我国房产税目标模式探究

袁亚琼

摘 要：房产税立法首先要明确的就是其目标定位，这是前提和基础，先行试点的沪渝地区以调控房价为主要目的，但就现阶段的结果来看，成效不大。目前世界范围内有三种，分别以美国的、韩国、新加坡为代表，从国家治理现代化的要求来看，确定我们的房产税立法目的，应当以多元化的目的为导向，区分主次，相互结合，才能符合立法者设立该税种的初衷，即提供公共服务、促进资源优化配置和控制房价这也是符合税收法定主义。

关键词：房产税；改革；目标模式；立法

在我国财税体制发展完善的今天，房产税立法目标内容和方向发挥着举足轻重的作用。我国经济向新常态发展转型以来，财政收支矛盾日趋凸显，根据目前相关数据显示：我国现行税收制度体系未能充分保障财政的可持续发展，税收作为财政的重要手段之一，必须肩负起保障财政可持续发展的责任。因此，我们有必要从当前财政收支矛盾这一表象问题着手，由点及面地深入探讨房产税改革的目标定位。

一、房产税目前的试行“困境”

一项政策的制定与实施必须要与人文关怀精神密切相关，政策的制定必须注入伦理层面的思考，经济政策从来就不是 “道德性的”，因此，经济政策要以人道精神为核心，关注社会公平的普及与人民福祉的提升。在许多国家，尤其是西方国家，房产税有着悠久的历史，长期以来一直是地方政府的主体税种，其重要的原因是地方政府能够更好地和纳税人沟通协作，因为公民享用的公共服务是由这些税收资助的，这进一步印证了我们政策中融入人文关怀的理念。

自2003年以来，我国房地产市场快速发展，在此背景下，沪渝两地在2011年作为施行房产税的两个试点，虽然房产税改革试点向社会传递的是政府抑制房价的导向，但无论是仿真推导还是实证研究，结果都表明房产税对抑制房价的作用并不明显。更出乎意料的是，2011 年全国楼市总体低迷，主要城市中近半数商品房成交均价同比小幅下降，但是重庆、上海两市却在同比上涨，事实说明沪渝改革成效并不理想。[1]总结其原因，一方面是因为这两地房产税的针对的是高端住宅主要对象是高端住宅尤其是别墅和炒房者，但是没有对普通住宅需求的产生很大影响；另一方面，房产税的税率偏低，对于增值性较强的房产而言，纳税成本几乎可以忽略不计，难以影响人们的购房需求；加之，现行房产税的设计更多体现出商品税性质，具有一定程度的转嫁性，因而房产税的开征最多只能降低房价上扬的幅度与步伐而不能遏制房价的上涨。在目前阶段，已经没有提及试点要扩围的说法。

二、房产税立法目的的国际比较

房产税的实践在国外已经有多年的实践经验，其立法的目的、征收的对象和方式等对我们施行房产税有很大的借鉴意义，接下来我们就美国、新加坡和韩国的房产税制度进行介绍，从中提取对我们有益的成果。

（一）美国模式—“取之于民用之于民”[2]

美国是实行分税制的国家，各个州征收的房产税就直接作为当地政府的日常开支、筹集财政收入和改善公共福利，因此当地的税收收入和它提供的公共产品和服务水平直接挂钩，这是税收受益原则的体现。主要特点：第一，目前在美国有50个州都征收房产税，该项收入不仅作为地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的重要手段。第二，与我国较为稳定的税率相比，美国在不同的地方征收不同的房产税，而这些不同的税率是由各个打分政府根据自己的预算、收入和支出作为变化的依据。但是由此而引起的问题也是显而易见的：（1）房产税在政府的财政收入里占有70%以上的比例，而政府过度依赖房产税，在财政上会有很大风险。典型例子是当次贷危机出现时，由于房产税收入占地方政府财政收入70%以上，所以次贷危机导致一些地方政府几乎破产。（2）加剧地方之间的公共产品和服务供应的不平衡。由于房产税与公共产品和服务有非常强的对应关系，纳税多的地方比纳税少的地方能享受更好的公共产品和服务，这不利于缩小地区之间的经济差距。

（二）新加坡模式—“杀富济贫”[3]

新加坡征收房产税的目的促进主要在于，保证社会公平、促进资源优化配置，新加坡采取的房产税制度和其特别设立的住房保障制度，能够让当地更多的居民有房居住，不仅保证了社会公平，也不会出现“僵尸楼房”的现象，房屋能够得到充分的使用。新加坡采取的解决住房问题措施，在世界范围内都是公认的模范代表。主要特点：新加坡坚持小户型、低房价原则，对购买自用房者实行税收优惠，对10%的最困难群体，政府提供补贴或廉租房。政府严格控制高价商品房的比例，对于超过100平方米的“富人住房”，一律收取高倍的土地出让金及高倍的物业费。自住房产的房产税税率是4%，其他类型的房产税税率是10%。而对于小户型的业主，政府会在4% 基础上再打折扣。从2011年开始，政府自2011年开始就采取了房产税变革措施，其中有了更多的政策对弱势群体进行保护，比如采取不同的税率，若是房屋的年值在6000新币以下就不属于房产税征收对象，对于年值在6000～24000新币的房屋，只对高出的部分征收4%的房产税。而对于房屋年值在24000新幣以上的房子，超过的部分要缴纳6%的房产税。

