中国式居住五大难点

于莉娟　葛　婧　陈　勇

房价、小产权房、保障房、闲置房、物业纠纷,这是当下中国居住领域,人们普遍关注的焦点,亦是矛盾最为突出、最为难解的难点。之所以难解,是因为现有利益格局的顽固。然而,若不能打破现有的利益格局,官商勾结、行业性欺诈、炒买炒卖等种种社会问题仍将继续存在,从而影响着中国居住的健康发展,以地产为核心的混乱局面亦不可能得以彻底扭转。

难点一:房价的理性在哪里?

用房价收入比来批评中国的楼市,这在2006年以来就成为房地产领域的一个主要议题。在2009年春天北京社科院戴建中和地产大亨任志强的一场争论中,以房价收入比来判断房价的走势成为辩论的焦点。据北京社科院的估算,北京市住房收入比高达23:1,远远超过国际上6:1的数字,这是普通老百姓远远不能承受的房价。基于明年大量保障房投入市场的乐观预期,戴建中号召人们“一直要坚持到房价理性回归,个人能承受再买房”。

联合国人居中心出版的世界人居报告中曾指出,在对50多个国家的首都城市进行调查后认为,一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍,如达到5倍时,大多数人就会无力购买,市场就会出现问题。发达国家的住房市场,其房价收入比基本上在这个范围内。而中国则高达20倍以上。

但是,地产界业内的一位资深人士在接受《小康》采访时认为,生搬硬套地把西方国家房价收入比的数据搬到中国是不合适的,中国人对住房以及对房地产的消费行为和消费模式都有较大的差异。“在西方,一般都是公民个体或一对夫妻供一所房子,而中国的老百姓则会举全家之力购房。”然而,四个老人一辈子的积蓄,外加夫妻两人未来三十年中大部分收入来买一套住房,这样的消费是否疯狂?在当前的中国,这样的住房消费成为了一种普遍的现象,多年来房价一路狂飙,但我们依然保持了世界上较高的住房自有率。“这也就客观上造成了一种统计上的矛盾:一方面是中国居高不下的房价收入比,另一方面又是高居不下的住房自有率。”

支撑中国高房价的背后有这样一个现象:在北京、上海、广州、深圳等大中城市,许多住着过百万房子的白领,在夜色降临时,悄悄在稍微远离家的地方摆起了地摊,卖什么的都有,只要能增加一些收入。中国房地产行业独立评论家牛刀指出,现在一百万的房子,其使用价值,也就是与经济发展水平和居民购买力所对应的价值,其实只有四五十万,实际价值就更低。但是,中国的白领阶层却偏偏要多付出一倍的价钱才能住得上这个房子。如果经济一直向好,GDP每年保持在两位数以上的增长,尽管压力很大,也许还能够撑下去。如果不是这样,那么他对未来并不乐观。

从供需角度来看,支撑民宅房价的力量源于住房的三种价值,即居住、投资、投机。

当房屋作为投资需求时,决定房价的力量是房屋租金,国际上通常用租售比来表示。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。中国财经传媒人联盟特约观察员时寒冰指出,国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1:200-1:300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例,其租售比基本是在1:500-1:700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息,甚至在房屋快报废时还不能收回投资。这说明,房屋也不再具有投资价值。

另一个不争的事实是:过去的几年里,房价一直在疯狂地上涨。时寒冰认为,这主要是房屋的投机价值被投机者利用的缘故,即通过低买高卖房屋来获取价差。

但每年新增的住房供应以及因投资、投机沉淀下来存量房数量惊人,同时政府在加大社会保障性住房的供应。接受采访的专家认为,从长远来看,这些也会成为促成房价理性回归的因素。

难点二:保障房如何覆盖中低收入群体

地产商任志强认为,中国的房地产市场应形成两种格局:地产商给富人们盖房子是天经地义的,市场就得要按供需主导的市场规律来办事,这是铁律,中西没有差异,和道德、伦理无关。而政府则要通过保障房的建设保证经济收入低下群体有房住,不至于流离失所。

业内多数人的看法是,理想的国家住房制度应该是分层次的,国家要做到“两头保”,最上一层是高度商品化的住房市场,最下层的是低端的保障房建设。

然而,在过去的很多年,资金制约成为地方政府解释保障房建设障碍的主要理由。

但中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华质疑:没有房改以前,我们国家穷的要命,那时地方的财政收入比现在少几十倍,却解决了60%的人的公房居住问题。现在财政收入增加了几十倍,反倒一小部分都解决不了?

