瑞悦公司预收三年的房屋租金。这是普通的房屋租赁公司不可能会同意的事情，被告鑫苑万众公司对此负有实质上的利益既得，并应担保被告中青瑞悦公司付房屋租赁款义务的履行，被告鑫苑万众公司为促销房屋安排业主并代理与被告中青瑞悦公司签订《瑞学乐园租赁合同》，本质上是一种绑定销售的行为，被告鑫苑万众公司应对被告中青瑞悦公司的不履约付款行为承担责任。若被告中青瑞悦公司持续不向原告付剩余租金，而被告鑫苑万众公司对此持逃避、拖延态度，原告方认为被告鑫苑万众公司应当对原告承担违约责任。

按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，被告鑫苑万众公司违反此要约，应当承担违约责任或连带责任。

据了解，该栋多数业主都经过被告鑫苑万众公司的说明和允诺签订了此《瑞学乐园租赁合同》。周先生请求法院调查被告两家公司往来资金的账目以辅佐查证，整个事件是卖房公司为销售房屋的商业欺诈。最终原告并没有收到前三年房租。

一审法院于2021年11月判决：中青瑞悦公司于判决生效后10日给付原告周先生2020年1月1日至2021年6月30日期间租金欠款146030.30元;驳回周先生的其他诉讼请求。

周先生不服一审判决，上诉到北京市第二中级人民法院，二审法院开庭审理后，驳回上诉，维持原判。

多位购买瑞学乐园的业主表示，购房时开发商销售人员称，每年返租金10%左右，五年就能回本，当时就签了购房合同和租赁合同，五年过去了，法院判了中青瑞悦公司偿还租金，可是中青瑞悦公司至今欠业主租金600万左右，该公司注册资金才50万，冻结也没用，业主还是拿不到租金。“当时说开发商和中青瑞悦公司一家，现在开发商不认了，明显是开发商和中青瑞悦公司设计的一个骗局，欺骗购房的业主。”

“一审、二审判决开发商没有任何责任，这完全不符合事实。”2022年5月3日，周先生向北京市高级人民法院递交了民事再审申请书，要求撤销北京市第二中级人民法院做出的民事判决书，依法再审，支持申请人在一审时提出的全部诉讼请求事项。“涉案房屋自本案起诉前后，均有租户在承租。中青瑞悦公司逾期支付租金是恶意违约，与新冠疫情无关，其在一审、二审时未就受新冠疫情导致资金周转困难或者营业收入明显减少进行抗辩或者举证，未对相关事实进行举证质证，直接以‘考虑房屋的用途及疫情影响’驳回再审申请人的诉讼请求，属于认定基本事实的主要证据未经质证，缺乏证据证明，基本事实认定错误，适用法律错误。”

另外，《瑞学乐园租赁合同》前三年的租金248252元并未折抵购房款，申请人并没有收到中青瑞悦公司支付的前三年租金，其折抵房款的辩解鑫苑万众公司也不认可。庭审记录中中青瑞悦公司提出所谓的房屋认购书没有鑫苑万众的盖章，鑫苑万众公司明确说明不存在租金折抵购房款，没有收到任何租金，也不认可存在所谓的租金折抵房款的事实。

周先生表示，虽然在庭审中中青瑞悦公司出具了一份2016年9月26日的房租收条，但是中青瑞悦公司并未举证其实际支付该款的任何证据。最为重要的是，中青瑞悦公司在一审庭审中已经承认其并未实际支付该款给上诉人，仅辩称“前三年租金是当时的房子便宜给原告的，在房款里面折抵了248252元”。一审、二审竟然对不具有法律效力的认购书以及没有发生事实往来的收条的真实性予以認可，认定再审申请人收到前三年租金，以及认定该期间租金已经折抵购房款，与事实完全不符，应予以纠正。

因此，再审申请人在鑫苑万众公司的安排下与中青瑞悦公司签订的《瑞学乐园租赁合同》中前三年2017年1月1日至2019年12月31日的租金248252元并未折抵购房款，中青瑞悦公司应一次性支付前三年的租金248252元给再审申请人。

周先生认为，鑫苑万众公司保证再审申请人购买的房屋由中青瑞悦公司承租，应视为租赁合同的保证人并承担责任。“我是在鑫苑万众公司安排、代理下与中青瑞悦公司于2016年8月26日在鑫苑鑫都汇售楼处签订了《瑞学乐园租赁合同》，租赁合同与购房合同是同时同日同一台打印机打印出来，同一个人提供给我签订的。当时鑫苑万众公司告知二者是同一家，鑫苑万众公司保证租赁合同的履行。当时口头约定首期租金于《瑞学乐园租赁合同》签订之日作为购房款，由中青瑞悦公司直接付给鑫苑万众公司。这笔款再审申请人和鑫苑万众公司都没有收到。

周先生说，“鑫苑万众公司在与我签订购房合同之时保证，签订购房合同后，由中青瑞悦公司承租房屋，每年都向我支付10万左右的租金。虽然鑫苑万众公司做出的是口头保证，没有以书面形式固定，但是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条表明，商品房的销售廣告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。鑫苑万众公司当初为了向我推销房屋而做出的说明和允诺对于商品房买卖合同的订立具有重大影响，应当视为要约，我基于对被告的信任和诚信原则予以承诺，至此房屋买卖合同订立，房屋得以售卖。所以此要约应视为房屋买卖合同内容，鑫苑万众公司违反此要约，应当承担违约责任或连带责任。”

周先生表示，二审裁定之后，中青瑞悦公司并没有依判决支付任何租金，他们也没有能力支付租金，他们完全是鑫苑万众公司合谋的用于欺骗售楼的空壳公司。

周先生在民事再审申请书中表示，原一、二审法院所做判决基本事实认定错误，适用法律错误，认定事实的主要证据未经质证且认定的基本事实缺乏证据证明，实在难以令再审申请人服判。本案并非孤案，还有其他众多购房者也同样遭受了欺骗和经济损失，还望高院可尊重事实、还原真相，切实化解此项纠纷。

目前，周先生和很多瑞学乐园的业主，都在等待着法院最终的判决。

事实上，所谓“售后返租”，就是置业者出钱购买公寓或商铺，交付后委托第三方包租机构托管经营，每年能获得合同约定的收益。这种“售后返租”优势很明显：小投资，高回报，开发商包租，无条件回购，租金抵房款。这些优势让商铺“售后返租”变得炙手可热，殊不知，里面藏着不少陷阱和骗局。

民盟北京市委社会法制委员会委员、北京腾岳律师事务所主任曾凡荣律师接受《小康》杂志、中国小康网记者采访时表示，此类售后返租模式中，隐藏着很大风险，投资人要谨慎。开发商以高额回报为诱饵，吸引大批购房者后，很多商服经营不善，导致运营方无法兑现返租承诺。一般来说，业主跟开发商以及租赁公司签订的合同，都是约定每年按照一定的投资回报率将商铺的经营收益返还给业主，通常合同签订的返租时间都在5到10年左右。在这么长的周期里，只要运营出现问题，作为业主的投资回报就有可能得不到切实保障。

截至记者发稿时，未接到上述相关单位就此事的进一步回应，《小康》杂志、中国小康网记者将继续关注此事进展。