从经济结构问题入手 让政策回归常态

张基军

备受市场关注的10月份楼市销售数据终于浮出水面。10月份，全国70个大中城市的商品房价格同比涨幅接近4％。前10个月，全国商品房销售面积达到6.64亿平方米，超过去年全年。但同10月环比成交量明显下降，降幅超过一成。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9％，涨幅比9月扩大1.1个百分点；环比上涨0.7％，涨幅与9月相同。一线城市房价再次领涨全国。数据显示，10月，广州一手房价格同比涨幅12.1％，环比上涨2.1％，领涨全国。深圳以8.9％的同比涨幅位居第三位。在二手房方面，深圳以18.9％的涨幅遥遥领先其他城市。

近日，在国家发展改革委、国土资源部、环境保护部三部门召开的“抑制部分行業产能过剩和重复建设，引导产业持续健康发展”贡第二次部门联合信息发布会上。国土资源部规划司司长董祚继在会上回答记者提问时表示，目前房地产行业总体上没有过剩，否则房价不会上涨，还有那么多人需要房子。从这个情况来看价格还是要上涨的。

董祚继指出，目前房地产行业没有过剩并不等于不需要健康发展。“我个人觉得现在的问题从土地方面讲不是保障性住房和高档房地产有什么政策。保障性住房采取划拨土地是很明确的，高档房地产肯定是走向完全的市场化，招拍挂出让土地。董祚继表示，现在的主要问题是，对普通的商品住房，长期的政策应该是抑制房地产价格非正常上涨，把正常上涨尽可能的返还给社会。也就是说从长期来看，我国正处于加快发展的过程中，土地日益稀缺，从这个情况来看价格还是要上涨的，任何人没有办法进行抑制。但是应该通过税收的措施，把土地增值返还给社会，这是解决问题最终的目标取向。”

面对全国持续高涨的房价，难道就是这样一直“随行就市”?国内很多学者、专家纷纷支招，认为应该从经济结构问题入手，权衡房地产政策。

目前中国的房地产业可谓诸侯争霸。国企、民企、外企，都运作于中。不但传统的建筑企业在盖房子。电力公司、煤炭公司、粮食公司，水利公司、化工公司、外贸公司、远洋公司、飞机制造公司，都成立了房地产开发企业。这些企业，有天然的、巨大的融资能力，而且融资成本极低。“暗赝”醣的频出，就是明证。所有这些企业，自觉不自觉间，结成了某种联盟，任何降温房地产的举措，不管出自什么权威部门，都会遭到有效的抵抗。这已经被十数年来的博弈所证明。有人说，地价不决定房价，这有道理。只要有人买。一切都不是问题。但是面对铺天盖地宣传的“刚性需求”，即要结婚的人，总要有新房。可是这些年轻人根本买不起一个大房子，起码在北京、上海，很难，实际上。这是几个家庭，几代人动用多年储蓄的结果。如果靠刚性需求，房地产价格不可能一路高歌。背后存在一个实力强大的购买阶层。这个阶层，就是富裕人群。各种富豪排行榜，“煤老板”，“温州商人”，经济发展，确实造就了一批超级富豪。可是这毕竟是其中的一小部分，他们根本没有能力拉动全国房价。而真正有实力拉动房价的，是部分行业的高收入群体。

中国的行业收入差距，以及阶层收入差距，近十年来呈现不断扩大趋势。部分行业，利用垄断地位，获得大量利益，却没有集中于国家财政，而是变成了各种名目的内部福利，包括住房，这是高房价的最大推手。

中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，目前中国的房地产市场根本就不存在所谓的“刚性需求”，也不存在居民的钱太多来推高房价，今年房地产市场能够迅速繁荣或量价齐涨是因为这些人过度地使用具有公共性质的商业银行体系，通过银行体系的高杠杆在炒作国内住房。如果说，这些住房炒作者不能够利用银行的金融杠杆，今年房地产市场要出现这种所谓的繁荣是不可能的。也就是说，今年国内房地产市场的繁荣最大的推动力就是政府的房地产救市政策。

易宪容说，2008年9月的美国金融危机救了中国的房地产市场。因为，尽管在2008年中国经济是出现了一些问题，但是中国金融体系没有出现危机，中国经济也没有出现危机。但是，在美国金融危机之后，政府出台比美国更为强劲的救市政策，而这些救市政策是对房地产市场强势的全面优惠政策，特别是全世界最为优惠的信贷优惠政策，让中国的个人住房按揭贷款优惠利率降到比美国还要低的水平。仅这一种个人住房按揭贷款优惠政策就足以把国内房地产市场的价格推高。还有，促进国内房地产市场调整一个重要的因素是商业银行。2009年并非国内银行业大丰收的一年。因为信贷政策的转移机制，巨大的利益转移到房地产开发商与地方政府手上了。这种以牺牲存款人利益及商业银行利益的信贷政策是不可持续的。从最近的一些信息来看，商业银行已经意识到其问题的严重性并开始改变这种状态。可以说，个人住房按揭贷款恢复到现有规定将是2010年基本态势，其中最为重要的是优惠利率政策从特别应急政策恢复到常态。

