楼市限购政策下广州房地产发展形势初探

陈红秀�オ�

摘要：在中国经济下行压力加重，实体经济不景气，人民币持续贬值压力的背景下，房地产市场却依然火爆，一二线城市平均上涨10%，930北京限贷前后，20个城市密集出台限购限贷措施，防范风险地位提升，地产政策最宽松时期结束，本文以点及面，基于特定地区（广州）出台的限购政策，整合2016年度1月至10月中国的楼市政策，分析中国房地产发展现状并对房地产政策提出建议。

关键词：房地产泡沫；房地产政策

一、2016年中国宏观经济概况

2016年上半年由于积极的财政政策和宽松的货币政策，中国经济在持续探底的情况下呈现出企稳的迹象，但持续时间较短。随着房地产投资、库存、对外出口等探底，经济增速换挡从快速下滑期步入缓慢探底期，经济L型。下半年房地产市场热度不减，民营经济低迷，对外贸易状况未有改善，受美联储加息预期增强及印度经济的腾飞，人民币下跌预期增加，一度跌破铁底‘6.7，下半年国内货币政策转向中性稳健，房地产调控政策再度颁布，小周期结束，经济重回下行通道。在新常态下中国经济发展存在以下问题：

1.“去产能”仍在布局阶段，结构转型压力增大：钢铁、煤炭等传统产业产能严重过剩，服务业和新兴行业发展趋缓，占GDP比重波动上升，与世界发达国家服务业发展相比仍存在一定的差距，各地区服务业和新兴行业发展差异扩大，现代服务业和新兴行业缺乏竞争力。

2. 稳增长政策并没有缓解宏观经济深层次问题，经济增速放缓：据中国宏观经济信息网数据显示，中国经济从2012年步入下行区间，截至2016年第二季度，中国GDP增长率为6.7%，连续六个季度下滑，受世界经济不景气影响，持续表现为低增长、低贸易、低通胀和低利率，预计未来经济将持续低迷，中国经济难以实现周期逆转。

3. 对国企的改革任重道远，对‘僵尸企业和高债务企业的整治没有实质性的展开，民营企业发展低迷，国内投资意愿低。对国企改革布局明显提速，截至2016年7月，“1+N”政策体系中14个专项改革意见已出台，但对国有企业的改革仅趋于表面，并未打破国有企业固化的落后体制，“僵尸企业”效率低下，民营企业发展障碍繁多，加快国企改革，发展混合所有制迫在眉睫。

4. 房地产整体经营状况变化，中国住宅投资呈总量放缓、结构分化特征。“去库存”没有实质性进展，各一二线城市房地产价格纷纷上扬，房地产业投资过热，完全偏离了理性轨道，近十年房地产行业一直是中国的支柱产业，随着房地产泡沫的扩大，中国经济不确定性加强，风险增大。

5. 国际环境复杂严峻，对外投资持续上扬，但出口持续回落。由于美联储加息预期及印度经济发展势头良好，并且中国劳动力优势的下降及对中国经济的悲观预期，中国境外投资势头良好，境内投资黯淡；与此同时，进出口总值下降，贸易总额与顺差“双下降”，出口形势较为严峻，呈现“内乏外虚”景象。

从这些中国经济发展的问题中折射出在现行阶段，资源配置效率过低，中国经济缺乏发展后劲，发展面临诸多挑战，不确定性逐渐凸显，社会矛盾日益突出，老龄化问题严重、城乡发展差异、贫富差距扩大、地方债务问题加剧等社会问题都制约着中国经济的发展，同时，“内虚外乏”的现状表明供给侧改革需进一步深化。根据中经网数据库得中国宏观经济发展现状数据，下图表示中国宏观经济大致状况（以GDP，房地产增加值，对外贸易为指标）

