新一轮城中村改造，意味着什么？

当前，中国房地产市场相对低迷，恒大、碧桂园等房地产民营巨头纷纷陷入资产危机，行业系统性的风险非常大，于是，寻找到安全、可靠、快速见效的房地产和片区开发工具非常重要。

今年7月21日，国务院常务委员会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，这一政策被业内认为是“棚改2.0”。

那么被认为是“棚改2.0”的这一轮超大特大城市城中村改造，市场规模空间究竟有多大？和“棚改”有何关系？为什么要推动城中村改造？如何保证城中村改造的执行效果不走样？未来城中村的方向在哪里？

01城中村从哪里来？到底是城，还是村？

城中村是中国城镇化快速发展的产物。

1998年，中国正式取消了持续几十年的福利分房制度，全面推行住房公积金制度，开放了商品房市场，也从此开启了城镇化的高潮。许多农村被快速扩张的城市裹挟在其中，成为城中村。

根据东证证券的估计，中国超大城市和特大城市中的城中村规模预计达到11.2亿平方米，影响6225万人，其内核有两大具体的特征：一是城，二是村。

城中村其实是一个非常具有中国化特征的概念，因为《中国土地法》规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。也就意味着，从所有权上来讲，仅存在两种权属：国有土地和集体土地。城中村是在城（国有土地）中的村（集体土地），因此也就具有了特殊性。

在快速城镇化的阶段，城市规模在短短20年时间快速扩大，很多原本属于城市近郊的村落，被城市发展包围起来，形成了一个个城中村。

但城中村的土地属性属于集体土地，土地所有权归村集体所有，这就导致村集体土地无法直接进入市场交易，无法通过适用于国有产权“招拍挂”的方式进行建设。

虽然从2014年开始，就有集体土地入市政策的试点，但是开展得比较谨慎，各地将城中村集体土地进入市场交易看作是降低周围国有土地地价的行为，所以阻力很大。

所以，此次推动城中村改造，与“棚改lO”最大的差别是产权的差别。棚户区改造不改变土地性质，而是通过改变住宅的容积率水平来达到居住条件提升的目的。

那么，改造后的土地是否可以进入市场？入市的名义是集体土地还是國有土地？这决定了企业推动城中村改造的动力和整个政策工具的有效性。

02城中村改造为什么是一项好的工具？

其实，城中村改造的背后，是中国房地产的整体逻辑变化。

韩国之前也经历了类似的房价快速暴涨的阶段。后来推动韩国房地产市场平衡发展的工具叫做“7030”，即韩国《住宅法》规定，一个项目建设的70%是保障住房，面积以70～80平米为主，由大韩住宅公社开发。余下的30%是商品住房，按照市场价格可以自由波动。在韩国，有“70归于上帝，30归于凯撒”的说法。

对于占比70%的这类保障性住房，在开发完成后政府部门会进行审计，利润率必须控制在5%内，如果超过会面临罚款。且韩国的保障性住房的品质非常好，无论是建材还是小区环境都不亚于商品房。

而当前的中国房地产市场同样面临转型，所以城中村改造与最近陆续出台的“认房不认贷”完全不同，并不是提高房价的救市行动，而是再平衡“公平与效率”的政策工具。

有专家预测，中国的房地产市场，未来会越来越接近新加坡和韩国新模式，“保障性住房”将成为主流。城中村改造，最大的受益者将是村民和村集体。在目前政策的推动下，通过提升居住密度，多出来的居住空间，可以用来扩大保障性住房。

值得注意的是，此次城中村改造有三大重要因素。

第一是仅限于“超大、特大城市”。7月21日国务院常务会议审议通过的指导意见中，将城中村改造范围严格限定在超大城市与特大城市。

根据2014年11月发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。

根据《中国人口普查分县资料-2020》，全国有超大城市7个，特大城市15个。换而言之，本次城中村改造将严格限定在以上22个城市内进行。超大城市和特大城市的区域首位度都非常高，对周边地区甚至全国都具有非常强的吸引力，因此对于房地产的需求也格外旺盛，大量刚需型、改善型居住需求等待被释放。