“在去年以来的宏观经济下滑,中央及地方财政收入放缓的情况下,4万亿投资依然将一大部分投向保障性住房,可见中央的决心”。北京大学房地产研究所所长陈国强指出,这说明国家“保民生”的方针没有变。当然一些地方政府以及房地产中的既得利益集团不断通过偷梁换柱的做法,减少政府的住房保障责任,也把越来越多的人推向了市场。时寒冰提醒这种情况值得警惕,同样的资金,以何种方式投入,效果是截然不同的。

以备受推许的新加坡住房市场为例,只有占住户总数3%的富人由开发商提供住宅,收取很高的土地出让金,入住后收取高额物业税,而对占住户总数80%的中低收入者则提供由政府控制户型和房价的房屋。这就意味着,绝大多数的民众的居住问题都应该划分在政府的责任范围内。

“世界上没有一个国家敢从民众的居住问题中赚取巨额利润,已经出台住房法的国家,几乎无一不强调政府对住房问题负有不可推卸的责任。把住房问题完全交给市场去解决,导致民众遭受掠夺本身就是政府的失职。持续下去,很容易给社会的稳定埋下隐患。”时寒冰认为,以下这样一个住房格局能够较好地解决问题:低收入者,政府提供廉租房(大约20%);中等收入(偏下)者,政府提供廉价经济适用房(大约50%);中等收入(偏上)者,购买限价房(大约10%);高收入者,去市场购买商品房(大约20%)。

政府的份内事儿是提供低端廉租房为主的保障房建设,而高端商品房市场的发达不但有利于中国财富的积累水平,也能为政府提供较高的税收。同时,国家也应当兼顾保障公平和激励竞争的有机结合,对利用纳税人资源建造起来的廉租房,应以保障住房资源的最高效和节约利用为原则,而且一定要完善退出机制。

难点三:小产权该不该转正?

有一个国家的修路方法是,铺好草坪不修路,让人们随意去踩,时间长了,在穿行最便捷的地方人们踩出几条曲曲折折的小路,于是政府就在这些踩出的痕迹上修出最实用的路来。小产权房就是中国房产市场这实用的小路。

要住在远离城市的农村,那里公共设施落后,交通成本较高,并且,购买小产权房难以办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续,潜藏着房屋质量、物业管理、违规拆迁等诸多风险。按理说,这不应当成为理想的选择,但在目前的房地产格局下,这又成为了相当一部分人的现实选择——最主要的理由是便宜。从上世纪90年代中期起,小产权房的历史已经有十余年,这些年,随着商品房价居高不下与新农村建设步伐的加快,小产权房越建越多。

2007年建设部副部长鹿心社指出,截至2007年上半年,全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米,相当于2007年地产销售高峰时期的10年销售量。到现在已达70多亿平方米。而1997-2008年12年间,全国开发商建设的商品住宅竣工面积总共不过69.5亿平方米,销售面积38.55亿平方米;也就是说,小产权房比开发商建设和销售的商品住宅面积还大得多。

北京房协住宅学术委员会委员蔡金水介绍,在北京,小产权房屋的交易量已经达到商品房交易量的两成。北京市规划部门仅在通州就发现了百万平方米“小产权房”,未发现的可能更多。这些“小产权房”比相邻地区的商品房价钱低一半甚至2/3以上。

但小产权房一直未获转正。在深圳传出小产权意欲转正的消息后,国土资源部再次表示坚决查处小产权房。按照国土资源部的说法,“小产权房”是违法建筑。

小产权房虽然不能办大产权,但是通常项目都是合法的,有的是属于旧村改造项目;有的是新农村建设项目;有的是旅游景点配套项目,或是生态园立项等等。总之,都是披着一个“合法”外衣的,否则规划等有关部门不会批准建设,水电市政部门也不能给通水通电。不合法的原因,是他们卖给了城里人。按照我国《土地管理法》规定,如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开发建设并出售,必须先经国家征收,转为国有土地,再出让给开发商,开发商向国家交纳土地出让金等税费,最后建房后出售给购房人。

但政府查处小产权房的动机和合理性始终受到质疑:“为什么政府强行低价征用农民的土地,再高价卖给开发商,从中渔利,建成房子高价卖给居民合法;而农民在自己的土地上建房,低价卖给居民,让老百姓得到实惠,反倒不合法了呢?”蔡金水反问。

时寒冰认为目前急需要做的是:第一要尽快给小产权房立法,我们应该看到,在高房价的深圳在政府保障性住宅不能大量供应的情况下,为社会提供小产权房,也能解决一部分民生所需,并能缓解政府保障的滞后。现在的小产权房,只有一个难题,那就是确认交易权。我们现在的商品房其实也不是严格意义上的产权,也只有70年的使用权,我们为什么不能以这种方式给小产权房流通和交易的空间呢?比方说,我们可以给小产权房定为50年或者40年的产权,性质都是一样的。

难点四:如何避免住房的制度性腐败?