二、2016年中国房地产市场概况

2016年中国房地产集体呈现出过热的状态，一二线城市房价暴涨，供不应求，而三四线城市 去库存艰难。中国住宅投资已告别高增长时代，呈现总量放缓，结构分化特征。此轮房价于2015年下半年股灾后开始大幅度上涨，在2016年涨幅排名前40位的城市中，约322个城市房价上涨幅度高于2015年城镇可支配收入增速，上涨区域不仅包括一二线城市，还出现了众多有国家战略和区域战略规划覆盖的三四线城市，上涨顺序并不完全呈现出由中心一二线城市向周边城市扩散的趋势，而此轮上涨过程中，出现一些有战略规划的三线城市领涨的情形。结合多方面的因素，可以判断此轮上涨为投资性需求制造市场恐慌情绪拉动部分刚需所致。由于房地产周期缓慢、持久且振幅很大，带动行业繁多，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此房地产的发展对一国经济至关重要。纵观世界主要国家房地产发展与经济发展的趋势，如日本在1991年房地产泡沫破裂后的经济低迷，1998年前后的东南亚2008年前后的美国，房地产泡沫的破裂对经济的打击沉重，影响面广大。

当前中国房地产发展进入新阶段：

1. 从高速增长到平稳或下降状态：随着中国经济的高速增长和城市化的快速推进，目前中国城市化率已达56.1%，城市常住人口已达7.7亿，但自2014年以来，中国住宅开工投资从高速增长转入平稳或下降状态：随着2008年刘易斯拐点到来，人口红利的消失，虽然城镇化率仍有10～20个百分点的增长空间，但增速已逐渐趋稳。根据国务院发展研究中心的研究，2014年中国城镇户均住房套数已达到一套左右，人均拥有住房建筑面积28.7平方米；套均面积超过85平方米，住房总量超过2.5亿套。根据中经网数据整合下图房地产投资数据。

2. 房地产盈利空间不断缩小。随着“地王”的频现，房地产市场土地价格已占总成本的80%，而由于土地价格居高不下，房地产商提价压力巨大，只能压缩成本，并且各地区政府对房地产市场的严格监控，因此盈利空间缩小。虽然 2015年以来，全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖，但是行业整体销售情况不容乐观，去库存和资金压力巨大。不仅土地价格上涨，人员工资、材料调动以及融资等成本支出都在加大，进一步导致房地产企业的利润不断收缩。 根据网易财经报道数据，2015 年， 沪深两市共计 50 家上市房企中，15 家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的 6 家房企，按照预告净利润同比增长下限来看，净利润同比下滑企业达 23 家，占比约五成。在盈利空间不断缩小的背景下，房地产商纷纷转型，以“互联网+”相结合，寻找新的利润增长点。

3. 房地产价格“分道扬镳”。一二线城市房产价格居高不下，三四线城市去库存压力巨大，2014年一线城市房价收入比大幅上升至14.6，二线城市小幅回落至8.19，三线城市小幅回落至7.45。由于基础设施（教育、医疗卫生等）、文化发展、经济发展等因素的不同，人口趋向于流向大城市，对大城市住房需求高，而与此同时由于三四线城市人口向一二线城市流动，三四线城市房地产供过于求，房地产去库存压力巨大。同全国来看，根据中国家庭金融调查与研究中心发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告表明，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，属于商品房严重积压区。目前一线城市空置率22%；二线城市24%。

三、广州房地产发展现状

广州房地产业在近几年迅猛发展，受金融危机的影响，从2008年以来，广州市房地产正呈现波动发展阶段，房地产投资年均增速11.49%，2008年受全球金融危机影响，广州房地产市场开始降温，较2007年仅增长2.4%；2009年后广州房地产市场回暖，2010年房地产市场供求开始翻转，由于上个阶段房地产投资增长过快，房价涨幅过高等问题尚未解决，政府在2008年底又推出4万亿刺激计划，加上同时实行的宽松的货币和信贷政策，导致这个阶段房地产开发投资暴增，2011年房地产开发投资额高达1305.36亿元，较2008年上涨71%，到2013年更是上涨了107%，与此同时房价更是暴涨，在此背景下，政府加紧调控力度，出台了大量调控政策应对房地产市场过热现象，在国家相继出台了“国十条（2010）”、“国八条（2011）”、“国五条（2013）”的同时，广州市政府也出台了一系列房地产调控政策：2010 年 5 月出台“新国十条广州细则”；2011 年 2 月出台“新国八条广州细则，2011年试点征收房产税；2013 年 3 月出台了《广州市出台房地产市场调控实施意见切实稳定住房价格保持房地产市场平稳健康发展》（即“广州国五条细则”）；2013 年 11 月继深圳、北京、上海加码调控政策之后，广州出台了《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（即“穗五条”）。下文将重点分析广州市政府发布的限购政策对广州市房地产的影响。

