房地产新政将如何影响市场发展

刘洪玉

本轮的房地产新政，是借助新的市场环境提供的契机，顺势优化、调整过去被严重扭曲的、行政色彩过浓的房地产市场调控政策，以最终形成有利于房地产市场持续稳定发展的长效机制

伴随着宏观经济进入中高速增长的新常态，中国房地产市场也进入了总体供求均衡、存在区域性供给过剩或供给短缺的差异化发展阶段。具体表现为，从2014年3月开始，商品房销售面积和销售额由此前20%左右的增速迅速转变为持续的负增长，且在2015年前两个月的同比增速降为-16%左右。与此同时，房地产开发投资增速逐月放缓，全国房地产开发企业土地购置面积、商品房尤其是商品住宅新开工面积持续负增长，商品房待售面积持续增加，政府持有的土地储备和开发企业持有的待售商品房去库存压力日增。房地产开发投资和交易活动放缓，也给宏观经济增长和财政税收带来了巨大的压力。

新一轮调控开始：四大新政密集出台

中国人民银行于2014年9月29日发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，被认为是本轮调控的第一个房地产新政。该通知要求通过扩大开发性金融支持范围、延长贷款期限至不超过25年等措施，加大对保障性安居工程建设的金融支持力度；通过放松二套房认定条件、合理确定贷款利率等措施，支持居民家庭合理住房贷款需求；通过鼓励发行住房抵押贷款支持证券（MBS）和专项金融债券，来增强金融机构个人住房贷款投放能力；通过支持房地产企业在银行间债券市场发债、开展房地产投资信托基金（REITs）试点，支持房地产开发企业的合理融资需求。该通知发布不久，住房公积金个人住房贷款政策也随之进行了调整。对存量住房市场交易数据的监测分析显示，该新政短期内扭转了二手房挂牌价格持续下降的趋势、刺激了二手房挂牌数量的增加。

本轮调控的第二个房地产新政，是国土部和住建部于2015年3月25日发布的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。该通知要求各城市根据市场供求情况，合理计划、安排2015年住房及其用地的数量和结构，有增有减有调整。该房地产新政被市场认为是中央政府改变过去一刀切调控方式，开始从住房和土地供应规划计划管理改革入手，对地方政府进行分类指导、因地施策。

本轮调控的第三、第四个房地产新政，是2015年3月30日人民银行和财政发布的两个政策调整通知，其中：人民银行《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房贷首付款最低比例要求从原来的60%～70%下调到40%；财政部《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将个人住房转让享受营业税宽免政策的时限从5年放松为2年。市场人士普遍认为，这两个房地产新政较之前面的两个更有力度和冲击力，使个人住房贷款政策和营业税政策基本恢复到了2010年“史上最严”房地产市场调控政策实施以前的状态。

“顺势”的优化与调整

李克强总理2015年政府工作报告中明确的中央政府在房地产领域“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善性住房需求”、“促进房地产市场平稳健康发展”、“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”等工作目标，以及“分类指导”、“因地施策”、“落实地方政府主体责任”的工作思路，体现了本届政府一直以来“保障基本住房”、“促进市场稳定”、“防范系统性风险”的住房政策目标。此轮房地产新政出台的原因也在于此。

本轮房地产新政出台后，市场总体上给予了正面的评价。但也有一些担心，认为在我国房地产市场存在区域性价格泡沫和过量供给的情况下，市场在宏观经济社会基本面因素作用下进行自发的阶段性下调，是吸纳价格泡沫、降低市场风险的重要机会。如果政府通过实施房地产新政来刺激市场，重新走上将房地产市场作为宏观经济重要调控工具的老路，就很有可能导致2010年房价快速反转、暴涨的情景再现，进一步提高房地产市场和宏观经济的风险水平。

上述担心是有道理的，在一段时间内，持续保持房地产市场去泡沫、去杠杆、去库存、降风险态势，对我国宏观经济社会的可持续发展，总体上是有利的。但也应该看到，在我国房地产市场所依存的宏观经济从高速增长变为中高速甚至中速增长，房地产市场从供给短缺发展到供求总体均衡甚至存在区域性过量供给，住房交易数量和交易价格从持续快速上涨发展到持续下调的情况下，对2010-2013年间国家持续加大房地产市场调控力度环境下形成的房地产市场政策环境，确实有必要进行适当的调整。否则，在严厉调控政策和不利市场环境的双重影响下，2014年3月以来出现的市场调整就有可能突破我们能够承受的底线，甚至出现2008年美国楼市“穿透楼板”、“沿楼梯跌落”的情况，给经济社会带来巨大损失。

以住房和土地供应计划调整为例。2015年是“十二五规划”的最后一年，各地“十二五规划”中的住房建设及相应的土地供应规模和供应结构，主要是基于2010年住房市场供给不足、价格快速上涨的市场背景规划的，但目前市场态势与当初预期相比，出现了较大的变化，必须实事求是地调整相关的供应规划和计划，防止形成新的过剩供给和无效供给。

再以个人住房抵押贷款首付款比例为例，即便此次房地产新政将首套和二套房首付款比例分别调整到30%和40%，这仍然是世界上少有的高比例，因为许多国家的首付款比例在5%-10%之间。房价高、首付款比例高，实际上是购房门槛设置过高、阻碍了住房消费。随着住房市场价格趋于稳定，以及商业性和政策性住房金融体系的发展，首次购买自住住房和调整改善自住住房的首付款比例和利率优惠政策，仍然有很大改进的空间。换句话说，30%的首套房首付款比例和60%～70%的二套房首付款比例绝对不是常态，相关政策要努力向保护和支持住房消费的新常态发展。个人住房转让营业税政策的调整也是同样的道理。在未来的房地产税制改革中，通过契税和所得税政策的优化，完全可以取代营业税承担的市场调控功能。

因此，本轮的房地产新政，是借助新的市场环境提供的契机，顺势优化、调整过去被严重扭曲的、行政色彩过浓的房地产市场调控政策，以促进房地产市场的稳定和可持续发展。

房地产新政将如何影响市场？

住房贷款和住房转让营业税政策的调整，实实在在地降低了消费者进入住房市场的门槛，降低了住房交易成本，有利于增加住房需求，促进存量住房资源合理流动和优化配置，刺激开发商新建商品住房的开发投资活动，最终促进住房市场稳定和宏观经济稳定。

据对北上广深住房市场价格指数变化情况的监测分析，这些城市2015年3月份的新建商品住房和存量住房价格，基本上已经摆脱了连续环比下降的情况。考虑到3月30日房地产新政的刺激作用，预计4、5月份仍然会保持环比上涨的态势。但引发新一轮房价持续上涨的可能性极低。因为随着宏观经济进入新常态，国民经济和居民收入增长放缓，住房价格快速上涨的动力大不如前了。或者从另外一个角度说，经济社会基本面指标的预期增长，才是住房价格上涨的根本动力，住房信贷政策和税收政策刺激，对房价影响的力度和持续时间都相对有限。

保护和支持住房消费、促进房地产市场稳定、贡献社会经济发展，将是我国房地产政策的长期目标。为了实现这个目标，需要我们从住房政策、土地供应、金融支持、财政税收、市场规制等方面，持续优化完善、改革创新，并最终形成有利于房地产市场持续稳定发展的长效机制。