在上个世纪“房改”前,公务员一直是我国住房条件较好的群体。1998年“房改”后,虽然国家停止了福利分房,但各种名目的“集资建房”和“单位自建经济适用房”从未停止过。

一名长期在政府部门工作的知情人士告诉记者,说是房改,但依然还是按标准配足了房。“房子建成后,购房者的资历一般会先由办公室安排好,由职务高低、工龄长短进行排序,然后再确定买房资格、买房面积和选房次序。”他透露,这只是普及的方式,还有内部定价开发集资建设的或以象征性租金向领导干部长期提供优质住房,等等。他直言,在这些集资建房和单位自建经济适用房的过程中,机关单位存在着诸多的经济腐败,严重超标建房、以权谋房、暗箱操作多占公房等现象屡见不鲜。

2009年5月1日,《小康》杂志曝光“信阳未查处的官员别墅”:信阳市委市政府的四大班子的“厅级别墅”每套290多平米,“加上阳台,有350平米”。在进一步调查中,官员别墅背后的奇怪的审批和招拍挂、土地、规划等手续以及由政府要害部门一二把手组成的神秘开发商也一一曝光。

2009年6月17日,河南省郑州市政府被中广网曝光,以建经济适用房为名占地建别墅谋取暴利,其中楼中楼是200多平方,别墅是300多平方,建成后总成交额将达1亿以上。

2009年6月22日,武汉市武昌区经济适用房公开摇奖却出现了6连号。一名参与此报道的记者告诉《小康》,“六连号”当事人申请材料均为虚假材料,而据华中师范大学一名数学系博士计算,从5141个号码摇出6个连号,出现这种情况的概率约为千万亿分之一。且产生这一超低概率事件的摇号软件是由相关部门自己开发、使用的,没有经过任何第三方检测。

一名不愿意透露姓名的专家向《小康》记者表示,官员的住房问题,必须纳入公众的视野。

福建省东建筑工程有限公司总经理卢健在接受记者采访时表示,在种种权力优势下,大多数官员早就拥有超过其住房标准的多套房子,在多数百姓沦为“房奴”为房子挣扎的时候,他们已奢靡成风。他向记者举了这么一个例子,某局长在单位分到了两居室,私下把房子在市场上倒换成两个一居室。等调往新单位时,只报一居室,于是按照级别,单位又给他补了两居。房子到手后,便把房子卖了。等再去下一个单位时,故计重施,如此循环。卢健认为,官员住房的规范问题应当引起重视。

事实上,面对中国官员普遍超标的住房状况,各地也下达了不少文件进行规范。例如,河南省《关于厅以上领导干部住房问题的通知》规定,正省级220平方米、副省级190平方米、厅级120平方米。官员购买住房超出控制标准30平方米以内的按实际成本价购买,超过控制标准30平方米以上的部分按市场价购买。

但由于目前尚缺乏官员财产公开制度,公众对官员实际收入并不知情,对官员住房补贴亦无知晓,对官员有几处房产更无法确认,因此,各地规定的规范官员住房文件往往很难得到监督执行。此外,国家尚未建立统一的官员住房规范和监管制度,使各地发生的官员持续发生住房腐败现象也很难得到查处。

北京市华远集团总裁任志强指出,住房最大的腐败在于制度。他表示,因制度的不完整缺陷而给了腐败以合规的保护,让贪污和不合理的占有国家优惠政策和资源成为“合法”的行为。任志强认为,只有坚决地堵住制度性腐败,让除了廉租房之外的各种打着保民生名义而形成腐败的国家财富再分配制度性政策都退出历史的舞台,真正实现市场化和保障性的双轨制,才能让中国的经济和收入分配都进入正常的轨道。

“我都搬来两年了,却一个邻居也没见过。”家住顺义某别墅区里的李女士向记者发出如此感叹。李女士的爱人是一名副厅级干部,她住的别墅区早已倾售一空,但由于主人同时拥有多套房产,住不过来,大多闲着。

事实上,类似李女士家的情况在中国公务员群体中比比皆是,官越大,别墅也就越好。这也已经成为了一个公开的秘密。接受《小康》采访的一些市民认为,政府应当建立有效的官员财产公开制度和官员住房监管制度,只有这样,公众才可能实现监督。

香港中原地产集团董事局主席施永青曾建议内地对这些闲置的房子征收空置税,这一建议得到众多专家支持。中国社科院金融研究所博士尹中立表示,征收空置税的提议切中问题的要害。他认为,空置税可以限制房地产炒作和投机,从而抑制房价,与宏观调控是一致的,而且,还可以杜绝一些腐败。