（三）韩国模式—“扬汤止沸”[4]

韩国征收房产税的立法目的在于，抑制居高不下的房价，对社会财产进行再分配，在众多赋税制度中，其中最具代表性的就是其中的综合不动产税。首先韩国在1961年就有针对土地、房产、船舶等实物财产的财产税，政府会根据不同的财产价值适用不同的税率，而后在2001～2006年期间，由于全国房地产的价格每年都在以超过10%的速度增长，为了抑制房价过快上涨，在200年，韩国政府对拥有其房产价值在6亿韩元以上的家庭征收综合不动产税，也是根据房产不同的价值，适用0.75%～2%的税率。由此我们可以得知在韩国若是拥有高档房产，该阶层将会承受更重的税赋。但是政府出台的综合不动产税并没有对抑制房价快速增长有明显的效果，因为房价每年上涨的速度要远远高于每其所要承担的赋税，房地产投机行为依然存在。

综上，我们总结到美国因具有丰富的土地资源和发达的经济，房产税才能成为美国地方政府最主要财政收入，而对我国大多数地方来说，紧张的土地资源和落后的经济将制约房产税成为地方的主要税种，同时，日益扩大的贫富差距和日趋紧张的住房条件更需要房产税发挥调节收入分配作用和资源配置作用，所以美国模式并不适合我国，而韩国的税制改革结果告诉我们，仅仅在税收制度上采取措施，对抑制房价的作用并不大，要稳定房地产市场，需要一系列政策的配合。

三、我国房产税的目标定位

在现行体制下，任何一个新的税种的开征都是一次利益的重新分配，尤其对居民住房开征房产税几乎牵扯到所有居民的切身利益，在国家和纳税当事人之间进行的利益博弈必定是激烈的，房产税的推出将牵一发而动全身。因此房产税的功能定位实际上决定了整个房地产税改革的目标和方向，是必须首先明确的重点问题。针对沪渝房产税试点的经验教训以及国外立法目标的借鉴，我们认为房产税应当以纳税人权利保护为导向，以实现满足公共服务需求为目标。

第一，从房产税的公共意义来看，它更需要承担服务于民的价值选择。除却受到经济发展规律的影响，作为房产的的基础所在—土地的供求关系，以及当地和国家政府的财政支出资本变化，对房产的价值也有很大的影响。西方的经济学家对此做了深入的研究和探讨，提出了 “财政资本化”、“公共产品资本化”等概念，并得出了房产税是“受益税”的结论。[5]在我们的日常接触中，我们可以很容易的发现，政府所在地段往往既是市中心所在，他周边的一切配套设施，比如绿化面积、空气质量、商场、交通等等公共服务基础设施，一应俱全，成本的投入必然决定它的定价要高，其房屋价格明显要高于平均房价。居民的房屋增值是公共资本投入所带来的，当然应对所消费的公共服务付费。因此在税制设计上应遵循“，谁受益谁缴税，少受益少缴税，多受益多缴税”的基本原则，因为享受的城市发展和社会公共服务较多，同样类型和面积的房屋，大城市的平均房产税高于中小城市，经济繁华地段比郊区缴纳的房产税要高，这是正常经济逻辑思维都会得出的结果。

第二，从理论和实践角度来总结，房产税从设定的思路到征收对象各个阶段都是与公共服务息息相关的。从理论上看，国家是公民之间为保护自身的利益和公共利益而签订的一个社会契约，甲方即为政府，，他向人民提供公共服务并向人民收取服务费用，这其中公民提供的服务费用就体现为税收的核心。这些税收所对应的是政府提供的学校、道路、桥梁、社区基础设施、警察、消防服务等看得见摸得着的公共产品。税收如何收取、怎能收取、收取多少都和政府提供的公共产品服务质量有莫大的关系，这是衡量税收是否合理的基准。从西方发达国家的实践来看，房产税是一个普遍开征的税种，其税制设计也比较成熟稳定，主要原因在于其有较明确的定位和制度基础：产权私有制为征收房产税提供了制度基础。其次，房产税定位为公共服务的对价；最后，房产税归入地方税种，是地方政府的主要财政收入来源，“取之于民、用之于民”税收理念自然而直接地体现在为纳税人提供本行政区域内的公共服务，征税和用税的过程是公开而透明的。

参考文献：

[1]郭宏宝.房产税改革目标三种主流观点的评述—以滬渝试点为例[J].经济理论与经济管理，2011（8）：59.

[2]唐婧妮.房产税目标模式的国际比较及借鉴[J].外国税收与借鉴，2011（4）：89.

[3]姚永红.新加坡、韩国房产税比较及借鉴[J].中国证券期货 ，2013（12）：178.

[4]谢冰清.韩国：打击房产投机设置房产税[N].法制日报，2013-04-02：（10）.

[5]刘汉霞.再论我国房产税立法的目标定位与价值选择[J].广东社会科学，2015（5）：238.