“抱团停贷”，前路何在？

文 王莹

去年以来，在“三道红线”之下，房企资金周转慢了下来，叠加房企融资、开发、销售全链条遇冷，一些房企出现了“拆东墙、补西墙”的资金挪用行为，交付风险进一步增大。受此影响，从去年下半年至今，房企暴雷频现，全国多个项目出现停工、延期交付甚至烂尾的情况。

数据统计，截至2021年年底，全国24座主要城市中，尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。同时相关数据显示，2022年上半年全国住房市场烂尾率为3.85%，对应的烂尾楼面积为2.31亿平方米。烂尾楼发生率持续加大，业主坐等收房无望。

6月30日，江西恒大某楼盘业主率先发出通告，称如果项目再不复工，全体业主将停止还房贷。从停贷告知书上可以看出，该项目在2021年5月底开始全面停工，期间虽然偶有复工，但在今年6月份再次停工。业主曾多次维权，但事情却没有得到解决。由此，业主们提出要求，如果项目在2022年10月不能全面复工，将强制停贷至全面复工。

一石激起千层浪。这一公告引起了全国范围内各大城市停工业主的共鸣，随后，武汉、郑州、太原、长沙、西安、宿迁、南阳、南昌、周口等200多个城市接连出现烂尾楼盘被业主“集体停贷”的现象，多地烂尾楼业主联名发布“强制停贷告知书”，要求楼盘复工并按期交付，否则将集体停止偿还贷款，一场史无前例的集体停贷潮正在席卷全国。

A缘何停贷？

在烂尾楼业主们“不复工不还贷”的讨伐中，烂尾楼这一存在多年的弊病被搬到舆论层面，引发社会广泛关注。对于业主来说，选择停贷也是无奈之举。“我们并不是跟风，也清楚停贷意味着什么，现在只能放手一搏。”郑州某烂尾楼盘一位业主说到，“项目从去年10月停工至今，我们和开发商、监管方、银保监会等各方多次沟通，但目前仍看不到任何复工迹象。”

楼盘烂尾，复工交房无望，业主多次到现场维权毫无进展。很多业主掏空了全部积蓄，借了外债，背上二三十年的房贷，可现在不仅拿不到房子，还租着房子、还着月供，陷入“钱房两空”的境地。

房企纷纷暴雷，烂尾楼频繁出现，而造成这种现象的直接原因就在于被诟病多年的预售制度。预售制全称为商品房预售制度，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款。这一制度最早起源于香港，当时又称“卖楼花”，1994年随着《城市房地产管理法》的出台被正式引入内地。预售制的引进拓宽了开发商的资金来源，加快了资金和土地的周转，提高了商品房的供应效率，对推动房地产市场发展发挥了积极作用。

在之后二十多年的时间里，预售制度为房地产企业的快速发展提供了动力，但在一路狂奔下也出现了一系列的问题。中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示：“预售制助推了房产开发的资金落地和开发速度，但也助长了房产开发中对资金的不合理使用习惯，特别是当房地产由高增长、高房价时代转入慢增长、负增长、房价低迷甚至下探时代，预售制的所有毛病都暴露出来了，最关键的就是开发商资金断裂，导致楼盘烂尾，不能按期交付。”

同时，此次深处停贷潮舆论漩涡的，还有银行和第三方监管机构。从预售制度的整个流程来看，连接起预售制链条的关键环节有四个——开放商、银行、业主以及相关监管机构，其中，银行扮演了十分重要的角色。一般来说，业主在开发商的引领下与银行建立债权关系，而银行在什么时间节点把贷款资金给到开放商对于业主是否能按期收到房来说至关重要。

早在2003年，央行曾出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即“121号文件”，其中明确表示：“为减轻借款人不必要的利息负担，只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。

同时，开发商想要提取预售监管账户资金也并非易事。《预售监管账户资金提取报备流程》明确，开发商要提取监管账户的资金，需要有以下手续：申请报告、授权委托书、工程进度节点相关证明材料（即提供单体建筑物的竣工验收报告）、监管账户的银行流水。以上材料经审核通过后，房地产开发商才能提取监管账户的资金。

但随着时间推移，房地产调控因城施策之后，各地对开发商的预售门槛、资金监管措施也都有相应变动。有些银行为了抢占市场份额，放宽了对开发商的各种限制，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向，导致烂尾楼情况屡屡发生。

这一情况的存在也成为此次争议的焦点—— 一些业主认为部分银行没有严格按照相关规定放款，在房屋主体未封顶前即违规为开发商发放按揭贷款，开发商借此将销售资金抽调挪用，导致项目停工或烂尾。“银行作为贷款方，为何在房子主体结构未封顶前发放按揭贷款？为什么将按揭贷款资金违规划入非监管账户？银行也是监管方之一，为什么没有履行资金监管义务？”在一封强制停贷告知书中，业主方对银行的主体责任发出“三连问”。