四、限购政策对广州市房地产的影响

本文重点分析2008年之后房地产市场的发展，因此，以广州2011年和2016年两次房地产调控为主，展开分析。两次调控均侧重于通过限购限贷等需求端政策进行调节，并且均在房地产过快上涨一段时间后密集出台，具有一定的逆周期性。而2016年调控政策限购限贷政策更加严格，广州在首付比设置等政策细节上设置了差异化限制以及两次调控货币政策环境不同。

1.2011年广州市房地产限购政策及对房地产市场的影响：

限购政策主要以引导消费者需求导向，抑制房地产需求为目的，根据供求原理限制投机投资需求，遏制房地产价格，在宽松的财政政策和货币政策影响下，广州房地产价格迅猛上涨，因此，广州市积极贯彻和落实国务院对房地产开发调控的措施，出台《关于贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》，对非本地户口的居民实施限购政策，对已有住房的居民限购，对购房者有一定的要求，在短期内，限购政策条件下， 商品住宅市场最显著的特点就是成交量逐渐陷入低迷，同时，广州周边未限购的部分城市房价也出现了下滑的现象，购房者产生了浓厚的观望情绪，市场信心严重不足，但是广州的刚性住房需求群体大，在一定程度上支撑了住宅市场的成交量。而在长期，限购政策短期内易见效，长期却具有不可持续性，由于限购政策抑制了房地产需求，损害了权力阶层的利益，地方政府也存有私心，在各权力方的要求下，尽管中央对限价政策三令五申，但下放到地方政策效果就大打折扣，很明显限价政策没有像人们预期的严厉，地方政府并不愿看到土地出让金和房地产税收大幅减少，也不希望楼市低迷拖累地方经济增长。同样， 重在规范市场秩序的“一房一价” 政策， 更是在操作层面上问题重重， 政策更多的流于形式， 效果也大打折扣。另外， 如果经济下滑速度超过政府预期，也会促使房地产调控政策松动。2012年后期，对房地产的限价政策逐渐松动，房地产价格又一次进入增长周期。

2.2016年10月4日广州市政府发布了《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》文件，提到八点意见，包括严格执行限购限贷政策、加大住宅用地供应力度、加强房地产市场违法违规行为、防控房地产市场金融风险、加强住房保障工作、正确引导舆论、建立完善房地产市场调控工作协调机制。出台限购政策，旨在抑制投资投机需求，遏制房价过快上涨，稳定房地产市场。中国指数研究院公布报告显示，2016年9月广州新建住宅价格环比上涨3.72%，同比上涨8.52%，低于十大城市的平均水平，由深圳与广州地理位置较为接近，房地产市场投机替代性强，深圳房地产市场的火爆对广州的房地产市场有一定的遏制作用；限购政策的出台表明了广州市政府对遏制房价的决心，对房地产市场价格有一定的遏制作用，对房地产泡沫有一定的缓解作用。在9月新增人民币贷款1.22万亿元，环比增加29%，超过预期，值得注意的是，在新增人民币贷款中，有接近四成是个人住房贷款。德国商业银行亚洲高级经济学家周浩表示，新增贷款还有将近一半来自于房贷，另外就是存款没有增加，居民都在拼命的加杠杆。而且社融中委托和信托贷款很大部分可能也是跟着开发商拿地有关的夹层贷款，都跟房地产有关；所以政策的收紧也是必然的，而房地产出了调控政策后，年内应该也是最后一次看到信贷和社融这么高的增量，这是年内最后的疯狂。9月一线城市及热点二线继续暴涨，10月前两周一线和部分热点二线城市则明显降温。基于房地产限购政策颁布后房地产市场数据显示，受调控影响，10月广州新建商品住宅价格环比回落-1.8%，在短期内，限贷限购政策将比较有效的减少杠杆，带来成交增速的回落。并且在成交增速回落一段时间后，价格也会出现回调，其中广州由于是一线城市刚需的承接效应，回调将会小于二三线城市。可见，在短期政府的楼市调控对房地产市场有一定的降温作用，但是在长期，由于一线城市和热点二线城市刚需的承接效应，且房地产市场处于供不应求的状态，以广州为例房地产市场增速放缓是必然，但是未来房价也存在反弹的可能性。