城区常住人口在500万以下的大城市、中等城市和小城市，其中一大部分已经出现收缩状态，人口减少，过去新建商品房供应过剩，去库存过于困难，再进行新的城中村改造缺乏动力，也难以平衡整体资金。

第二，为了促进城市内部均衡发展，推动城市住房体系走向更加健全，此次城中村改造，还将与保障性住房建设相结合。

过去备类社会保障房建设往往都是依靠政府出让国有土地，房企拿地之后进行“商品房+回迁房+保障房”的配建，这就导致出现了两个不可调和的问题：一是很多地区出现了商品房住户与保障房住户的隔离情况，因此也出现了很多冲突。二是保障房的配比产生的成本转嫁到了所在地的商品房上，降低成本成为保障房建设中最大的需求，于是出现了大量品质不佳的保障房。

未来“人人有房住”将成为常态，北京、上海、深圳这三个城市在2017年开始就确定了土地供给的6090是政策性住房，深圳更将在三年内建设筹集46万套（间）超过2000万平米保障住房。

由于城中村是集体土地，土地成本相较于国有土地仅仅是三分之一甚至更少，在集体土地上建设的房子作为保障房进行销售，同时在转卖条件和价格上进行严控，这样就既能增加整体住房供给，也可以调控整体房地产市场价格，同时也完成对于“群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多”的城中村改造，可谓一举多得。

第三，此次改造将引导房地产企业走向“持续慢盈利”。

许多房地产企业过去已然习惯了高周转和快速盈利，但我们不应该把市场和趋势误解成为企业战略的正确。当城镇化速度和发展质量的需求出现变化的时候，就需要越来越多的房地产企业关注“持续慢盈利”。

此次城中村改造，也许会探索出一套未来的卖房模式—一卖房子不再是过去的“一锤子买卖”，更多的房地产企业将会将盈利的重点从开发高周转转向生活服务的慢盈利，走向持续经营、持续服务、持续盈利。

利用这项政策工具，推动城中村居民改善民生，提升村民的居住条件，也利用村级公司或镇级联营公司通过分红形式为村民提供持续收入。

从产城融合的角度来看，各地城中村的需求点也各不相同，往往城中村还是城市重要的产业发展基地，尤其是广东的城中村，现在往往已经形成村级工业园。

如何利用此次城中村改造推动工业园区整合、工业上楼等，就成了城市经济密度提升的关键措施。带动一批优质的工业地产企业获得业务，也有利于打造城市新的产业功能区。

03未来，我们还需要城中村吗？

城中村对于中国城市其实是非常具有意义的产物，展望未来，改造城中村需要处理好几个问题：

探索城市公平治理：城中村往往是城市低收入居民居住的场所，也是城市的低成本中心，如何在改造过程中，为低收入群体做好保障是首先要思考的问题。不能仅仅是简单的“腾退外迁”，而是要为低收入者找到高性价比的居住空间，否则将会使整个城市付出更高的经济成本。

探索未来城市运营：中国虽然进入了房地产低迷交易的阶段，但是居民对于“住得好”的需求会一直存在，这呼唤房地产市场出现更多能够持续服务的需求，可能有越来越多的地产商从“快开发”转向“慢服务”。

探索村民的持续收入：针对城中村的“集體属性”，此次改造也许会孵化一批村级或镇级联营企业，这类企业具有很强的投资属性、运营属性。这类企业如何在透明公平的基础上，推动城市更好的发展，持续为村民提供收入来源，也是我们应该关心的问题。

混乱不是深渊，而是阶梯。当下市场普遍信心不足，但危险和机遇永远伴随而来，我们期盼各个城市用好城中村改造这项政策工具，为更多的人提供美好生活，为经济带来新的发展引擎，为我们的城市探索更多“公平”和“效率”，也守护好我们的家园。

摘自微信公众号“地球知识局”