还原地产暴利

葛　婧　陈　勇

有关房地产“暴利”的争论不断撩拨公众们敏感的神经,然而,很多开发商却认为,有关房地产“暴利”的认识存在误导,房地产开发利润并不丰厚。那么,房地产的“暴利”究竟流入了谁的口袋?

2009年6月,《小康》杂志联合新浪网的年度“居住小康”调查显示,超过九成的网民认为房地产是暴利行业。有人认为,中国的房地产业是最暴利的行业之一。

一直以来,有关房地产“暴利”的争论不断撩拨公众敏感的神经。《小康》调查,“您认为房价为什么这么高?”调查结果显示,77.10%的人将原因归罪于房地产行业的暴利。然而,很多开发商却认为,现在土地成本过高,房地产开发利润并不丰厚。万通地产董事局主席冯仑说,房地产开发商的平均资产收益率达不到5%,北京市华远房地产股份有限公司董事长任志强说,过去几年平均的行业利润率大概只有8%。

他们认为,有关房地产“暴利”的认识存在误导。而任志强更是将矛头指向了政府和制度性的腐败。

这些年,中国的房地产界从不寂寞。一边是各种媒体和民间对开发商们“天价房”的血泪控诉,另一边是开发商对政府和制度的猛烈批判。

那么,房地产的“暴利”究竟流入了谁的口袋?

最大的受益人是政府吗?

2009年1月,一份来自REICO工作室的“我国房地产企业开发费用分析报告”研究表明,在房地产商总销售收入分布中,37.36%流向政府,36.49%是“除土地外的其他成本”,剩余的26.14%的份额才是企业所有。

而这个研究成果不断被任志强引用,成为其为房地产“暴利”正名,及批评制度性腐败的重要依据之一。

但很快,REICO工作室研究的客观性和中立性遭到了怀疑。在北京社科院戴建中和地产大亨任志强之间发生的一场硝烟味甚浓的大争论中,戴建中道破了REICO工作室和任志强华远公司之间的利益关系:“至于任先生津津乐道的REICO又是什么组织呢?它的主要资助人之一就是任先生的华远公司”。实际上,政府内部和许多公众人士对REICO研究的客观性也并不买账。中国财经传媒人联盟特约观察员时寒冰在推介戴建中的战斗檄文中特意加了两句按语,“某些地产商通过资助研究机构和经济学家(尤其是有‘良知光环的经济学家),占领舆论前言阵地,上演愚弄民众的大合唱。”

REICO工作室一名研究人员在接受《小康》采访时称,工作室研究题目的数据来源于2008年7月份到10月份在北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业的调查,包括62个开发企业,涉及到81个房地产项目。在所有的被调查企业中,民营企业占91.9%,国有企业为8.1%。调查的开发企业中,大、中、小型企业和大、中、小型房地产开发项目所占比例则分别是19.4%、54.8%、25.8%、32.1%;35.8%、32.1%。而住宅项目、写字楼项目和商业用项目的数据为77.8%、16%和28.4%。该工作人员表示,调查样本来源的多样性可以有效控制不同地域的制度性差异。在调查中有70.4%为毛坯房,且大部分项目已处于销售或完成销售阶段,使得他们能够有效地估计开发和销售阶段的各种税费情况。

一份REICO工作室提供的资料显示,在房地产商的总销售收入分布中,政府所占比例高出企业剩余大约11个百分点;如计入非税收费、市政工程及公共设施配套中政府的隐性收入以及预缴税收的利息收入,那么,政府所占份额还要高。他承认,这样一种研究发现是研究者最初并没有预计到的。

地产腐败成本究竟多少?

2009年全国两会,全国工商联以REICO工作室的报告为基础提交了相关议案,上海由于高达61%的销售收入流向政府尤其受到关注。在随后的记者招待会上,上海市长韩正在答记者提问时表示,对这样一份数据的准确性心存质疑。REICO工作室的负责人告诉《小康》记者,他正在重庆调研,接到上面的电话,说他们的报告受到上海市长韩正的关注,请务必再进一步核实有关数据。他说,“数据没有错,我们的数据来自调查资料”。

此后,上海市政府没有就此再做回应。

该负责人表示,从理论上讲,他们的研究发现的“成本”已经包含了开发商所有的成本,包括外界一向关注的房地产商的隐性成本或腐败成本。

业内人士告诉《小康》记者,贿赂、官商勾结,已经是人们对房地产商与地方政府官员之间关系最常见的想象。而当一桩桩腐败案件浮出水面之后,更是激发了人们对此的所有遐想。

“11.32亿元第一次,11.32亿元第二次,11.32亿元第三次,成交。”伴随着拍卖师的铁锤落定,柳杰确认自己拿到了这块地。江滨路10号地的楼面地价在8、9轮举牌之后疯涨,超过了15140元每平方米,从发标到定标的数天之内飙涨了约4倍,最终以11.32亿落锤,较起拍价溢涨了240%。

柳杰是一家房地产集团的董事长,他一脸激动地告诉《小康》记者,这块地,他想要很久了。但关于地的开发,他沉默了一下,表示先缓缓。

与其他地产老板一样,他每天的行程安排得满满当当:从陪领导吃饭到公司会议以及晚饭后的其他应酬,行程表上几乎看不到丁点空隙。

柳杰的车是奥迪A8,这些年他只坐奥迪,再好的车都不要。他自问自答道:在北京什么车最多?奥迪!那都是什么人坐的?官员。“做这行就是要懂政治,除去政治还要讲手腕。方向对了,方式、方法都不能错,否则满盘皆输。”他始终相信,自己吃的这碗饭和政府是一个碗里的,一荣俱荣,一损俱损。

在柳杰的包里有一台微型掌上电脑,电脑里有一个文档,里面记满了关系网内所有人的电话、生日和爱好。他每天都会去看一遍,然后嘱咐秘书提醒,今天到谁生日了?该送什么?这个人喜欢什么?“可以不记老婆、儿子的,但是利益共同体的喜怒哀乐必须记得。”

“我可以一分钱不赚,但他必须要保证我的计划顺利进行。”柳杰说。

中国经济学家左大培曾如此反思我们1998年以来的住房改革:“有资料显示,就是到最近,中国最富的那一小撮富豪中,还有将近一半发迹于房地产开发。正是在这样的暴利引诱下,那些私人开发商拼命地争夺城镇地区每一块可建住宅的土地,上演了无数尔虞我诈、谋财害命、撒谎欺骗、破坏文化的丑剧。我们还掌握了大量证据,表明在这样的体制下私人开发商如何与贪官污吏相勾结:贪官们批地给开发商免费使用,开发商则将建成的住宅免费赠送给贪官们。”

当学界的制度分析将批判的笔触指向贪官与开发商的联合时,任志强则将更多的炮火射向了房地产市场宏观调控政策的失误,以及政府在低端保障房市场上的制度性腐败。他认为,最大的腐败根源是制度。

2009年5月中旬,国家统计局向各调查总队布置了对包括北京、上海、广州、杭州、无锡在内的40个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查的任务。“目的是通过调查商品房开发土地费用、建造费用、管理费用、各种税费以及构成情况,全面了解房地产企业和房地产市场运行情况,为宏观调控提供真实准确的统计信息和决策参考。”(注:柳杰为化名)