十多年前开始的城市住房制度改革。与房改配套的政策，还有经济适用房、廉租房等。最初经济适用房很红火，因为地价便宜，优惠多多，地段也好，开发商有钱可赚，后来无利可图。开发商热情就慢慢降温了。北京市今年几块经济适用房的地块拍卖，几无开发商响应。经济适用房最大的弊端是，所有的政府部门加起来，都难以根除申请者的信息造假以及其后的牟利，而且为一些部门自留了很大的寻租空间。

商品房，只是有中国特色的一种说法。住房不单是商品，还是资产，是可以像金融资产一样炒作的对象。这也是理解房价不可忽视的方面。

北京航空航天大学金融研究中心王福重主任认为，现在实在是已到了非得以公平促发展不可的时候。房地产有无泡沫?何时破裂?都不是真问题。我们必须着手的任务是：改革财政体制，让地方政府从房地产利益链条中脱身；打破垄断，遏制过高收入阶层的不合理形成；打击腐败；允许现有的存量房屋上市交易，扩大有效供给；大力从速建设廉租房，减少经济适用房。

世界上任何国家都不可能做到人人拥有房产，但是，人人都应享有居住权，这是政府的责任。

王福重认为，武汉经济适用房摇号事件，不过冰山一角。结果就是，住经济适用房的人，不是最初政策指向的“夹心层”(不太穷，但又买不起商品房)，而是高收入阶层。其实，夹心层，不是政府最需要关心的，廉租房，才是政府唯一应有作为的领域，因为关乎最穷的人。廉租房没有产权。不能出售获益，可以有效打击经济适用房的猫腻。但是，直到现在，有关部门对建造廉租房积极性不高。道理很简单：没有利益空间，比不了经济适用房。

我们可以看到，目前美国的联邦基准利率为0.25％，其个人住房按揭贷款利率为5.3％，而且美国对借款人采取利率差异化，即不同信用者其贷款利率是不一样的。比如说，对于优级信用者，其个人住房按揭贷款利率是5％，那么次级信用者的住房按揭贷款利

率就可能达到9％(一般加权相差4％)。这种对借款人利率的差异性不仅可以降低商业银行的信贷风险，也可以将一些风险过高的住房投资者及消费者排排斥在市场之外。但是，在中国，其基准利率(比如一年期存款利率为2.25％，一年期贷款利率为5.31％)比美國要高，而个人住房按揭贷款优惠利率为4.158％，而且借款人利率完全一样没有差异化。这里有什么问题呢?可以看到，美国的基准利率低，但个人按揭贷款利率要比中国的高，而中国基准利率比美国要高，但其个人按揭贷款利率要比美国低。

易宪容预计未来中央政府对房地产政策的权衡主要表现为以下几个方面。一是如何保证房地产市场是一个消费为主导的市场。这方面不仅体现在如何加大保障性住房的建设的力度，加大对保障性住房的9000亿元的投入，而且在于如何抑制房地产市场炒作过度。当前国内房地产市场价格飙升过快的原因，根本就在于住房投资比重过高，少数人住房持有量过高。而且这种现象有两方面的根本原因，一方面是住房的税收政策出了问题。纵观全世界所有的有房地产市场的国家，哪一个国家的住房投资不征税?只有中国例外。另一方面是住房的信贷政策，投资住房可以享受优惠信贷政策，这岂不是让全国其他人来补贴这些投资者?因此，要保证房地产成为以消费为主导的市场，这个十七大报告的基本精神，在近期内会被落实在政策内。二是如何保证房地产市场不出现泡沫及促进产业结构的调整。三是通过房地产市场促进社会财富分配公平，建立和谐社会。

地方政府也是房地产业的相关者。在现有的财政体制下，地方政府收入十分有限。来自土地一级的收入，是其不可或缺的组成部分。“地王”，在一定意义上，可以看作是房企在向地方政府“地王”帽。除了开发房地产，离不开地方支持外，房地产企业的主要税费，如营业税、契税等，都是地方政府可以调节的。

有学者比较了世界多个城市的房价，发现房地产价格是有周期性的。有统计学者计算过，上世纪90年代之前，美国的房屋价格，变化并不大。可是，必须指出，多数商品或者资产的价格，都有周期性，即回归的特征。

易宪容强调，2008年9月以来的住房按揭贷款已经到放任自由的态势，它是导致今年房价快速飙升的根源。如果这种政策不调整，房地产泡沫会进一步吹大。在世界历史上，任何房地产市场泡沫总是会破灭的，而房地产泡沫破灭的最终结果是银行危机及金融危机爆发。为了避免房地产泡沫吹大，过度宽松的个人住房按揭贷款不可持续，调整也是必然的。