时寒冰指出,在荷兰,法律规定,如果一套住房空置一年以上,必须在政府的协调下无偿提供这些住房;在瑞典,政府甚至直接将无人居住的住房推倒;在法国的一些城市中,房屋闲置的第一年,业主必须缴纳房款10%的罚金,第二年为12.5%,第三年为15%,以此类推。不仅是欧洲,美国也对闲置房毫不客气。在美国亚特兰大的一些地区,甚至有业主出钱让人租住其房屋,以逃避因房屋闲置而面临的处罚。“如此严厉地对待空置房是为了使有限的住房资源最大限度得到利用。如果现有住房大量闲置,就会使一部分人的居住空间受到挤压。而几乎欧洲所有国家的法律,都把住房视为一项基本的人权,要求政府必须解决住房问题。”大部分专家认为,借鉴西方发达国家的做法,对大量闲置的住房征收惩罚性税收,不仅可以避免资源的浪费,还能杜绝腐败的一些现象。

难点五:难以缓解的物业纠纷

业主和物业两者之间本应该是服务与被服务的关系,可最后却势成水火,这是当前两者关系的真实写照:业主因物业公司费用较高,服务较差,人员素质低下,甚至收了钱不干活,充满怨言和不满;而物业管理公司因为物业费收取困难,有时候干了活却得不到认可,亏本的生意,就不愿再做。

上海某小区公布的物业管理收费为3元/平方米,该物业管理处工作人员接受《小康》记者采访时介绍,他们现在只向住户收取2元/平方米的费用,也只能勉强收到50%左右。他表示,由于小区建成年代较久,房屋出现质量问题较多,以及暂住人口流动性大,许多业主不缴或者迟缴都比较普遍。

此外,许多物业与开发商间的“亲密”关系也都影响着物业费收缴。一些小区物业就是开发商委派的。开发商在售房时承诺的一些事项没有兑现,诸如产权证没办、煤气不通、小区道路未维修等,业主便会把气都撒到物业身上。

哈尔滨市某小区的一名业主告诉记者,办进户手续时他就交了煤气安装费,但煤气至今未通,产权证也没有。找物业,则推说是开发商的问题。而家里的塑钢窗漏气、电表老跳闸,小区卫生又差,自己索性就不交了。

而一些物业公司的人员素质过低,也造成了服务上的滞后和矛盾的产生。北京某小区业主李小姐告诉记者,自己小区里的保安整天一副色迷迷的样子,盯着人看很不舒服,值班上还经常睡觉。为此他们反映过多次,但物业公司均未理会,最后只能炒了这个物业公司。

物业公司也是牢骚满腹:大事、小事都找物业,可一旦哪里做得有纰漏,业主们就拒交物业费。这令众多物业公司很头痛,市场激烈的竞争又使他们十分尴尬。一家物业公司老板接受《小康》采访时表示,收缴率低、亏损厉害是导致纠纷主要原因。他举例:该公司旗下的一个小区,因为噪音问题长年无法解决,业主们则拒绝缴纳物业费。若以小区住宅面积10万平方米的2元/平方米来计算,即便收费率达到100%,费用也才20万。而目前整个物业管理处有60名工作人员,仅工资每月就花近30万,还不包括其他的。“我们只是企业,没有执法权,相关部门没少跑,但就是解决不了,收不到费用,最后只能退出这个小区。”

一名业内资深人士告诉记者,无论物业炒小区、或者业主炒物业,基本离不开管理和费用成本的因素,国家缺乏相关法律法规来协调此类事项是主要的一个因素。他透露,一般物业公司都愿意接手新的住宅小区,原因是房地产开发商在卖房子时,通常要求一次交齐三年的物业费。因此,这三年的物业收入是有保障的,且新房几乎不需要维修的地方,可以说只赚不赔。但三年一过,问题就多了。一般在权衡利弊后,他们都是会选择退出。他表示,这叫三年保鲜,但也有物业公司坚持下去的。此外,一些刁钻的业主也让物业公司颇为棘手,而这些人往往会制造假象,很容易得到其他业主的呼应,使管理难上加难。

随着双方矛盾的加剧,近年来的物业权益纠纷案件数量积聚上涨,一些地方甚至引发了物业和业主之间的大规模冲突,更有物业打业主,或者业主砸物业等现象出现。对此,一些专家开始要求出台相关法规来解决这一矛盾。但因法律规定不明细,往往各地法院在审理这类纠纷时裁判的尺度不一,导致一些问题的严重化。

为此,最高人民法院日前公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》两部司法解释。据悉,两部司法解释在物权法等法律规定框架内,解答了广大群众关心的诸多热点问题,强化了各方当事人的平等保护,增强了法律规定的可操作性,物业纠纷诸多热点、难点问题最终得以明确。然而,最后的实施效果需等2009年10月1日正式实施后才能揭晓。