在对银行的声讨中，相关从业者表明，把这一池水“搅浑”的还有一个关键的存在——监管部门。在预售制度下，只要资金监管到位，烂尾楼的问题也是可以避免的。但真正的问题在于，很多监管要求只是流于表面，在实际操作上并没有执行到位，或者说有很多漏洞可乘。在以前房地产高景气时期，开发商挪用资金可以很快通过其他渠道来弥补，但随着2021年以来众多房企暴雷、房地产融资渠道收紧，到期债务又必须偿还，开发商只能选择挪用部分楼盘项目的资金来解决短期债务压力，然而却很难再从其他渠道筹集资金补回这些项目中，所以，在债务压力之下，一个个烂尾楼就此诞生。

可以说，在预售制度的外衣下，开发商、银行、监管部门的任何一个动作都或将成为悬在业主头上的“达摩克利斯之剑”，而身处烂尾楼泥沼中的业主们却维权无门，这时候，看似不可行却又是唯一办法的停贷成为他们唯一能抓住的救命稻草。不过，业内人士表示，由于业主和开发商之间签订的是购房合同关系，而和银行之间签订的是按揭贷款合同关系，均是单方面的。故此，业主停贷对房企“施压”有限。

B何去何从？

从多地的停贷通知书来看，业主们的普遍诉求是“停贷止损”，并借此倒逼商业银行加入复工队伍，直至复工或交房之日，才恢复偿还按揭月供。

不过，集体停贷潮下，还有部分业主持观望态度。毕竟，从实际操作和法律程序上而言，业主的停贷诉求恐怕难以得到法院的支持。在购买预售房的过程中，开发商、业主、银行之间形成了多个法律关系。购房者在购房时不仅与开发商签订了房屋买卖合同，同时也与银行签订了按揭贷款合同。虽然现在业主所购买的房子烂尾了，没有按时交付，但是这个责任不在银行，这是开发商的责任。虽然在很多烂尾楼项目里，银行违规放贷难辞其咎。但在司法实践中，很少有法院会直接判这种情况可以直接停贷。

“购房者贸然停止还贷，从法律层面并不可取，因为会使购房者面临较大的法律风险：很可能会被银行起诉追究违约责任，还会影响征信记录。”业内及律师观点仍认为，业主停贷应谨慎。停贷后购房者会面临几种风险，包括收到银行催收电话、名下资产被冻结拍卖、个人上征信黑名单等，对个人正常生活来说影响较大。

不过，在一些要求强制停贷的告知书中，也有业主表示“已经不在乎征信了”。“大批业主失业在家，己无法承受每个月的按揭月供，生活无比艰难，只能走向断供道路。饭都吃不上，谁还在乎征信？”一位停贷业主表示。

从目前的情况来看，业主知道强制停贷不能够直接解决烂尾楼问题，但希望借此引起开发商、银行和政府等相关方面的重视，推进烂尾楼问题得到解决。

7月14日，随着停贷风波愈演愈烈，银保监会有关部门负责人回应称，最近关注到个别房企楼盘出现延期交付情况，这件事的关键在于“保交楼”，对此银保监会高度重视。下一步工作中，银保监会将继续贯彻落实好党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、稳定性，保持房地产融资平稳有序，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。

紧接着，7月17日银保监会又做出了第二次回应称，加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

四天后，7月21日银保监会第三次回应表示，将主动参与合理解决资金硬缺口方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。同时指导银行做好客户服务工作，加强与客户沟通，依法保障金融消费者的合法权益。

银保监会的发声，让集体停贷维权的业主们看到了希望的曙光，一切都在朝着好的方向发展。与此同时，在银保监会“保交楼、保民生、保稳定”工作思想的指导下，各大银行也纷纷发布公告回应。

中国农业银行的回应称，针对近期个别房地产企业风险暴露、住房开发项目延期交付的情况，农业银行高度重视，迅速行动，已在总行层面建立统筹协调机制，在全系统组织开展住房项目“保交楼”情况排查。下一步，农业银行将始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，严格落实金融监管要求，积极配合地方政府做好“保交楼、保民生、保稳定”金融服务，维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

中国建设银行的公告同样表态称坚持“房住不炒”定位，坚持审慎稳健的风险偏好，坚定实施住房租赁战略，促进房地产业良性循环和健康发展。

7月以来，郑州、天津、合肥等多地政府、房地产协会等组织机构也积极出台各项政策、陆续发出“保交楼”倡议，或通过设立纾困基金、一对一帮扶等方式盘活问题楼盘、确保项目完工交付。金融和政策的双重支持下，部分房企也加入了“保交楼”的队伍，据了解，碧桂园、建业、金科、领地、奥园、绿地、融创等20余家房企明确提出力推“保交楼”工作。

北大法学院教授楼建波认为，“保交楼”不仅关乎业主的切身利益，对开发商、银行和楼盘所在地的经济发展和社会稳定都有影响。因此，“保交楼”需要政府监管部门、金融机构、开发商共同发力，保障项目顺利复工并完成交付，维护购房者合法权益。

从目前的结果来看，此次“抱团停贷”的方式虽然激进，但也通过这种方式引起了相关部门对烂尾楼的重视，并吸引各方共同发力投入到项目的复工中。但从长远来看，此次“停贷潮”是否能彻底完善预售制在房地产高速发展中隐藏的弊端还未可知，停贷能否真正挽救烂尾楼、还业主一个家还需要一个漫长的等待过程。