扎堆上市的物业，靠社区智能化拼天下？

锌财经

物业管理行业迎来扎堆上市潮

据最新数据显示，截至2020年年末已经有42家物业管理公司登陆资本市场，其中有38家物业管理公司选择在中国香港上市，4家物业管理公司登陆A股市场，这些数据正在打破物业管理行业上市的旧传统。

实际上，自2014年第一家物业管理公司上市以来，每年新上市的物业管理公司一直保持在个位数增长的状态，这一现象一直持续到了2019年才有所好转。数据显示，2018～2020年，新上市的物业管理公司，分别达到了6家、 11家和19家，呈现出了每年翻倍增长的态势。

目前在排名前20的房产公司中，仅有万科和龙湖尚未分拆物业上市，其他房产巨头旗下的物业业务，如碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活、融创服务、世茂服务等房企物业公司，均已经上市。其中恒大物业、华润万象生活等公司，在上市不足两个月的时间之内，就实现了股价翻番的“小目标”。

而在物业管理公司纷纷登上风口的背后，与当前国内房产行业的外部环境变化有关。一方面，在国家“房住不炒”以及“三条红线”的政策指引下，加速物业板块上市，成了房产企业“去杠杆、增权益”的有效手段。具体来说，通过拆分物业板块上市，房产公司可以通过股权融资，降低企业的实际杠杆和资产负债率，帮助企业补充现金流。

另一方面，相关部门出台的“物业新政”，也给行业带来了新的想象空间。1月5日，国家多部委联合下发了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，受此政策影响，隔日42家物业股全线大涨，足见资本市场对于物业管理板块的认可。

不过说到底，物业管理价值得到凸显的根本原因，还在于中国房产市场正逐渐步入存量经济时代，改善住房体验以及生活品质，成了当前及之后一段时间民众住房的刚需。而在这一领域，国内尚处于初步的发展阶段，未来还有很大的发展潜力，这才是外界普遍看好物业管理的真正原因。

并购加速抢占蓝海市场

当然，物业管理受到资本追捧，与其自身的业务模式也有关系。具体来说，物业管理属于轻资产、低杠杆的运营模式，它在前期运营时无需过多的资金投入，而物业费用又可以提供稳定的现金流。另外，物业管理方兴未艾，巨大的存量市场以及增值服务的可能性，为其后续发展提供了极大的想象空间。

据此前相关部门出台的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》指出，2020年计划新开工城镇老旧小区3.9万个，涉及居民700万户，这一改造数据是2019年的两倍。有机构测算，3.9万个旧改小区预计拉动约1.2万亿元的投资，新的万亿元蓝海将由此打开。

在此背景下，如何通过投资并购来扩大物业管理布局，就成了巨头们当下工作的当务之急。比如，上市2个月有余的恒大物业，就在近期斥资15亿元，一举拿下浙江亚太酒店物业服务有限公司100%的股权。通过此次并购，恒大物业在管面积也一举突破了3.8亿平方米，实现了全年扩张目标的22%。

实际上，近年来做物业并购的远不止恒大物业一家。资料显示，仅在2019年相关的物业收购案就有五起左右。比如，2019年9月，永升生活服务耗资4.62亿元，完成收购青岛雅园物业股权的55%；碧桂园服务以1.9亿元拿下嘉凯城物业100%的股份；中海物业以466万元拿下中建捷成物业100%股权……

而在这种并购潮的背后，则与多方面的因素有关。一方面，房产行业集中度分散，直接造成了物管行业的分散格局，由此给资本提供了改善行业格局的空间；另一方面，房产公司的大洗牌，也让大型房企旗下的物业公司，有了更好的现金流和利润，从而使其具备更强的扩张能力。基于此，物业管理公司加速并购扩张也就不难理解了。

头部效应愈加凸显

随着行业并购加速，行业的头部效应也愈加明显。据不完全统计，在急速扩张的2020年，物业管理行业几乎每月都会出现物企整合案例。

以碧桂园服务为例，其以高达2 031亿元（截至2月3日收盘价）的市值，成为唯一一家市值破2 000亿元的物业企业，而恒大物业、华润万象生活则以准千亿元的估值紧随其后；融创服务、雅生活服务、世茂服务、新城悦服务、中海物业等物业公司，市值都在100亿～500亿元，位居第三梯队，剩余的都是市值在100亿元以下的小物业管理公司。

除了疯狂收购之外，头部物业企业还在不断开拓新的业务范围。比如，很多物业企业就通过与地方、企业、产业园等签约，将服务范围向市政、河道等范围扩展，积极提升其第三方服务面积，目前包括万科物业、龙湖智慧服务和碧桂园服务等在内的多家物业公司，都已经在加速布局城市服务这条新赛道了。

在规模上，目前已经上市的物企在管面积达到1亿平方米以上仅有十家，如此大的在管面积规模，决定了后面的小玩家很难有机会追上，这也决定了接下来物业管理的竞争，只会是头部物业管理公司之间的竞逐。

实际上，头部物业公司在规模上的角逐早已经展开了。据近期曝光的2021年恒大物业“军令状”显示，恒大物业将在2021年实现两大目标：一是实现月新增在管面积3 000万平方米；二是实现每个季度利润都较上年同期实现50%以上的增长。若达成这一目标，恒大物业的在管面积在未来一年将会达到6亿平方米，其净利润将会达到39亿元；与之规模相当的碧桂园服务，在近两年围绕基础物业服务和增值物业服务，也进行了多次收购布局，经过投资并购其在管的物业面积不断扩大，行业影响力节节攀升。

可以预见，未来物业公司之间的规模竞争还会持续下去，而拥有更多资源的头部物业企业，也将在此过程中进一步发展壮大。

下一个十年，物业管理公司拼什么？

随着行业集中度的逐步提升，物业企业之间原有的同质化竞争问题也日益凸显。而从种种迹象来看，随着越来越多的物业公司上市，资本市场对物业公司的认知，也在趋于理性。

比如，2020年10月成功上市的4家物业企业中，就有三家物业企业，出現了上市破发的情况。其中2020年10月22日上市的第一服务，开盘跌幅超过16%，当日收盘报1.76元，下跌26.7%，10月30日上市的世贸服务与合景悠活，也先后破发。

有业内人士分析表示，未来物业股的这种分化仍将持续，能够受到资本市场关注的核心物业股数量有限，物业企业的实际运营能力，将会影响其在资本市场的未来表现。

实际上，随着大数据、物联网和人工智能等技术逐渐进入社区生活，社区智能化已经是大势所趋。在此背景下，物业管理公司必须升级其原有的服务，才能在众多同质化的产品中，探索出差异化、个性化的点，进而开拓出新的利润增长空间，从而为其在未来的市场竞争中筹备足够的粮草，打下坚实的基础。

写在最后

以移动互联、IoT（物联网）、5G、大数据、人工智能、区块链等新兴技术为基础支撑，打造专业化、协同化的物业平台，已成为新时代城市居民以及各大城市服务运营主体推动智慧社区和数字城市建设进程的重要发力点。