五、 基于广州房地产发展对全国房地产发展启示

1. 加强抑制投资投机性房地产交易行为，严厉打击恶意炒房行为。恶意的炒房行为，加大杠杆率，恶意抬升房地产价格，是房地产价格偏离基本面过大，房地产泡沫会产生十分严重的后果，尤其是在中国房地产市场处于特殊的位置，而严重的后果主要表现在：（1）泡沫经济会强化正常的景气波动，使经济系统具有更大的不稳定性；（2）泡沫经济扭曲了价格信号，形成了不合理的资源配置；（3）泡沫经济具有通货膨胀效应；（4）泡沫经济的再分配效应，会拉大收入差距；（5）房地产泡沫破灭最终导致金融危机。中国房地产市场火爆，泡沫持续膨胀，必然会导致经济波动，经济敏感性增强，此时国内外任何不利于中国经济发展的时间都会成为泡沫破裂的导火索，进而引发经济危机。因此，政府应加强对投机性房地产交易行为的控制，使得投机需求退潮，自住需求上升（房价理性回调后的必然结果）

2. 中央政府应对房地产泡沫破裂有一定的防范预警机制。当前，房地产行业成为中国经济的支撑行业，从房地产市场中收到的税收等其他收入也成为地方政府主要收入之一，对地方政府的经济发展起到了关键性的作用，同时也粉饰了地方政府的业绩，在当前中国经济乃至全球经济关键的时间点下，防范房地产泡沫破裂具有更深刻的意义，在对房地产市场调控的同时，只能采取渐进政策，切不可对房价调整采取过激的措施，引发市场恐慌。央行要对泡沫的破裂具有预警意识，提升危机到来时的反应速度，充分运用“三大法宝”调整经济，提升忧患意识。

3. 加强对金融领域的监管，防止热钱过度流入房地产市场，同时对银行采取合理的干预措施，控制银行对房地产开发商的贷款量。银行等金融领域普遍认为将贷款贷给房地产行业是最有利可图且风险最小的行为，导致房地产企业从金融领域过量的圈钱购地，由于市场对房地产预期近乎狂热，由此频现“地王”，使得房地产成本提高的同时价格更难以下行，因此，对金融领域的监管十分重要，抑制银行对房地产企业的贷款行为，同时金融市场由于信用风险等原因本身就存在不稳定性，政府同时必须防范金融市场与房地产市场不稳定的叠加，防范“影子银行”，引导银行等金融机构对民营企业等实体经济的支持。但同时，政府干预并不能同时满足既最大限度保证了金融系统稳定性又提高了金融机构健全性和效率性的目标，政府必须在其间做出权衡取舍。

4. 实施稳健的货币政策必不可少。当前，由于中国经济呈现下行趋势，经济增速放缓，政府以实施宽松的货币政策为主，使得贷款成本降低，一方面刺激了房地产企业对房地产的开发投资，另一方面刺激了买房者对房地产的信贷消费，刺激了房地产市场。政府应权衡房地产市场的理性发展引导及短期的经济增长，短期稳健的货币政策对经济可能有不利的影响，但能够对抑制房地产泡沫的心继续膨胀市场起到一定的作用，房地产资金的回流对当前低迷的实体经济会有一定的积极影响，当前稳健的货币政策可能更有效。

5. 适当引导社会公众预期。预期对市场有相当的引导作用，当前公众对房地产市场普遍呈看好的的预期，认为现在不买房以后的房价肯定还要涨，导致对房子非理性的价格预期，形成房价一轮接一轮的上涨，政府若要控制房价，对房地产市场的泡沫进行适当的挤出，就必须建立公众对政府的信心，从之前的楼市调控看出，政府在房价有一点点的回落之后就立马放松对房价的管制，“见好就收”，生怕房价的下降影响到当地经济的发展，影响到自已政绩。这种“见好就收”的心态长时间的反复让公众认为房价只会短时间的树立政府权威，让公众看到政府对房价调控的决心，公众预期的回落，房价必定会从高点回落，市场的理性回归强于政府政策的强推。

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（作者单位：对外经济贸易大学，北京 100029）